廣州整體供求平衡，出現“海鮮價”可能性不大

　　近期上海、深圳、南京等地出現“搶房”情況，日前廣東省政府更印發了《廣東省供給側結構性改革去庫存行動計劃（2016~2018年）》，提及廣州應及時調整執行住房限購政策的行政區域範圍。面對樓市利好消息頻頻來襲，廣州二手樓市又可能出現何種情形？記者從各大仲介行一線銷售代理人員處了解到，目前越秀、天河出現較多反價現象，反價幅度可高達5%左右，但其他區域反價現象暫時不算明顯。而且，即便廣州放鬆限購，也未必會放開越秀、天河、海珠這些中心區域，所以在二手住宅整體供應量充足的情況下，廣州出現“海鮮價”的可能性不算太大。

　　文/圖：廣州日報 陳白帆

　　業主陷猶豫，及時賣出還是先租等待？

　　近日，一位持有海珠區保利花園一套樓梯樓小三房的業主戴先生就在為如何處置房子而猶豫。戴先生告訴記者，他和家人目前主要住在黃埔蘿崗區府附近的一個小區，海珠區的房子暫時不住，就考慮出售。去年第四季度在廣佛線二期開通後，將放盤價略漲至210萬元，最近有看房客願意207萬元買下。但眼見最近利好政策太多，戴先生諮詢是應該再提高售價，還是乾脆轉租為售，再觀察多一段時間？

　　中原地産江燕分行高級營業經理李彩雲認為，保利花園小區有電梯樓及樓梯樓兩種類型，現時其樓梯樓均價為2.3萬~2.4萬元/m2，電梯樓則為2.6萬~2.7萬元/m2，該名市民放盤的單位市場租金為3500~3800元/月左右。以一套82平方米的單位為例，樓梯樓總價為188.6萬~196.8萬元，電梯樓則為213.2萬~221.4萬元。

　　中原地産李彩雲分析，對比之下，電梯樓和樓梯樓總價相差不大，而除去房價，買家還需繳納稅費、手續費等費用，收樓後還可能需要重新裝修，因此買家可能會更傾向於一步到位購入電梯單位。李彩雲認為，如該保利花園樓梯樓以207萬元成交，均價2.5萬元/m2，已比市場均價略高了，是值得放售的價格。目前該板塊由於“剛需”買家較多，對價格比較敏感，買家追高的情況不算多。

　　滿堂紅鏈家保利花園分店店長龍麗銘表示，戴先生持有的樓梯小三房在目前正常情況下一個月內就能出手，但業主如果想等廣紙周邊幾個新盤開售後再放賣，實際意義不大，因為完善廣紙一帶的配套起碼要十年左右，但十年後保利花園的樓齡也隨之增加，樓齡較長反而影響房源出售的價格。不過，保利花園一帶租金理想，如果業主考慮轉租，也是一個不錯的選擇。

　　兩區反價現象頻繁，反價幅度多在2%~5%

　　合富置業瑞心分行主管黃海文表示，粵墾路周邊近期已出現業主反價的現象，反價幅度約2%。合富置業星匯園分行主管陳瑩表示，珠江新城一帶也有個別反價現象，最近看房客明顯增多了，市場交投氣氛更趨活躍。

　　中原地産越秀和天河的分行負責人也告訴記者，近期這兩個區的反價現象比較頻繁。中原地産淘金家園分行高級營業經理鐘祝健表示，從去年10月起，淘金板塊的學位房價格上漲5%。買家對該區域學位房認可度高，經常出現“有客無盤”的供不應求狀態。此前有一套富力禦龍庭128平方米三房單位放盤，去年10月放盤價為500萬元，業主後來漲價至520萬元，單價為4萬元/m2，漲幅為4%。而同一小區86平方米兩房去年10月放盤價為300萬元，現時放盤價為320萬元，單價為3.7萬元/m2，漲幅為6.7%。

　　據中原地産梅花路分行資深營業經理潘祖霞透露，春年後，東風東板塊帶東風東小學的學位房均價約4.4萬~4.5萬元/m2。近期在樓市多重利好因素影響下，以及二孩政策的落地，持有大戶型學位房的業主心態強勢，反價幅度明顯。如一套面積約159平方米的錦城花園，業主年前放盤價為680萬元，年後放盤價基本已在700萬元以上。

　　中原地産耀星華庭分行高級營業經理譚田貴指出：“對比去年同期，天河北板塊的二手房價格上升了5%左右。”目前該板塊學位房盤源緊缺，業主反價、買家追價的情況時有發生。此前一位銀匯華庭的業主放售一間174平方米的四房兩廳單位，初始放盤價為510萬元，後來反價至530萬元，最後雙方商議後以525萬元成交。

　　中原地産保利心語分行資深營業經理邱宏偉透露，受到近期多重樓市利好影響，分行所在的珠江新城板塊業主反價、惜售的現象屢見不鮮。春節後約有七至八成的業主反價，反價幅度在5%左右。如一套面積約110平方米的保利心語花園北向三房，業主此前放盤價為500萬元，後來反價至520萬元成交。現時該板塊二手房諮詢量增多，業主心態十分強勢。

　　專家看市：雖有反價現象 暴漲不大可能

　　針對2016年廣州二手住宅市場價格是否有可能出現暴漲以及“海鮮價”，各大仲介分析人士認為，按照廣州一直以來比較穩定的供求關係，價格暴漲可能性較小。滿堂紅鏈家市場部劉鏡棠表示，目前廣州二手樓市尚未出現反價風，市場供應相當充足，價格較為穩定，預計2016年二手樓價會呈現一個平穩向上的趨勢，不大可能出現暴漲。

　　合富置業星匯園分行主管陳瑩表示，在預期後市漲價的情況下，業主以租待售希望以更高的價格將物業售出也是合理的。儘管最近市場氣氛更加活躍，但“海鮮價”再現市場的可能性不大。

　　中原地産保利心語分行資深營業經理邱宏偉預期，廣州是否放開限購或局部放開限購還未落實，以廣州長期情況看，相信廣州不會出現之前深圳以及近期上海這樣的搶房潮，“海鮮價”再現市場可能性不會太大。