專家論道鄭州房地産市場

　　守住鄭州就是守住幸福

　　本報訊 鄭州房地産市場前景如何？3月4日，河南省房地産業商會主辦的 “地産女性發展高峰論壇暨河南省第二屆地産巾幗榜樣公益頒獎盛典”上，專家認為，未來鄭州人口將繼續增長，在鄭州買房守住鄭州就是守住幸福，雖然當前鄭州商業庫存量相對偏大，但未來絕對樂觀。 鄭州晚報記者 胡審兵

　　房地産本身沒問題，問題出在結構上

　　針對近日上海等一線城市暴漲和眾多三四線城市艱難去庫存並存的現狀，當天的論壇上，深圳世聯行顧問業務高級合作人楊文斌認為，房地産市場本身沒有問題，問題主要出在結構上。

　　楊文斌通過數據分析指出，河南去年的數據非常亮麗，尤其是鄭州。一般來説，中心城市庫存量平均在7~11個月，鄭州是7個月，如果到了河南其他省轄市可能就是20個月、30個月，城市之間的差別在加速放大。

　　鄭州市場為什麼表現這麼好？楊文斌認為，第一，鄭州的人口還在持續流入。“我跟所有的鄭州企業家都講，我説守住鄭州就是守住幸福”。楊文斌這麼算賬，河南人口等於“西班牙+法國”，河南1億人口，西班牙+法國剛好是1億多點，“這是我本人的觀點，僅供參考”。

　　第二，從交易額來看，去年鄭州房地産交易額大約是1100億，其中純住宅交易額是880億，上漲大概在8%，跑贏了全國，全國是3%~4%，也就是説對鄭州市場的信心要更加堅定。

　　第三，從土地交易面積來看，鄭州在全國都應該是非常合理的。楊文斌分析，城市供地的80%左右是住宅用地屬於合理區間，鄭州住宅用地佔到了83%。另外，這幾年鄭州地價一直在漲，而且出了不少“地王”，未來鄭州房地産價格下降的可能性非常小。

　　鄭州商業庫存3年左右能去化完畢

　　RET睿意德董事企業事務部兼華中大區總經理李雪鵬指出，根據他們的獨家測算，在剔除掉一些項目後，鄭州商業庫存量是220萬平方米，不同於市場上常説的400多萬，按照每年55萬~75萬平方米的去化速度，基本上3年左右能夠去化完畢。

　　談到商業的去庫存，李雪鵬認為，雖然有多種方式，但是找細分市場很重要，特色商業和有主題運營的商業有很大的發展空間，尤其是在鄭州或者是河南人口聚集的、有大量人口需求的社區，會有它的空間。“未來的商業肯定不叫購物中心，我認為它應該叫社交中心，可能年輕一代買的房子會越來越小，但是我怎麼解決會客問題和社交功能？那你的商業體裏面一定要為這些客戶留很大的這種功能的安排，也就是説它會成為這種功能的載體，而且它會融合，社交中心裏面會有門診和醫院，門診裏面也可能會有購物等。”李雪鵬表示。

　　李雪鵬分析，他對鄭州的商業市場抱有絕對的樂觀態度，但是在這個過程當中，它也是有時間窗口的，現在所謂的銷售型物業，在這幾年還是有一定的市場空間，有一定的受追捧的程度。但是長期來説，5年或者更長週期之後，銷售型的物業沒有生存的空間，可能更多是開發商自己持有和運營，最終通過證券化，通過未來的形式來進行市場推出。

　　楊文斌分析認為，未來房地産行業的機會主要存在三個方面：一是大娛樂，未來與旅遊、娛樂相關的産業，是房地産企業值得投資的方向。二是大健康，未來與養老和醫養相關的産業也將會是房地産企業值得投資的方向。但是目前做養老還屬於摸索階段。三是機器人。跟産業相關的，比如像機器人，比如像工業4.0等。