房地産諮詢機構第一太平戴維斯日前發佈的研究報告顯示，英國的“脫歐”公投可能是2016~2017年市場的最大變數，公投結果對英國的商業、住宅、農業三大物業領域的投資都會有潛在影響。

　　報告同時指出，在商業與住宅物業市場，由於近期資本增值導致收益率壓縮，投資應該會向倫敦以外地區轉移。

　　商業物業收益率下滑

　　報告認為，2016年英國商業物業將與前兩年大不相同，資本價值的強勢增長開始進入尾聲。投資者將更多關注租金增長與投資回報，以及包括翻新、改造在內的資産增值策略。

　　第一太平戴維斯預測，英國商業物業投資的平均收益率將在2016年下滑至個位數（7.5%）。不過這一收益率依然優於其他若干資産類別，因此，投資需求預計將延續旺盛勢頭。預計英國商業物業市場總投資額或略低於前兩年的最高紀錄（600億英鎊），但將遠遠高於長期平均水準。

　　報告指出，機構型投資者越來越關注商業房地産的創收潛力，因此著眼于長遠收益的資産管理以及替代資産類別應該會在2016年面臨更多需求。機會型投資者與短線投資者仍可找到機會，尤其是在倫敦以外地區。許多物業領域尚未出現資本價值的大幅調整，如各物業板塊的小型資産以及所有零售物業。

　　此外，倫敦以外地區的零售物業或許是本輪市場復蘇期間收益率跌幅最小的資産領域，平均收益率比2007年水準高出近200個基點。網路零售的興起使零售物業市場出現了結構性變化，英國許多市鎮的商鋪租金已顯著下滑，給零售商創造了利潤空間，這意味著租金增長前景很可能超出一些投資者的預期。

　　住宅物業價格增幅放緩

　　英國經濟持續增長、貸款成本處於歷史地位，導致截至2015年10月末，英國住宅價格平均年增幅僅為3.9%，年交易量為120萬套，顯著低於2007年以前的水準。

　　按區域而言，倫敦的住宅價格漲幅依然領跑英國全國，不過倫敦正日益成為富豪買家的專屬市場。因此，第一太平戴維斯認為，倫敦房價增長的格局有所變化，重心逐漸向一些房價偏低的行政區傾斜。這些行政區在過去10年中房價漲勢較為平緩，因而可購性更高。

　　倫敦頂級住宅市場受印花稅改革的衝擊最為嚴重。英國2014年秋季財政報告對印花稅政策進行改革，進一步增加了總價100萬英鎊以上住宅的交易成本。而在印花稅改革前房價已經歷大幅上漲，因此倫敦頂級住宅遭遇價格與稅收雙重“飽和”，價格回歸正常上漲軌道將需更長時間。

　　相較于高端市場，主流住宅市場的前景更加依賴於貸款成本的變化情況。就當前市場行情判斷，利率上調還有待時日，因此短期內房價仍有上漲空間。另一方面，貸款壓力測試或可預防以寬鬆信貸為基礎的房市繁榮。

　　中期來看，利率上調或將削弱住宅尤其是倫敦市場住宅的可購性，使得房價上漲取決於收入水準以及經濟增速。這表明倫敦郊區住宅市場具備最強的上漲潛力，目前尚未進入繁榮期。

　　農業物業價格有望上漲

　　聯合國糧農組織（FAO）、美國農業部（USDA）、國際貨幣基金組織（IMF）等機構紛紛下調了對2020年大宗商品價格業已相當保守的預測。能源與飼料成本降低，可緩和農産品價格下滑的影響，但英鎊的強勢表現又削弱了農産品的出口競爭力，這讓預測農田銷售價格變得困難。

　　不過，第一太平戴維斯認為，大宗商品價格回落，農業收入承壓，債務壓力或許會使待售農場增加，特別是小型農場居多。

　　此外，需要關注英國退出歐盟可能會直接威脅農場補貼，英國資本利得稅的調整也會利空農田交易市場。

　　目前，英格蘭東部的耕地價格一直位居英國全國之首，但該地區耕地價格呈現下行走勢；價格較低的草地則繼續上漲，且有意擴張業務以分散成本的大型畜牧及奶製品廠依然看好草地的投資價值，這股需求將為草地價格帶來支撐。

　　鋻於近期的市場行情以及大宗商品價格的中短期預期，進而考慮到農場的盈利能力，第一太平戴維斯下調了農田市場的未來五年預測，預期這樣的市場行情將延續三四年時間，直到大宗商品價格在全球經濟增長的帶動下回暖。不過，供應處於歷史地位、農産品有限、土地用途以及投資目的多樣，都會為農田價格的上漲提供長遠支撐。