最高法發佈《物權法》司法解釋：未經同意房産轉移無效
- 發佈時間：2016-02-23 14:48:46 來源：新華網 責任編輯：羅伯特
今日上午，最高法發佈《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》，規定因不動産物權的歸屬，以及作為不動産物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等産生爭議而提起訴訟的，屬於人民法院民事訴訟受案範圍，人民法院應依法予以受理，民事審判部門應依法予以審理。
解釋規定對發生爭議的不動産物權歸屬的最終判斷，應當依賴於對原因行為或基礎關係的審查，故在當事人有證據證明不動産登記簿的記載與真實權利狀態不符等情況下，應當支援其訴訟請求。
不動産：未經同意發生物權轉移認定無效
現行《物權法》規定，預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動産的，不發生物權效力。
實踐中，對於現實登記權利人針對不動産的何種處分，會因違反法律規定而不發生物權效力，存在模糊認識，一些案件中甚至出現不當擴大預告登記效力的傾向。
基於預告登記制度的內涵，正確適用預告登記制度，必須注意堅持依法兼顧保障登記權利人的請求權與限制登記義務人的處分權的平衡原則。
為此，《解釋》第四條對《物權法》第二十一條所稱的不發生物權效力的“處分行為”進行了限縮性解釋。
《解釋》規定，未經預告登記的權利人同意，轉移不動産所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照特權法第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力。
動産：對“善意第三人”作出具體規定
據統計，截至2015年5月，全國機動車總保有量達269億輛，隨之機動車的二手交易也大量增加。而實踐中，機動車名實不符的情況也並不鮮見，因此，如何處理好相關糾紛成為審判實踐中的熱點和難點。
對此，解釋規定，轉讓人轉移船舶、航空器和機動車等所有權，受讓人已經支付對價並取得佔有，雖未經登記，但轉讓人的債權人主張其為物權法第二十四條所稱的“善意第三人”的，不予支援，但法律另有規定的除外。
現行物權法第二十四條規定，船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。
“具體到機動車等特殊動産之上存在未辦理登記的受讓人與轉讓人的債權人的情況，通過轉讓人的交付取得特定動産物權的人，雖未辦理登記，但其已經依法享有物權。故從法律條文的本身涵義以及法律整體的邏輯體系看，其權利應優先於轉讓人的一般債權人。換句話説，就是轉讓人的一般債權人，包括破産債權人、人身損害債權人、強制執行債權人、參與分配債權人，都應當排除于《物權法》第二十四條所稱的‘善意第三人’範疇之外。”程新文説。文/記者 溫如軍
