近期熱點城市房價明顯上漲

　　受資金加速集中影響，近期熱點城市房價明顯上漲。據報道，近日上海352套千萬級新房一天內被搶光，二手房房東出售價格跳漲現象較為普遍。北京、上海、深圳等一線城市核心區域普通住宅單價每平米超過8萬元的比比皆是，一線城市泛豪宅化現象明顯加劇，且房價仍有進一步上漲態勢。據國家統計局數據，2015年，深圳新建住宅價格上漲幅度接近50%，北京、上海、廣州等熱點城市房價也呈現出加快上漲態勢。據中國指數研究院發佈數據，2016年1月，全國百城住宅價格指數繼續環比上漲，深圳住宅價格1月份同比上漲44.98%居全國首位。雖然熱點城市房價上漲是市場選擇的結果，但支援其房價繼續高位上漲的經濟金融面未有明顯變化。在當前全球範圍內資産估值中樞高位回落大趨勢下，熱點城市房地産市場恐怕也會存在調整壓力。因此，需要高度警惕熱點城市房價過快上漲後所形成的高位調整壓力。

　　全球資産估值中樞

　　正在高位回落

　　當前全球範圍內資産估值中樞正在高位回落過程中。從根本上説是，羸弱的宏觀經濟及金融基本面已經無法持續支援金融資産價格繼續高位運作。除美國經濟因為其巨大的科技創新動能和世界貨幣地位所擁有的優勢而運作較為強勁外，歐元區經濟和日本經濟增長前景暗淡。2015年12月，美聯儲加息觸發了全球金融資産價格的調整。2016年年初以來全球金融市場急劇調整，各國金融市場投資者情緒高度不穩定，金融風險偏好開啟逐步回落的窗口。

　　新年伊始，全球金融市場巨幅調整，主要發達經濟體股票價格指數下挫幅度在10%左右。國際大宗商品價格深幅下跌，近期原油價格跌破每桶30美元的心理關口。2015年1月8日有“恐慌指數”之稱的美國芝加哥芝加哥期權交易所VIX指數（CBOE VOLATILITY INDEX）創出自去年9月29日以來的最高水準。國內資本市場也深幅調整，股票市場投資情緒明顯不穩定。在全球經濟金融再平衡的進程中，受結構轉型陣痛以及各國經濟復蘇不同步、增長不平衡的多重影響，全球內生經濟增長動力培育過程有可能會面臨反覆的風險。而美聯儲加息一定程度限制了其他主要經濟體貨幣政策量化寬鬆空間，並引發了全球範圍內資産價格估值體系的深度調整。農曆猴年春節期間，受市場避險資金涌入推動，國際黃金價格錄得近7年來最大周漲幅。

　　熱點城市房價

　　已偏離基本面

　　據國家統計局數據，2015年12月熱點城市房價上漲較快，環比漲幅明顯高於其他非熱點城市；深圳新建住宅價格指數同比上漲46.8%，北京五環內住宅已經泛豪宅化，均價接近8萬元每平方米。在實體經濟盈利能力下降和經濟轉型陣痛尚未完全釋放之時，熱點城市房價加快上漲，正喪失基本面支撐，而更多受到投資投機性資金的驅動。

　　從資産配置角度出發，北京、上海、深圳等國際性都市房産應該屬於全球資産配置中的一環，但目前這些城市住宅價格估值明顯偏高，面臨調整風險。據WIND數據，2015年11月日本首都圈新建公寓樓均價為87.10萬日元/平方米，折算成人民幣大約為4.6萬元/平方米，這與我國一線城市城區住宅均價也基本持平，但日本居民收入水準明顯超過我國一線城市。從人口密度分析，2014年日本東京都人口約1329萬人，面積約2189平方公里。目前北京三環至六環聚集了1228.4萬人，六環面積與東京都基本持平，未來中心城區人口繼續增長已經非常狹小。而巨大規模人口聚集對環境的影響正在逐步加深，已經嚴重影響到熱點城市居民的生活品質。而汽車尾氣排放、家庭生活垃圾、交通異常擁堵、教育醫療資源過於緊張等等，正慢慢降低大都市對外來人口的吸引力。從資金支援面分析，熱點城市再交易房供應大幅增長，使得價格高位上漲內生存在脆弱性。受住宅交易價格上漲影響，熱點城市二手房供應呈現出波動上升趨勢。2015年北京二手房成交套數與新房成交套數比例大約為2：1。從租金收益分析，熱點城市住宅租金收益率不到1.5%，如果考慮到房屋折舊和維修管理費用，那麼實際租金收益率甚至可能為負數。這些情況表明，熱點城市房價也可能存在一定估值壓力，值得高度警惕。即使是火熱的香港樓市也已經明顯降溫。根據香港差餉物業估價署的資料顯示，2015年12月香港整體私人住宅售價指數跌至285.2，回落至11個月的低點，並已連續3個月下跌，相比去年9月306.1的高位，累計跌幅約6.8%；二手樓價自去年10月開始持續回落。中原城市領先指數顯示，二手樓價在2月初已從去年9月中的高位下跌了10.8%。

　　當前熱點城市房價加快上漲，不利於宏觀經濟穩定增長。房價估值水準上升，並不是實際價值創造的過程。但高房價對社會創業、投身實業精神的傷害，一定程度造成當前社會非法集資盛行，熱衷於“錢生錢”遊戲，需要引起高度重視。而當前熱點城市房價高位上漲，從根本上説，源於資金從非熱點城市向熱點城市匯集。這種熱點城市對非熱點城市的資金虹吸效應，實際上加劇了區域經濟社會發展的不平衡，延緩了非熱點城市産業結構轉型升級。而熱點城市致力於發展的生産性服務業，最終也需要以非熱點城市經濟的穩健發展為前提。同時，高房價不僅限制熱點城市産業結構轉型升級空間，而且也會影響到未來經濟增長動力可持續性。特別是熱點城市房價高位調整可能對金融體系的影響與衝擊，不能不未雨綢繆，及早應對。