新華社北京2月3日電（記者劉斐 陸蕓 高竹 史林靜）今年，從事文化創意工作的張磊打定主意要在河南鄭州買個120平方米左右的婚房。他的月收入與這個城市商品房均價等同，至少需要10年才能實現目標，所以貸款買房是首選。

　　日前的一個利好消息讓張磊打起了算盤。“房貸首付壓力可以減少12萬了。”張磊説，這相當於他一年的收入。

　　讓張磊高興的是中國央行和銀監會1日聯合發佈的通知：中國非限購城市房貸“門檻”再次降低。

　　在實施不“限購”措施的城市，首套房商業貸款最低首付款比例可在25％基礎上再下浮5個百分點。已有1套住房且未結清房貸再申請商業房貸的最低首付比例，由40％降至30％。

　　這是中國自2014年9月以來第五次調整個人房貸首付比例。

　　國家發展改革委房地産研究中心主任劉琳表示，此舉對存量住房消費拉動作用是正向的，有利於消化市場上過高的房地産庫存。

　　中國社科院數據顯示，2015年中國商品住房總庫存預計達39．96億平方米，現房待售面積4．26億平方米，若完全消化需23個月。

　　曾經能帶動上下游眾多産業發展的房地産，在國際金融危機大背景下，受到政策鼓勵、資金支援，一度發展迅速，對穩定經濟增長具有歷史貢獻，但也導致庫存積壓過多，市場投機過熱，稀釋了實體經濟資金，一定程度上影響了國民經濟的健康發展。

　　針對房地産業在中國造成的庫存壓力和“吸金黑洞”，中國決心在第十三個五年規劃開局之年用房貸政策調整，掘開引水清除的第一個河口。

　　化解房地産庫存將是2016年中國經濟社會發展重點任務之一。去年底中央經濟工作會議明確提出的五大任務是“去産能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”。

　　會議就化解房地産庫存提出，要取消過時的限制性措施。

　　分析人士表示，此次貸款政策的放鬆也是一種“解綁”，主要是對房地産庫存嚴重的二三線城市取消一定購買資金方面的限制，結合戶籍制度改革、農民工市民化等舉措，將推動這些房地産幾近飽和市場的庫存消化。

　　民生證券研究院的研究表明，2015年底一、二、三線城市庫銷比分別為8．15、10．23和25．58，二三線城市房地産庫存過剩問題較為嚴重。

　　在中國城鎮化率不斷提高的背景下，房貸調整對二三線城市的新居民有較大吸引力，而也有人擔心政策變動或給房地産業界造成誤導，使其進入新一輪擴張。

　　受訪房地産研究者普遍認為，非理性市場環境土壤已經不復存在，業界會在“去庫存”和結構性改革的框架內看中央政策動向，難言房地産市場迎來新一輪刺激。

　　劉琳説，房企會參照庫存消化程度決定是否進行投資，在庫存仍較高的地方新擴張的投資必然會減少，而在一些庫存消化過快的城市不排除有房企追加投資的可能。

　　河南瀚海置業有限公司一位不願具名的負責人介紹，對房企而言，當前樓市基本面只是有所好轉，若無視市場規律借機大規模拿地擴張，只會帶來不可預見的風險。

　　由於中國房地産市場分化明顯，各地對此次房貸政策執行力度會不同，而減少的首付比例將轉移到未來月供部分，或導致還款壓力增大，家庭債務規模增加。但對日漸構成橄欖型社會的中國而言，超越還款能力的購房仍是極端個案。

　　工作僅四年的張磊只攢足了20多萬元，但在二線城市已足以支撐其每月的還貸。他坦言“每月還款壓力並不大”。

　　這種情形是中國二三線城市中産階層的縮影。

　　由於政策不允許銀行為購房者提供首付貸款，許多房企和網際網路電商都開始自建金融平臺，推出首付貸這種金融産品，在催生購房需求的同時也增加著房地産消費金融的市場風險。

　　房地産開發已經吸引了大量金融資本流入，甚至有“影子銀行”的借貸資金，同時，大量購房者背負的貸款增加了金融系統的脆弱性，加大了銀行金融風險。

　　中央經濟工作會議要求，防範化解金融風險。規範各類融資行為，加強風險監測預警，堅決守住不發生系統性和區域性風險的底線。

　　中國社科院金融研究所所長助理董裕平表示，在現有的房貸審核機制下，貸款者出於剛性需求購買房産，具有後續償付意願與能力，至多是還款節奏有所調整。

　　他介紹，目前銀行持有的房貸這部分信貸資産是優質的，信用狀況普遍較好，違約率低，不會在房貸這方面誘發金融風險。

　　國家統計局數據顯示，2015年中國房地産開發投資總額近9．6萬億元，約佔全國固定資産投資（不含農戶）的17．4％。

　　房地産領域巨大的投資規模不能急轉向，結構性改革不是休克式療法，中國在提出去産能、去庫存的同時，還要求防控風險，旨在維護整體經濟環境的穩定健康。

　　董裕平説，房地産方面有針對性地調控政策將著力穩定市場，避免系統性風險，維護房地産市場的穩健性，保障宏觀經濟肌理的健康發展。