近日，北京房地産業協會發佈了《2015年北京新房市場情況解讀》並對2016年北京樓市走勢進行了預判。

　　據北京市房地産業協會秘書長陳志分析認為，2016年在政策環境沒有大變動的前提下，北京市純新房成交受供應減少、平均擬預售價格上漲影響，成交量會有所回落，但成交均價還將保持上升勢頭。

　　土地

　　■ 數據 1983.5億元

　　2015年，北京土地出讓金總額達到1983.5億元，再創歷史新高。

　　■ 市場

　　房企回歸一線 土地價格高企

　　2015年，北京市共出讓108宗土地，相比2014年減少了33宗，其中建設用地面積合計697.43萬平方米，規劃建築面積1482.54萬平方米，同比分別減少25.6%、10.9%，這一成交量創造了近8年的新低。

　　土地供應減少是成交量創造新低的根本原因，特別是住宅用地，2015年僅成交50宗，創近3年新低。土地供應不斷減少，北京土地市場的需求卻在日益增加，大型房企回歸一線城市，外地房企大舉進京，使得北京土地呈現出明顯的供不應求狀況。

　　尤其是大多數被拍賣的宅地均引發房企激烈爭搶，昌平北七家、大興瀛海、順義仁和等六環附近區域樓面價為也拍出3萬元/平方米以上，高價地由城區向郊區外延。

　　房企競爭激化在也一定程度上推高了地價。2015年，北京出讓的土地中，9宗宅地樓面價達到5萬元/平方米，樓面價最高的宅地為豐臺樊家村地塊，高達75000元/平方米。2014年，樓面價達到或超過5萬元/平方米的宅地僅有4宗。

　　■ 分析

　　北京供地仍將面臨結構性減少

　　北京市住宅用地成交規劃建築面積已連續下降三年，2015年土地成交金額、樓面均價卻成為歷史最高值，這都是由於北京供地結構性減少造成。

　　“結構性減少，並非是單純少供地，主要是從北京市人口疏解、産業結構調整的角度考慮配合土地供應調整。”據北京市房協秘書長陳志介紹，在2015年北京市國有建設用地的供應已經出現了適度調整，在降低土地供應總量、保持基礎設施用地供應規模和比例，減少工業用地供應、保持保障房供應比例不變後，2016年的土地供應將呈現中心城區供地量繼續減少、土地集中供應向遠郊區轉移、保障房的土地供應佔比將適度減少等特點。

　　從土地所在區域劃分，2015年北京住宅用地五環內成交規劃面積增幅明顯，五六環之間成交規劃面積減少，六環外成交規劃面積增加。

　　除了中心城區做減量之外，保障房土地供應佔整體住宅土地供應比例結構性減少。對此，陳志表示，由於“十三五”期間，北京市將重點鼓勵貨幣化保障房，即保障房向以租售並舉、以租為主調整，因此保障房的純建設量將適度降低，公租房進而替代兩限房和經濟適用房，這一調整也符合國家房地産去庫存的調整主基調。

　　新房

　　■ 數據 2.98萬元/平米

　　2015年，全市純新房(不含自住房)成交均價2.98萬元/平米，為歷史最高值。

　　■ 市場

　　成交趨於高端化

　　總體來看，2015年新房市場是成交量大於供應量的一年。新房成交總量在近五年中處較高水準成交均價持續走高，但增速同比有所減弱。新房批准上市總量在五年中處較低水準，僅高於2013年新房批准上市量；在供應整體收縮的狀態下，平均擬預售價格漲幅較大，反映出房産企業對市場信心十足。2015年，北京市純新房各單價區間成交套數佔比結構看，單價2.2萬元/平米以下的成交套數佔比是近五年中最少的，單價10萬元/平米的純新房成交239套，比過去四年總成交套數還多。

　　■ 分析

　　2016成交量或有所回落

　　從近五年純新房預售批准上市量看，今年的供應量是最少的，擬預售均價卻是最高的。陳志認為出現這種現象的原因主要有以下幾點：一是2015年出臺的一系列利好樓市的政策，對買房人有“降門檻“的作用，有利於成交量的增加；二是受住宅用地供應減少、宅地樓面價格持續走高影響，純新房的供應有所減少。

　　據他預計，2016年在政策環境沒有大變動的前提下，全市純新房成交受供應減少、平均擬預售價格上漲影響，成交量會有所回落，但成交均價還將保持上升勢頭。

　　“隨著土地成本顯著上漲，將增加開發商運營難度。北京土地成本愈加高企，土地建設條件愈加複雜，將更加考驗開發商的整體運營能力。未來，各個房企不僅要在項目規劃和定位等方面上下工夫，而且還要對如何提升項目的軟性價值上用心考量。”陳志如是説。

　　二手房

　　■ 數據 19.96萬套

　　2015年，全市存量住宅累計成交19.96萬套(月均1.66萬套)，為近五年來年度成交量最高。

　　■ 市場

　　二手房成交價格分化明顯

　　分區域來看，受教育、醫療等配套資源集中等方面的影響，北京各區域二手住宅市場表現出明顯的差異。成交均價方面，漲幅最高的區域依次有順義區、西城區、朝陽區、東城區、海澱區，漲幅均在5%及以上。此外，二手房成交週期有所縮短，由此前70余天，下降為60余天。隨著二手房市場的火熱，掛牌價已隨之上漲。2015年上半年，北京市二手房掛牌價格降價與漲價為4：6，下半年比值下降為3.5:6.5，説明漲價的二手房買家增多，市場趨向賣方市場。

　　■ 分析

　　“量價齊穩”

　　或將主導今年二手房市場

　　對於未來一年北京市二手房市場的走向，根據剛剛閉幕的中央經濟工作會議精神，化解房地産庫存為2016年經濟工作的五大任務之一，未來，為“化解房地産庫存”，實施積極的財政政策和穩健趨寬鬆的貨幣政策仍是大的政策基調。

　　寬鬆化的市場環境利於樓市成交，但是在經過了2015年全年的市場復蘇需求全面釋放之後，明年市場將趨於穩定，成交量或將小幅回調。與此同時，隨著房地産投資增值的預期産生了一定的變化，購房置業也趨於更加理性，成交價格仍將小幅上漲，但漲幅有限，因此，“量價齊穩”或將主導2016年北京二手房市場。

　　自住房

　　可售房源逐漸減少

　　自2013年9月，第一宗含自住房配建的宅地朝陽豆各莊地塊被恒大拿下，截止到2015年年底，全市共有61宗含自住房配建的住宅用地成交，累計可提供房源6.15萬套。

　　目前，自住型商品房依舊是剛需置業人群首選的方式。從成交上看，2015年北京市自住房成交數量同比增加63%，佔全市新房成交數量的比重同比增加7分百分點，佔全市新房300萬元以下套型成交套數的比重同比增加9個百分點。

　　目前來看，自住房土地供應減少，自住房日漸成為低價格、低總價房源的重要補充。

　　2015年，北京市共出售10宗含自住型商品房(以下簡稱自住房)配建的住宅用地，預計可提供自住房房源0.65萬套，同比含自住房配建的住宅用地成交宗數減少20宗，可提供自住房房源減少79%。

　　自住房入市量減少的原因還是來自於土地市場的供應。儘管入市土地在減少，但對於自住房而言，目前，“斷頓”的風險卻並不存在。

　　本報記者 崔陸鵬

　　2015年12月各月新房成交均價

　　1月

　　2月

　　3月

　　4月

　　5月

　　6月

　　7月

　　8月

　　9月

　　10月

　　11月

　　12月

　　3.7

　　3.65

　　3.6

　　3.55

　　3.5

　　3.45

　　3.4

　　3.35

　　3.3

　　3.25

　　3.42

　　3.45

　　3.43

　　3.53

　　3.59

　　3.45

　　3.52

　　3.57

　　3.64

　　3.56

　　3.63

　　3.67

　　2015年12月各區二手房成交量佔比

　　朝陽

　　28%

　　西城

　　6%

　　東城

　　5%

　　海淀

　　12%

　　豐臺

　　9%

　　石景山

　　3%

　　通州

　　5%

　　房山

　　4%

　　順義

　　6%

　　大興

　　6%

　　門頭溝

　　1%

　　懷柔

　　1%

　　密雲

　　3%

　　平谷

　　1%

　　昌平

　　10%