2015年，我國房地産市場整體回暖，城市間分化趨勢愈加明顯。雖然有些開發商對市場信心不足，但從長期來看，房地産仍有較大的發展潛力和空間。一線城市和熱點二線城市房價將會平穩上升，三四線城市則仍以去庫存為主要目標——

　　國家統計局1月18日公佈“2015年12月70個大中城市住宅銷售價格變動情況”，數據顯示，70個大中城市房價16個月以來首次出現同比正增長。受2015年“330新政”的刺激，以及2014年房地産市場下行後需求釋放等因素影響，2015年我國房地産市場整體有所回暖，城市間分化趨勢越來越顯著，熱點城市房價平穩向上，三四線城市庫存高企。

　　“二元分化”現象加劇

　　經歷了2014年房地産市場的總體低迷，2015年前兩個月延續了這一態勢。2015年前2月，70個大中城市中新建商品住宅價格環比上漲的城市僅有2個。從3月份開始，新建商品住宅價格環比上漲的城市逐步增多。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉分析認為，2015年12月份全國70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格延續上月走勢，環比繼續小幅上漲，越來越多的城市同比漲幅由負轉正。

　　儘管出現了總體回暖態勢，城市間的房價分化仍是我國房地産市場的顯著特徵。劉建偉分析認為，2015年12月份一線城市和部分熱點二線城市房價上漲較快，環比漲幅明顯高於其他城市；其餘二線城市環比較為平穩；大部分三線城市仍然處於庫存逐步消化階段，環比仍在下降。從同比看，城市間分化現象更為明顯。一線城市的房價同比平均漲幅遠高於二三線城市，三線城市房價同比平均仍在下降。

　　數據顯示，全國70個大中城市中，2015年12月份環比價格最高漲幅為3.2%，與11月相比增加了0.3個百分點，而最低降幅為0.9%，與11月相比下跌了0.5個百分點。12月同比價格最高漲幅為47.5%，與11月相比增加了2.9個百分點，同比最低跌幅為5.3%，與11月相比下跌了0.6個百分點。

　　亞豪機構市場總監郭毅表示，在最高漲幅有所加大的同時，最低跌幅也在加深，這體現出當前不同城市間房地産市場的“二元分化”現象仍在加劇。

　　部分開發商信心不足

　　2015年，全國房地産銷售額再創新高。前11月，全國商品房銷售面積109253萬平方米，同比增長7.4%，增速比前10月提高了0.2個百分點。全國商品房銷售面積和銷售額增速圖表顯示，2015年2月份的銷售面積和銷售額增速是全年低點，隨後逐步上升。

　　然而，銷售額的提升並沒有換來房地産投資的增高，全國房地産開發投資的增速在2015年持續下降，2014年前11月房地産開發投資增速為11.9%，而2015年前11月房地産開發投資增速僅為1.3%。

　　與此同時，作為房地産風向標的一些指標，也都同時出現下降。2015年前11月，全國房屋新開工面積同比下降14.7%，房屋竣工面積下降3.5%，房地産開發企業土地購置面積下降33.1%，土地成交價款下降26.0%。11月末，商品房待售面積69637萬平方米，創歷史新高。

　　清華大學房地産研究所所長劉洪玉説，這反映出一些開發商對未來市場信心不足，因此這些開發商需要努力降低存貨水準，提高化解市場風險的能力。

　　雖然一些指標數據呈現下降狀態，但住房城鄉建設部房地産市場監管司司長高志勇認為，從長期來看，我國房地産的發展仍有較大的潛力和空間。一方面我國經濟逐步進入中高速增長的新常態，長期向好的基本面沒有改變；另一方面，我國城鎮化發展進入了較快發展的中後期，中央提出今後一個時期著重解決好現有“三個一億人”的問題，城鎮居民住房需求潛力依然巨大。

　　熱點城市房價將平穩上升

　　財經評論員馬光遠認為，2016年房價分化的走勢會持續，一線城市和其他一些熱點城市房價仍將上漲。

　　在原中國房地産業協會副會長朱中一看來，房地産市場未來走向，終究還是由供求關係決定的。一個城市房價的高低，與這個城市的人口規模和人口吸納能力息息相關。

　　對於一線城市而言，儘管目前有上升趨勢，但由於政府嚴格控制特大城市人口規模，熱點城市人口增長的速度不會太快。同時，熱點城市原居民的購房需求在2015年得到了一定程度的釋放。因此，朱中一認為，2016年一線城市和熱點二線城市房價將會平穩上升。

　　而對於三四線城市而言，2016年的主基調仍然是去庫存，一些城市去庫存可能會有一定成效。同時，仍有一些城市因為人口沒有增加，需求不旺，庫存仍會面臨難以消化的情況。朱中一分析認為，農業轉移人口將是房地産未來重要的購買人群。

　　中央經濟工作會議提出，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地産市場。朱中一認為，政策的落實會有一個過程。農民工選擇留在城市，需要以農業轉移人口“市民化”作為支撐。這個過程需要戶籍制度改革，需要基本公共服務的完善，以及醫療就業等各項政策的落實。因此，深化各項改革，完善多種服務，是推進農業轉移人口市民化的重要前提。

　　朱中一建議，2016年一些熱點城市的住房需求仍然旺盛，這些城市應適當增加土地和住房的有效供給，防止價格過快上漲。而對於三四線城市而言，則以去庫存為主要目標，開發商應當充分尊重市場規律，合理定價，必要時適當降低商品住房價格，以達到去庫存的目的。

　　此外，還應警惕房地産市場中的一些風險。郭毅認為，以房價領漲的深圳為代表，投資投機客再度進入樓市，並在各種金融産品的助推下，加大了購房資金的杠桿率，這意味著房地産市場和金融領域的風險有可能開始堆積。而北上廣3個一線城市購房者仍以自住需求為主，房價漲幅相對平穩。

　　同時，2015年以來，一線城市和一些熱點二線城市地價高企，個別城市個別地段的地價已經高於周邊在售房價，這蘊藏著不小的風險，因此，2016年房地産市場還需防範各種風險，實現穩定健康發展。（經濟日報記者 亢 舒）