◎楊紅旭

　　春天還沒到，樓市似乎已經暖風陣陣。

　　國家統計局公佈的2015年12月份70個大中城市住宅銷售價格數據表明：大中城市房價水準首次反彈到一年前。

　　2015年12月與前月相比，70個大中城市中價格下降的城市有27個，上漲的有39個（比11月上漲城市數量增加6個），持平的城市有4個。説明全國房價總體仍在繼續上漲，且勢頭有所加強。

　　從房地産短週期波動規律分析，房價由下行轉為上行的過程中會出現兩個拐點。第一個是環比上拐。70個大中城市新建商品住宅價格環比漲幅已于2015年5月由負轉正，然後保持小幅上漲，至今已經持續了8個月。第二個是同比上拐。70個大中城市新建商品住宅價格同比漲幅于2015年12月首次止跌反轉，上漲0.3%。

　　但需要特別強調的是，這只是70城的總體態勢。如果看不同城市，則會發現存在“冰火兩重天”的現象。

　　凡是房價環比仍在下跌的，皆可以視為“冰城”。70個大中城市中，按環比跌幅大小排名，跌幅最大的10個城市依次為丹東、常德、西寧、銀川、吉林、宜昌、蚌埠、湛江、桂林、南充。特徵是東北和西北冷，部分三線城市冷。

　　凡是房價環比和同比雙雙翻紅的，可稱為“火城”。同比漲幅最大的城市包括深圳、上海、北京、廣州、南京、廈門、杭州、武漢、寧波、天津。特徵是一線城市熱，二線核心城市熱，以東部為主。

　　這其中“火冒三丈”的城市是深圳。2015年12月，深圳房價同比增幅高達47.5%，遠高於第二名上海的18%，而北京和廣州只有10%左右，只能算是溫和。

　　過去20多年的中國房地産歷史中，70城房價指數中單個城市房價同比漲幅超過50%的只有2010年的海口和三亞。2010年海南國際旅遊島規劃出臺，在當地催生了一輪房價暴漲，指數價格同比上漲50%~60%，而實際市場價格翻了一倍左右。但在此之後，從2011年開始，海南樓市一蹶不振，房價也一直趴在地上，不再有強勢表現。

　　而在本輪全國房價上漲過程中，深圳一直是領漲者，環比從2014年12月開始率先上漲，其後除了2015年10月之外，環比漲幅一直為全國最大。在2015年12月，深圳仍是排名全國第一，為3.2%，遠高於70城0.2%的平均漲幅。

　　其實，過去十多年每輪房價上漲，都是一線城市領漲，此次由深圳領漲本也不足為奇，但此次深圳房價漲幅之大讓人驚詫。雖然城市基本面、經濟與産業面、樓市供求面等因素綜合決定了深圳是個高房價城市，未來長期趨勢仍將上漲，但一年內房價指數暴漲近五成，實際房價暴漲一倍左右，已經存在非理性成分。

　　從市場實際交易層面分析，近幾個月出現了越來越多的炒房者，有的甚至是合夥炒房，而利用高杠桿炒房的現象也越來越明顯，涌現出一批專業炒客。

　　對於當前個別城市樓市過熱的現狀，筆者認為可以借用社會上常用的藍色、黃色、橙色、紅色四級預警機制進行比擬。在藍色預警之下，市場出現偏熱，房價漲速過快，後市漲勢將放緩。但此時風險與收益基本相近，投機需求可考慮停止買入。

　　而在目前，極個別的城市或許已經進入黃色預警狀態，即市場過熱，房價上漲開始減速，後市漲勢將進一步放緩，此時投資需求可考慮停止買入，因為後市風險總體恐將大於收益。

　　至於其他城市的購房者，暫不必擔心樓市過於火爆。在當前全國仍需要去庫存的背景下，多數二、三線城市樓市2016年最多保持溫和上漲。自住需求者仍可以根據需求出手購房。

　　（作者為上海易居房地産研究院副院長）