2015年土地市場

　　隨著28日最後一宗地以12.6億元成交，北京全年的土地成交以2032.1億元收官。在房地産市場分化的背景下，房企回歸一線城市，激烈的競爭使得今年的北京地價攀上新臺階。業內人士認為，高企的地價將在未來一段時間裏傳導至房價，對未來的房價産生一定程度的影響。

　　成交量創新低收入創新高

　　28日成交的順義區仁和鎮05-02-15-1地塊R2二類居住用地、05-02-17地塊A33基礎教育用地限價商品住房項目是2015年土地市場的收官之作。這塊地在業內人士看來，位置不算好，且居住部分全部是限價房，但依然吸引了5家競標主體參與角逐，最終，經過67輪爭奪，以12.6億成交。根據招標文件，該宗地建築規模為134689平方米。其中，居住用途建築規模全部用於建設“限價商品住房”，銷售限價為13000元/平方米。

　　至此，北京土地市場順利收官，全年土地收入高達2032.1億元，同比增加115億元，繼去年之後再創歷史新高。

　　據亞豪機構統計，2015年北京土地市場共有109宗土地實現出讓，相比去年減少32宗。建設用地面積合計706.8萬平方米，規劃建築面積1511.5萬平方米，同比分別減少25%、9%，這一土地成交量也創下了近八年的新低。

　　數據顯示，雖然11月住宅用地曾出現15宗的集中爆髮式成交，但也難以挽救全年頹勢，2015年住宅性質用地共成交50宗，成交宗數創造近3年的新低。而另外兩類商業以及工業用地分別實現成交31宗、27宗，還有1宗特殊地塊用於棚戶區改造。這其中工業用地的成交減少尤為明顯，在2012以及2013年這類性質用地出讓宗數分別多達96宗、80宗。

　　土地供應的減少是成交量創新低的根本原因。亞豪機構副總經理任啟鑫認為，經過20年左右的高速發展，北京城區土地逐漸消化殆盡，部分近郊區域也已呈現出飽和趨勢，剩餘部分土地則多存在位置較遠或整理難度較高等問題，因此北京土地供應漸漸出現“難以為繼”的現象，尤其是住宅用地。

　　逾半數宅地地價超3萬

　　房企的爭搶在一定程度上推高了地價。據亞豪機構統計，2015年成交的50宗宅地當中，實際樓面價低於10000元/平方米的僅9宗，實際樓面價10000-30000元/平方米之間的有15宗，而實際樓面價超過30000元/平方米的則多達26宗，佔比高達52%。而在2014年這一區間段佔比僅在20%左右。今年樓面單價最高的地塊為豐臺樊家村地塊，樓面價高達75000元/平方米。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，伴隨著供應不斷減少，北京土地市場的需求卻在日益增加，大型房企戰線回縮，外地房企大舉進京，使得北京住宅用地呈現出明顯的供不應求狀況，因此大多數宅地均引發爭搶，甚至昌平北七家、大興瀛海、順義仁和這類六環附近的郊區也出現樓面價3萬以上的地塊，高價地範圍出現廣泛外延。而在這其中部分環線位置較好，但並不屬於傳統高端居住區的住宅地塊也遭到了“瘋搶”。

　　 豪宅用地明年將遍地開花

　　“未來新上市的商品房定價會出現高端化趨勢，對市場定價有明顯影響。”中原地産首席分析師張大偉説。

　　記者在亞豪機構的統計中看到，2015年宅地實際樓面價前五的項目當中，豐台區佔據3席，地處南三四環之間以及周邊，這些地塊成交實際樓面價均比周邊項目售價高出80%甚至翻倍，預計售價更是將高於周邊項目兩到三倍。而2015年成交的50宗宅地中，僅有的7宗位於五環以內地塊盡數花落豐臺。

　　任啟鑫認為，雖然這些地塊成本及預計售價與周邊項目對比畸高之勢明顯，但是對於房企來説，在全城豪宅化已成定局的趨勢之下，絕對位置較好的項目更容易操作。

　　“2016年豪宅産品遍地開花已成定局，高端市場必然面臨供大於求現象，對於房企來説，在非成熟豪宅區打造豪宅産品，必然要付出額外的成本進行周邊配套的升級打造；而即便是在已有豪宅基礎的區域，由於拿地成本相比周邊項目高出一截，因此即便是耗鉅資打造出品質項目，由於成本制約其競爭力必然也存在一定短板。雖然2016年遍地豪宅‘看上去很美’，但對於房企來説則是面臨嚴峻考驗的一年。”任啟鑫表示。

　　2015年樓市

　　在土地市場成交額創新高的同時，房屋成交也同比上升。來自亞豪和中原地産的統計顯示，截至12月27日，新房成交同比增加23%，二手房成交上漲了超過八成。受豪宅密整合交影響，新房成交價格攀上高峰，北京商品住宅（不含保障房與自住房）成交均價為29564元/平方米，相比去年上漲13%，這是自2011年樓市價格探底後，連續第3年創造歷史新高。

　　新房成交再次低於10萬套

　　亞豪機構統計數據顯示，2015年（截至12月27日，下同）北京商品住宅（不含保障房和自住房）共實現成交75142套，成交面積833.53萬平方米，同比分別增加23%、27%。雖然同比有所上升，但是從歷年成交走勢來看，北京商品住宅成交已經連續兩年維持在10萬套以內的低位水準。

　　另據中原地産統計，截至12月27日，北京二手房簽約套數已經達到了192251套，相比2014年全年的104772套上漲超過八成，預計全年簽約將在19.5萬套左右，接近2010年的196587套，也低於2009年的266854套，處於歷史第三的位置。

　　亞豪機構市場總監郭毅認為，受到土地市場的引導，北京住宅市場豪宅化趨勢已十分明顯，價格走高將對純商品住宅市場需求形成最直接的打壓。另外，在控制人口規模的政策背景下，近年北京土地供應也呈現下降趨勢，供地中配建的保障性質住房及養老、教育、醫療等配套設施用地也有所上升，使得純商品住宅用地大幅萎縮。2014、2015兩年成交住宅用地中純商品住宅用地僅在500萬平方米上下。顯見，未來純商品住宅將面臨嚴峻的供應形勢，這將使得住宅成交難以“翻盤”。

　　 豪宅爆發拉高成交均價

　　自2014年開始，北京純商品住宅市場量價開始出現分化，成交量萎靡不振，而成交均價則一路走高。亞豪機構統計數據顯示，2015年北京商品住宅（不含保障房與自住房）成交均價為29564元/平方米，相比去年上漲13%，這也是自2011年樓市價格探底之後，連續第3年出現上漲。

　　“這一方面是受到市場供應不足的影響，整體市場項目價格普遍開始攀升；另一方面則是受到市場結構調整的影響，在市場快速豪宅化的過程當中整體均價水準也被快速拉升。”郭毅説。

　　亞豪機構的統計顯示，2015年單價30000元-60000元/平方米的中端産品成交佔比高達27%，相比去年上升9個百分點；而單價60000元/平方米以上的高端住宅産品實現成交2157套，同比增長74%。中低端産品所佔比重明顯下滑，而中高端所佔比重則不斷上升。

　　上述機構的統計還顯示，2015年北京實現成交的“10萬+”頂級豪宅項目多達21個，比2014年增加6個，比2013年增加了14個，頂級豪宅隊伍在2015年進一步壯大。另外，2015年北京豪宅的單套最高成交價格為20.3萬元/平方米，2014年為14萬元/平方米，2013年則為14.8萬元/平方米，北京頂豪成交價格的天花板也得以摸高。從2015年土地市場特徵來看，預計未來高端市場所佔份額還將快速增大，而“10萬+”豪宅陣營也將繼續擴大。

　　郭毅表示，由於土地成本的節節攀升，以及保障房配建對於住宅面積的“蠶食”，使得大量新項目不得不提升價格進入高端住宅行列，而高價地扎堆的現象也使得高端豪宅片區不斷增多，並逐漸呈現出全城化的趨勢。在這一變化過程中，高端住宅市場直接連跨數級，逐漸進入“10萬+”頂級豪宅主導的局面。

　　“2016年北京樓市將呈現出三元分化局面，中低收入階層依靠自住房解決基本居住需求，高收入階層憑藉經濟實力購買市場化的高品質房産升級住房，中間階層及尚未獲得購房資格的客群將被分流至商住公寓市場。”郭毅稱。