罕見大篇幅定調 “組合拳”直指樓市去庫存

　　⊙記者 朱楠 ○編輯 邱江

　　2015年中央經濟工作會議以前所未有的篇幅對房地産去庫存進行了論述，2016年仍將是一個以樓市去庫存為首要任務的政策年。從會議報告的表述來看，在戶籍制度改革和深化住房制度改革兩項重要改革措施並舉之下，進城落戶的農民工將成為房地産去庫存的重要新增需求;同時，明確租售並舉是深化住房制度的改革方向，著重強調租賃市場的完善和補位;在市場方面，政府鼓勵針對去庫存的各種降價、行銷以及行業內的兼併重組。

　　業內人士普遍預計，2016年房地産市場將迎來持續且相當寬鬆的政策，但同時也面臨著較為嚴峻的整體經濟形勢。此次中央經濟工作會議出臺的一系列針對房地産去庫存的“組合拳”，表明一場以挖掘購房新需求為核心的樓市去庫存“殲滅戰”已經打響。

　　挖掘農民工住房需求

　　作為規格最高的年度經濟會議，每年的中央經濟工作會議歷來被視作第二年宏觀經濟政策最權威的風向標。從今年經濟工作會議涉及房地産行業的內容來看，罕見地用了325個字符論述房地産去庫存的重要性。相較去年中央經濟工作會議只字未提房地産，今年的濃墨重彩表明2016年房地産政策將持續寬鬆，而房地産市場形勢仍較為嚴峻。

　　在中國房地産業協會原副會長朱中一看來，雖然2015年全國商品房成交量有望接近甚至超過2013年的最高水準，但從全國商品房待售面積來看，截至今年11月仍超過6.9億平方米。“2011年以來的五年中幾乎每年新增加1億平方米左右待售面積，這還沒有包括全國大批在建項目，以及已經賣出土地但還未動工的項目。一些城市前幾年開發量過大，使得樓市庫存去化艱難。”

　　大量庫存集中在人口流出、需求飽和、購買力不足的三、四線城市，這正是2015年在金融、信貸等多重政策出臺後去庫存效果並不樂觀的重要原因之一。根據平安證券首席經濟學家鐘偉的估算，全國樓市去庫存需要6-7年時間。

　　挖掘三、四線城市新增的住房需求是解決高庫存的關鍵點，而鼓勵和引導轉為城市戶籍的農民工在中小城市落戶、置業，滿足其居住需求，無疑是挖掘新增住房需求的重要著力點。

　　知名經濟學者馬光遠認為，要讓成為新市民的農民工變成買房的主力人群，必須在戶籍制度、中小城市的産業發展和公共服務上著力改進。農民工只有在一個城市裏有就業、子女的教育醫療等公共服務能夠跟上，買房對他們才有意義。

　　“要想更好更快地去庫存，鼓勵農民進城定居，確實是一個路徑。而且，近幾年在三、四線城市當中，約有三四成的購房需求，確實來自於周邊中小城鎮和農村。”上海易居房地産研究院院長楊紅旭表示，如果能夠在信貸、稅收和宅基地流轉(或質押)方面加大政策支援力度，確實能釋放出較大規模的剛性需求，有利於促進三、四線城市去庫存。

　　克而瑞房地産資訊集團執行總裁丁祖昱則認為，中央不僅要有政策方向，更要有配套政策儘快落實，比如説將農民工納入公積金繳納體系、個別城市對農民工購房給予稅費優惠等。以上政策一旦實施，對增加有效需求、推動樓市中長期穩定有較大作用。

　　重點培育租房市場

　　除了將農民工落戶轉化為新增住房需求之外，會議公告中還重點提到了租賃市場的培育。這不僅是深化住房制度改革、滿足新市民住房需求的重要舉措，也是解決高庫存的手段之一。

　　公告特別強調，要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。建立購租並舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。

　　楊紅旭表示，作為新市民，不管是落戶還是持有居住證，都應享受到與本地居民相同的公共服務，包括住房保障，因此將農民工納入公租房等住房保障體系理所應當。而公告中提到的“鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房”，是近些年來政府首次提到“鼓勵投資購買商品房”，接下去不排除相關部門出臺優惠措施，比如個人和機構投資房産用於出租的，可享受稅收減免等。明年住房租賃市場將會涌現出一批以住房租賃為主營業務的專業化企業，亦會有房企大力發展住房租賃業務，並有望剝離出來單獨上市。

　　地方政府可以收購存量房用於公租房，亦是去庫存的間接手段。不過，這條政策對政府財政實力要求較高，且面臨一個尷尬的矛盾——租房需求較大的一般是人口導入特徵顯著的一線及部分二線城市，這些城市庫存壓力本就不大;而大多數供求失衡、庫存高企的是人口流出的三、四線，這些城市的租賃需求卻很有限。“這是目前中國樓市供需錯位的現狀，是很難調和的矛盾。因此，該政策在操作層面推行有難度，效果可能也一般。”丁祖昱分析認為。

　　限制性措施有望放鬆

　　在市場層面，會議公告明確提出:“要鼓勵房地産開發企業順應市場規律調整行銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地産業兼併重組，提高産業集中度。要取消過時的限制性措施。”

　　中央經濟工作會議如此明確表達“降價”的要求，實為罕見。不過，開發商普遍認為，定價是市場行為，由供求關係決定，根據各個城市市場環境不同，開發商自會制定針對性的價格策略，政府引導的作用並不大。

　　對於“要取消過時的限制性措施”，業內人士普遍認為，限購、限貸以及針對開發商融資的種種限制，是“限制性措施”的真正含義。限購政策曾作為樓市調控的“殺手锏”，在過去幾年大大抑制了購房需求，但目前仍在執行限購的城市僅剩下北、上、廣、深四大一線城市以及三亞，其他絕大多數城市均已在2015年全面放開限購。一線城市明年放開限購的可能性很小，但針對一線城市外來人口購房的一些不合理限制有可能微調。

　　市場更寄予希望的是房貸、稅收等方面政策的繼續放鬆。丁祖昱預測，首付下調能最大程度激活剛性需求，對樓市去庫存將發揮最為顯著的推動作用，首套房首付比例降至10%或將是2016年樓市去庫存的“大招”;房貸利息抵扣個稅政策則能夠切實提高購房者的購買力，特別是對改善型需求的刺激或更為明顯，一旦實施，將在一、二線城市引爆樓市，對於庫存去化會有明顯的促進作用。