[摘要] 新江灣城，上海（樓盤）東北角“綠肺”、地段價值不菲、城市規劃高地、大佬和資本輪番攜重金登場

　　新江灣城，上海東北角“綠肺”、地段價值不菲、城市規劃高地、大佬和資本輪番攜重金登場；提前透支淪為概念炒作、高地價頻繁易主、首批業主棄房斷供、豪宅空城─這些關鍵詞出現在同一個區域，錯位又真實。

　　從2005年區域內有土地成交伊始，新江灣城的故事就這樣上演著。十年來，這裡公開招拍挂十個住宅地塊，有總價地王、單價地王，紀錄被不斷刷新。十年後的年末，意料之中，這裡又誕生了一塊上海總價地王。

　　只是，誰都不能預料，能否留到最後笑傲全場。可以看到的是，歷年以來，能入駐這裡的“卡司”們，儘管來頭不小，但無一例外都裹挾著悲情戲碼，比如美國的鐵獅門、新加坡的仁恒以及國內的綠城等。

　　在新江灣城故事的背後，折射的正是近幾年中國房地産調控的一團迷霧。在更大的維度上，這亦是中國式財富爭奪與分配的硬傷。以土地財政為依託、偏重於以房地産開發經營為先導的堆砌式開發模式，會走向怎樣的命運？

　　入局：看得見的那只手

　　故事裏，一直有一雙看得見的手在翻雲覆雨。

　　2001年，上海政府部門對新江灣城區域進行規劃，其“國際社區”的定位已被設置成“超越古北、超越聯洋、超越碧雲”的高度。而出於對上海市區唯一天然濕地的保護，當時部分學者、居民和環保人士就強烈抗議。2003年，自然博物館原副館長、植物學家劉仲苓曾對媒體表示，“一個根本的問題是，城市的總體規劃沒有考慮到利用現有的自然資源，城市的規劃太隨意。”造城運動最終還是在“保護性開發”的基調上展開。

　　濕地生態，是房企開發商們依託的賣點。彼時，就有開發商打出了“別的地方是在小區裏建綠化，而我們這裡是在綠化裏建小區”的宣傳説辭。

　　土地的饕餮盛宴開始了。2005-2007年間，珠江投資、華潤置地、綠城、仁恒分別以15.89億元、15.41億元、12.6億元和13.01億元的總價拿下了佔地面積為17.68萬平方米、14.42萬平方米、10.07萬平方米和6.5萬平方米的新江灣城地塊。當地樓板價從5617元/平方米一路飆升至6677元/平方米、1.25萬元/平方米、2萬元/平方米。

　　高潮和轉折發生在2008年1月，國際地産大鱷鐵獅門以67.517億元的歷史高價拿下新江灣城F地塊，是當年全國總價地王。不過，這塊地7498元/平方米的樓板價只是仁恒成交地塊的近1/3。

　　之後，新江灣城的土地出讓進入停滯階段。同一年，房價下跌，此前在此對賭的開發商，正在撕裂自身的資金缺口。

　　地王“負效應”浮現：仁恒項目暫停施工，綠城項目部分股權出售以套現，鐵獅門受經濟危機影響欲收縮海外投資。

　　2008年，新江灣城只成交了上述F地塊。直至2009年12月月末，中建以37.2億元的總價將新江灣城的樓板價直線拉升至3.25萬元/平方米，再度驚艷四座。在當時，這並非一個特別高位的數字。按照上海鏈家研究部提供的數據，2010年，新江灣城商品住宅的成交均價為4.07萬元/平方米。

　　不過，業內已經紛紛不看好這一地王頻出的熱門板塊。上海易居房地産研究院副院長楊紅旭就曾預言，接下來，新江灣城的市場表現會弱于全市，“因為僅僅依靠城市規劃概念，只能一時風光”。

　　僵持：危機滋生

　　一語成讖。2010年，在中央“四萬億”投資的提振下，國內房地産進入增長行情。當各地地王一個接一個誕生時，新江灣城卻只有兩塊地黯然成交。

　　時代週報記者梳理髮現，2010年，新江灣城內只在上半年成交兩塊地，買家分別為中石化和上海城投，總價分別為0.13億元和11.08億元。2011年，該區域內無地塊推出和成交。直到2012年，新加坡慶隆集團旗下公司Peak Shines Pte.Ltd，力挫萬科和上海城投拿下當年該區域內推出的唯一地塊，總價6.1億元，樓板價8453.33元/平方米。

　　彼時，關於新江灣城“無地可推”的擔憂甚囂塵上。事實並非如此，央視財經評論員薛建雄對時代週報記者分析指出，按照推出的土地出讓面積估算，新江灣城還有近9000畝土地推出，佔總體出讓量的2/3。

　　在2013年和2014年，新江灣城同樣沒有地塊成交。在薛建雄看來，前期過高的土地成本，壓縮了大多數開發商的經營空間。這一因素對整個新江灣城區域的傷害正在逐步顯現。

　　自2010年開始的調控政策，讓新江灣城和上海其他區域樓市一樣開始進入高位震蕩期。

　　新江灣城不少項目的房價在飆升至歷史高位後迅速滑落。以仁恒怡庭為例，上海易居房地産研究院出具的數據顯示，2010年，該項目當年開盤均價約為6.29萬元/平方米，歷史最高價在2011年，為6.61萬元/平方米。不過，在2012年-2015年間，該樓盤房價開始回落，分別約為5.64萬元/平方米、6.32萬元/平方米、5.6萬元/平方米和5萬元/平方米。相比當年開盤均價，該樓盤最新價格已出現了近20%的降價。

　　按照上海鏈家研究部提供的數據，新江灣城目前商品住宅的成交均價為4.6萬元/平方米，累計漲幅13%，遠落後於同期全上海市商品住宅47%的漲幅水準。

　　質疑聲音認為，新江灣城板塊的房價已經提前被透支。原本這裡是希望借助産城融合，通過吸引高新技術産業，帶動商業的配套，同時規劃大量低密度住宅來承載産業人口。只是，這些目前僅存在於美好的願景中。

　　按照全國第六次人口普查數據，新江灣城街道人口數為2.7萬人，與此前規劃控制在8.5萬人差距甚遠。按照9000多萬平方米的土地計算，目前平均每個人佔有近400平方米的面積，區域內人口導入不足可見一斑。

　　前期高價奪地的開發商，在過去幾年里正急於從當中拔出腳來。時代週報記者梳理髮現，新江灣城區域內不少土地，在過去幾年裏逐漸成為上海二級土地仲介市場的主角。2009年，綠城危機時將新江灣城D1地塊折價賣給了九龍倉，成為現在的九龍倉璽園；鐵獅門地王在隨後7年時間裏，賣地套現不斷上演，其中尚浦領世商辦部分仍然有很大面積尚未開建。

　　“新江灣城的土地無論是以前、現在還是今後，倒手頻繁是難以避免的。”上海當地分析人士李明對時代週報記者表示。

　　未來：誰的囚徒困境？

　　今年11月25日，信達搶了新江灣城D7地塊，這是新江灣城十年裏成交總價和樓板價最高的地塊，分別為72.99億元和4.92萬元/平方米。

　　上海鏈家市場研究部總監陸騎麟表示了擔憂，在他看來，這一價格基本已經達到周邊項目的在售均價，堪稱昂貴，未來可能要賣到8萬元/平方米以上才能夠保本，為此開發難度和銷售壓力加大。

　　而在楊紅旭看來，扣除需要配建的保障房與其建安成本，上述D7地塊的商品住宅樓板價超過6.3萬元/平方米。這一樓板價，堪稱上海最貴的單價地王。如果要做到不虧錢，未來該項目精裝修公寓單價，必須超過8萬元/平方米，疊加産品必須超10萬元/平方米。

　　目前，區域內有著華潤新江灣九里、九龍倉璽園、建發江灣萃、仁恒怡庭、中建大公館等一批高端豪宅項目。除了龐大的供應量之外，售出項目基本為200平方米左右的大戶型，僅有綠地海珀璞暉以小戶型為主。中國指數研究院報告認為，板塊內庫存基數仍較大，大平層疊加聯排聚集將導致單一市場競爭的白熱化。

　　而本次出讓的D7地塊，此前曾被撤回並更改出讓規劃，改成搭建保障房及小戶型。

　　“住宅産品豪宅化價格，”是同策諮詢部張宏偉的看法，在他看來，新規劃中的600多套中小套型配建，剛好與區域內200平方米左右的大面積段産品形成差異化競爭，不愁出路，房企勢必積極拿地，預計兩年後上市均價至少8萬/平方米以上，這也將帶動新江灣板塊整體價格由現在4.6萬元的均價繼續上漲。

　　而楊紅旭則認為，按照房地産週期規律、豪宅價格變化規律和新江灣城本身的缺陷，未來兩年新江灣城的公寓豪宅均價，幾乎不可能上漲五成。但他擔憂的是，實際控制人為財政部的央企信達地産（600657，股吧），在入駐後不會在此地塊上“傷筋動骨”。未來，或者會出現罕見的地王潮，而玩家將集中于央企與國企中。

　　這樣的擔憂並非沒有道理，事實上，上海在今年成交的39幅住宅用地中，國企拿地佔比達56%。未來，新江灣城會是誰的天下，沒人能給出答案。