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上海新江灣城地價遠超房價:誰的囚徒困境

  • 發佈時間:2015-12-15 07:47:00  來源:中國經濟網  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  [摘要] 新江灣城,上海(樓盤)東北角“綠肺”、地段價值不菲、城市規劃高地、大佬和資本輪番攜重金登場

  新江灣城,上海東北角“綠肺”、地段價值不菲、城市規劃高地、大佬和資本輪番攜重金登場;提前透支淪為概念炒作、高地價頻繁易主、首批業主棄房斷供、豪宅空城─這些關鍵詞出現在同一個區域,錯位又真實。

  從2005年區域內有土地成交伊始,新江灣城的故事就這樣上演著。十年來,這裡公開招拍挂十個住宅地塊,有總價地王、單價地王,紀錄被不斷刷新。十年後的年末,意料之中,這裡又誕生了一塊上海總價地王。

  只是,誰都不能預料,能否留到最後笑傲全場。可以看到的是,歷年以來,能入駐這裡的“卡司”們,儘管來頭不小,但無一例外都裹挾著悲情戲碼,比如美國的鐵獅門、新加坡的仁恒以及國內的綠城等。

  在新江灣城故事的背後,折射的正是近幾年中國房地産調控的一團迷霧。在更大的維度上,這亦是中國式財富爭奪與分配的硬傷。以土地財政為依託、偏重於以房地産開發經營為先導的堆砌式開發模式,會走向怎樣的命運?

  入局:看得見的那只手

  故事裏,一直有一雙看得見的手在翻雲覆雨。

  2001年,上海政府部門對新江灣城區域進行規劃,其“國際社區”的定位已被設置成“超越古北、超越聯洋、超越碧雲”的高度。而出於對上海市區唯一天然濕地的保護,當時部分學者、居民和環保人士就強烈抗議。2003年,自然博物館原副館長、植物學家劉仲苓曾對媒體表示,“一個根本的問題是,城市的總體規劃沒有考慮到利用現有的自然資源,城市的規劃太隨意。”造城運動最終還是在“保護性開發”的基調上展開。

  濕地生態,是房企開發商們依託的賣點。彼時,就有開發商打出了“別的地方是在小區裏建綠化,而我們這裡是在綠化裏建小區”的宣傳説辭。

  土地的饕餮盛宴開始了。2005-2007年間,珠江投資、華潤置地、綠城、仁恒分別以15.89億元、15.41億元、12.6億元和13.01億元的總價拿下了佔地面積為17.68萬平方米、14.42萬平方米、10.07萬平方米和6.5萬平方米的新江灣城地塊。當地樓板價從5617元/平方米一路飆升至6677元/平方米、1.25萬元/平方米、2萬元/平方米。

  高潮和轉折發生在2008年1月,國際地産大鱷鐵獅門以67.517億元的歷史高價拿下新江灣城F地塊,是當年全國總價地王。不過,這塊地7498元/平方米的樓板價只是仁恒成交地塊的近1/3。

  之後,新江灣城的土地出讓進入停滯階段。同一年,房價下跌,此前在此對賭的開發商,正在撕裂自身的資金缺口。

  地王“負效應”浮現:仁恒項目暫停施工,綠城項目部分股權出售以套現,鐵獅門受經濟危機影響欲收縮海外投資。

  2008年,新江灣城只成交了上述F地塊。直至2009年12月月末,中建以37.2億元的總價將新江灣城的樓板價直線拉升至3.25萬元/平方米,再度驚艷四座。在當時,這並非一個特別高位的數字。按照上海鏈家研究部提供的數據,2010年,新江灣城商品住宅的成交均價為4.07萬元/平方米。

  不過,業內已經紛紛不看好這一地王頻出的熱門板塊。上海易居房地産研究院副院長楊紅旭就曾預言,接下來,新江灣城的市場表現會弱于全市,“因為僅僅依靠城市規劃概念,只能一時風光”。

  僵持:危機滋生

  一語成讖。2010年,在中央“四萬億”投資的提振下,國內房地産進入增長行情。當各地地王一個接一個誕生時,新江灣城卻只有兩塊地黯然成交。

  時代週報記者梳理髮現,2010年,新江灣城內只在上半年成交兩塊地,買家分別為中石化和上海城投,總價分別為0.13億元和11.08億元。2011年,該區域內無地塊推出和成交。直到2012年,新加坡慶隆集團旗下公司Peak Shines Pte.Ltd,力挫萬科和上海城投拿下當年該區域內推出的唯一地塊,總價6.1億元,樓板價8453.33元/平方米。

  彼時,關於新江灣城“無地可推”的擔憂甚囂塵上。事實並非如此,央視財經評論員薛建雄對時代週報記者分析指出,按照推出的土地出讓面積估算,新江灣城還有近9000畝土地推出,佔總體出讓量的2/3。

  在2013年和2014年,新江灣城同樣沒有地塊成交。在薛建雄看來,前期過高的土地成本,壓縮了大多數開發商的經營空間。這一因素對整個新江灣城區域的傷害正在逐步顯現。

  自2010年開始的調控政策,讓新江灣城和上海其他區域樓市一樣開始進入高位震蕩期。

  新江灣城不少項目的房價在飆升至歷史高位後迅速滑落。以仁恒怡庭為例,上海易居房地産研究院出具的數據顯示,2010年,該項目當年開盤均價約為6.29萬元/平方米,歷史最高價在2011年,為6.61萬元/平方米。不過,在2012年-2015年間,該樓盤房價開始回落,分別約為5.64萬元/平方米、6.32萬元/平方米、5.6萬元/平方米和5萬元/平方米。相比當年開盤均價,該樓盤最新價格已出現了近20%的降價。

  按照上海鏈家研究部提供的數據,新江灣城目前商品住宅的成交均價為4.6萬元/平方米,累計漲幅13%,遠落後於同期全上海市商品住宅47%的漲幅水準。

  質疑聲音認為,新江灣城板塊的房價已經提前被透支。原本這裡是希望借助産城融合,通過吸引高新技術産業,帶動商業的配套,同時規劃大量低密度住宅來承載産業人口。只是,這些目前僅存在於美好的願景中。

  按照全國第六次人口普查數據,新江灣城街道人口數為2.7萬人,與此前規劃控制在8.5萬人差距甚遠。按照9000多萬平方米的土地計算,目前平均每個人佔有近400平方米的面積,區域內人口導入不足可見一斑。

  前期高價奪地的開發商,在過去幾年里正急於從當中拔出腳來。時代週報記者梳理髮現,新江灣城區域內不少土地,在過去幾年裏逐漸成為上海二級土地仲介市場的主角。2009年,綠城危機時將新江灣城D1地塊折價賣給了九龍倉,成為現在的九龍倉璽園;鐵獅門地王在隨後7年時間裏,賣地套現不斷上演,其中尚浦領世商辦部分仍然有很大面積尚未開建。

  “新江灣城的土地無論是以前、現在還是今後,倒手頻繁是難以避免的。”上海當地分析人士李明對時代週報記者表示。

  未來:誰的囚徒困境?

  今年11月25日,信達搶了新江灣城D7地塊,這是新江灣城十年裏成交總價和樓板價最高的地塊,分別為72.99億元和4.92萬元/平方米。

  上海鏈家市場研究部總監陸騎麟表示了擔憂,在他看來,這一價格基本已經達到周邊項目的在售均價,堪稱昂貴,未來可能要賣到8萬元/平方米以上才能夠保本,為此開發難度和銷售壓力加大。

  而在楊紅旭看來,扣除需要配建的保障房與其建安成本,上述D7地塊的商品住宅樓板價超過6.3萬元/平方米。這一樓板價,堪稱上海最貴的單價地王。如果要做到不虧錢,未來該項目精裝修公寓單價,必須超過8萬元/平方米,疊加産品必須超10萬元/平方米。

  目前,區域內有著華潤新江灣九里、九龍倉璽園、建發江灣萃、仁恒怡庭、中建大公館等一批高端豪宅項目。除了龐大的供應量之外,售出項目基本為200平方米左右的大戶型,僅有綠地海珀璞暉以小戶型為主。中國指數研究院報告認為,板塊內庫存基數仍較大,大平層疊加聯排聚集將導致單一市場競爭的白熱化。

  而本次出讓的D7地塊,此前曾被撤回並更改出讓規劃,改成搭建保障房及小戶型。

  “住宅産品豪宅化價格,”是同策諮詢部張宏偉的看法,在他看來,新規劃中的600多套中小套型配建,剛好與區域內200平方米左右的大面積段産品形成差異化競爭,不愁出路,房企勢必積極拿地,預計兩年後上市均價至少8萬/平方米以上,這也將帶動新江灣板塊整體價格由現在4.6萬元的均價繼續上漲。

  而楊紅旭則認為,按照房地産週期規律、豪宅價格變化規律和新江灣城本身的缺陷,未來兩年新江灣城的公寓豪宅均價,幾乎不可能上漲五成。但他擔憂的是,實際控制人為財政部的央企信達地産(600657,股吧),在入駐後不會在此地塊上“傷筋動骨”。未來,或者會出現罕見的地王潮,而玩家將集中于央企與國企中。

  這樣的擔憂並非沒有道理,事實上,上海在今年成交的39幅住宅用地中,國企拿地佔比達56%。未來,新江灣城會是誰的天下,沒人能給出答案。

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