2015樓市年終盤點 政策篇

　　編者按：

　　一轉眼，2015年已接近尾聲，京津冀協同發展、房貸鬆綁、公積金政策、降息等一系列關鍵詞充斥著今年的房地産市場。從天津來看，開發商去化速度加快，購房者自住需求得以改善，二手房成交量創下歷史新高……從本期開始，本版將對2015年的津城樓市進行梳理，從産品、區域、大勢等諸多方面，帶您回顧這一年中影響我們置業的方方面面。

　　2015年的中國樓市，各項房地産新政頻繁出臺，在組合拳的連續刺激下，市場也迎來了前所未有的發展機遇。回顧今年的樓市新政不難發現，2015年，對於房地産市場來説無疑是迎來了全新的紅利時期。

　　“3·30新政”開啟年度利好頭炮

　　如果説一定要給今年的各項樓市新政提出一個“重中之重”，那麼“3·30新政”當之無愧。它不僅打響了樓市全年的利好頭炮，而且其直接及間接的影響涵蓋涉及的層面也十分廣泛。

　　今年3月30日，中國人民銀行、住建部、銀監會聯合發佈《關於個人住房貸款政策有關問題的通知》，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調整為不低於40%。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房並已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。而此前，二套房貸款執行“首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍”。此外，新政還規定，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

　　此次的“開年大戲”被業內人士認為遠超市場預期，而對已經顯現疲態一年多的樓市而言，是一劑力度明顯的強心針。專家表示，從需求方面來看，下調二套房貸款首付比例，有效地降低了消費者的購房門檻，直接刺激了部分剛需與改善置業需求結束觀望、積極入市，也為2015年樓市的全面回暖奠定了最強有力的基礎保障。

　　信貸環境進入“寬鬆”通道

　　如果説“3·30新政”有效降低了購房者的準入門檻，那麼2015年的多次降息、降準也在相當大的程度上緩解了購房者的置業壓力，寬鬆的貨幣信貸環境成為2015年樓市的“新常態”。

　　2015年2月5日，中國人民銀行下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，這是2015年的首次降準，3月1日起下調金融機構一年期貸款基準利率和一年期存款基準利率0.25個百分點，2015年年內首次降息。隨後，降息降準的頻率開始密集出現：4月20日，央行再次降準，下調各類存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點；5月11日，央行下調存貸款基準利率0.25個百分點；6月28日，央行再次實行“雙降”；8月26日，再次降準，將金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至4.6%，一年期存款基準利率下調0.25個百分點至1.75%，其他各檔次貸款及存款基準利率、個人住房公積金存貸款利率均做出相應調整；而就在此後不到2個月，10月24日，央行再次宣佈“雙降”，可謂為年末樓市翹尾再添動力。至此，2015年央行共先後進行了五次降息，五年以上長貸利率已經破“5”，而存準率也回落到2008年三季度開始的寬鬆水準。商業房貸利率已是近十年來的最低，而公積金貸款利率也同時創下了歷史新低。

　　樓市信貸環境的“鬆綁”直接降低了購房成本，大大減輕了購房壓力，這意味著，目前買房，利率負擔是近十年來最低的。據中國指數研究院分析人員估算，2015年10月最後一次降息後，按照每套總價200萬、首付30%、等額本息30年按揭購房來計算，購房者的貸款利息為127.49萬元，較8月末再減少近8萬元，月還款省214.2元，較上年同期則總額節省近53萬元，月供壓力減輕1465元。購房成本的大幅下降進一步明確了部分觀望購房潛在群體的意向，對提升房地産市場銷售熱度起到積極影響。

　　公積金功能全面盤活

　　回顧2015年的各項樓市新政，一個非常明顯的特徵是，公積金作為其中一個不可或缺的部分被貫穿始終，服務於購房者的功能也被全面盤活。可以説，對於置業者來説，公積金在2015年的應用性更加明確多效，對於樓市的促進作用也更為突出。

　　在央行、住建部、銀監會3月份聯合發佈的個人住房貸款政策中明確規定，使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%。擁有一套住房並已結清貸款的家庭，申請住房公積金購房最低首付30%。9月1日，公積金二套房貸首付再次下調降至20%。10月8日，三部門明確將實施多項舉措切實提高住房公積金使用效率，包括全面推行異地貸款業務，並要求拓寬貸款資金籌集渠道，有條件的城市要積極推行住房公積金個人住房貸款資産證券化業務，盤活住房公積金貸款資産。而就在上個月，國務院最新發佈的相關條例中指出，公積金提取條件將被進一步放寬，其中，購買、建造、大修、裝修自住住房，無房職工支付自住住房租金，職工支付自住住房物業費，均可提取住房公積金，也可提取配偶的住房公積金。

　　縱觀整體，2015年公積金新政涵蓋範圍廣、涉及內容多，不僅考慮到購房者的貸款需求和借款人還款能力，鼓勵提高住房公積金個人住房貸款實際額度，而且在貸款年限、貸款利率、提取用途、業務辦理等環節均做出了更為合理有效的調整，令公積金業務受惠人群更加廣泛，朝著更加全面、多元化的方向發展。