■ 深圳特區報記者陳文標

　　持續推進的舊改，為深圳社會經濟發展提供了寶貴的後續土地供給，緩解了用地緊張狀況。由於新入市的舊改項目地段較好，加之拿地成本和時間成本不斷攀升，各開發商紛紛將舊改項目當成“香餑餑”，建成利潤率更高的高端住宅。業內人士透露，目前南山、福田、羅湖等中心區域的新入市舊改項目，均價都已升至5萬元/平方米以上，一定程度上結構性地拉高了房地産均價。

　　通過舊改向“內”要地

　　作為面積最小的一線城市，深圳的國土面積只有1995平方公里，僅相當於一個普通縣的土地規模。30多年的高速發展，已經讓這座城市的土地“家底”消耗殆盡。深圳市規土委最新數據顯示，深圳開發面積已經逼近900平方公里，除掉不可開發的974平方公里的生態控制線，還可以用來開發的面積僅有100多平方公里。到2020年，深圳可供新增建設用地甚至只有8平方公里了。土地緊缺，已經讓深圳的發展捉襟見肘。

　　在嘗試了填海造地後，深圳寄望于通過舊改向“內”要地。深圳市規土委副主任薛峰稱，去年深圳房地産住宅用地90%以上來自舊改，未來舊改供應的房地産佔比將會更高。

　　舊改腳步的加快從最近市規土委的動作中也可見端倪。近日，市規土委陸續公示了已獲批的第三批城市更新單元和第四批城市更新計劃，又有14個舊改單元名列其中。截至目前，深圳已確權、在建、擬建及意向開發的舊改項目共有280個。

　　舊改項目有高端化趨勢

　　供需矛盾是深圳房價高漲的主要癥結，舊改的本意是通過增加住宅土地供應，緩解供需矛盾，從而達到抑制房價過快上漲的目的。但從南山、福田、羅湖等中心城區的新入市舊改項目來看，均價都已經在5萬元/平方米以上，有豪宅化傾向，這在一定程度上結構性地抬升了房價。

　　“地段好，價格自然會高一些。”美聯物業全國研究中心經理何倩茹告訴記者，目前入市的舊改項目普遍都在福田、南山和羅湖等區域，基礎設施和商業配套都比較完善，均價自然不會低。

　　此外，不斷攀升的拿地成本和時間成本，也讓開發商傾向於建造利潤率更豐厚的高端項目。“隨著深圳房價的上漲，原住民換房成本提高，向開發商開價也會更高。另外，由於‘釘子戶’的存在，也增加了開發商的時間成本。”何倩茹表示，開發商為了將成本轉嫁給購房者，同時追求更高的利潤，傾向於建造大戶型的豪宅項目。

　　如果舊改全面鋪開到龍華、鹽田和龍崗等地區，新房定價會不會低一點？何倩茹的回復是“不一定”。“現在龍華、龍崗的房價都漲起來了，舊改入市的項目恐怕也不會。”

　　加快保障性住房建設

　　舊改進度加快，意味著更多的“城中村”將被拆除，住在城中村的“新深圳人”該往哪兒搬？

　　“小區房那麼貴，這裡一個月才500元，如果拆了還真不知道住哪了。”小王得知桂廟新村確定為新一批的更新單元後，顯得有些焦慮。他去年從深大畢業後就一直住在學校附近的桂廟新村，為了圖便宜，4個人擠在一間30平方米的小房間裏。據深圳房地産研究中心主任王鋒介紹，類似的人在深圳有很多，大約將近7成人口居住在“城中村”。以深圳最大的“城中村”之一白石洲為例，0.6平方公里的土地面積上居住著約15萬人。

　　此外，“城中村”的減少將進一步加劇住房的供需矛盾，房租也會隨之水漲船高，“新深圳人”的居住成本無疑又得增加。

　　為了緩解這種困境，深圳需進一步加快保障房建設進度。近日，市領導在調研沙河五村城市更新項目進展時明確表示，必須重視保障房的建設，深圳目前的基礎設施，遠沒有跟上過快的人口聚集，所以要加快安居房建設來平衡房價。

　　另據王鋒透露，近年來我市保障性安居工程力度確實在不斷加大。2011—2015年，全市實物分配的保障性住房就已快速惠及9.8萬個家庭，同時在對約1.5萬戶低收入家庭應保盡保發放貨幣補貼的基礎上，全面擴大人才補貼力度，新增人才補貼達25萬戶，是“十一五”期間的25倍。