新城控股集團副總裁歐陽捷日前提出，即使政府不出讓一畝土地，未來五年都將是去庫存週期，商業地産市場也很快將要飽和，明年全國商品房均價預計增長10%，信貸政策或有利好，首付可以降到20%。歐陽捷在新城控股第二屆商業年會上提出，房地産市場已進入去庫存週期，而去庫存的主力是我國體量巨大的在建施工面積。目前住房待售面積僅為6.8億平方米，僅為半年的銷售量，在建施工面積約為70億平方米，住房有50多億平方米。2000年竣工率為36.2%，2015年竣工率為8.6%，他認為這些房全部竣工大約需要11年時間。去庫存的壓力另一方面來自土地儲備面積。2014年底，根據24家上市公司公佈的年報，其土地儲備面積總共為6.59萬億平方米，可建築13億平方米的住房，再與施工面積疊加，就增加了去庫存的週期。歐陽捷説：“政府即使不出讓一畝土地，未來五年都是去庫存的週期，若政府繼續出讓土地，去庫存週期還要繼續拉長。”儘管目前面臨巨大去庫存壓力，歐陽捷卻認為，我國實際上住房供應是不足的。從1981年開始，全國累計竣工面積421.8億平方米，城鎮住房約234億平方米，若按照城鎮常住人口7.49億計算，每人平均建築面積僅為32.79平方米。我國居住面積分佈也不均衡，城鎮每人平均住房面積在20平方米以下的，城市有4096萬戶，鎮為1955萬戶，若要將這一水準提高到每人平均30平方米，則需新建37.5億平方米。他認為，目前房地産供大於求的問題在於：第一，房價相對價高，尤其在一二線城市，導致很多人推遲購房，三四線城市房屋自有化程度高，租住的外來打工者又買不起房，因此出現了一二線城市供不應求，三四線城市供大於求。在談到未來房價的變化趨勢時，歐陽捷認為，目前我國已進入過度量化寬鬆和負利率時代，房價受到金融貨幣政策的刺激，處於持續上漲趨勢。2015年9月比2014年同期增長7.5%，銷售額增長15%以上，2016年全國商品房均價預計增長10%。目前一線城市房價領漲，二線城市普漲，三四線城市止跌。他還預期明年信貸政策會有利好，首付可以降到20%。他認為，二套房購買者金融風險承擔能力更強，改善需求更強，所以首套、二套完全可以合二為一，下降到20%。在信貸上完全可以推行保障性住房，推保障性住房銀行來為低收入人群放貸，因為“讓商業銀行為這一人群放貸不合適”。歐陽捷還表示，商業地産市場很快將要飽和。目前，商業地産開發投資佔比節節上升，已經超過15%。自1998年以來，全國商業營業用房新開工面積已累計超過20.4億平方米，近四年以超過2億平方米的速度遞增，按城鎮常住人口7.49億人來計算，每人平均商業面積達到2.73平方米。2014年底，全國商業營業用房施工面積已經達到9.4億平方米。雖然不同城市的商業體量不同，但一二線城市已經趨於飽和甚至過剩。瀋陽、合肥、杭州等城市的已開業、在建項目、代建項目已經趨於嚴重過剩。（王歆悅）