《羊城晚報·樓市週刊》

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　　統籌/馮茵插圖/采采

　　文/羊城晚報記者 張秀欽

　　中央高層頻繁喊話樓市去庫存，讓商品房庫存再次成為關注焦點。國家統計局數據顯示，截至今年10月末，全國商品房待售面積為6.86億平方米，環比9月末增加2122萬平方米；同比增加約1億平方米，增幅為17.8%。

　　全國性的商品房庫存壓力，並沒有傳導到一線城市，經過今年5-9月的銷售高潮後，一線城市的庫存去化壓力大為緩解。特別在住宅方面，四大一線城市中，庫存較高的廣州和北京都只是偏高，遠未到積壓嚴重的地步。因此，業內人士表示，一線城市樓盤年底沒有清倉大甩賣的壓力，消費者不要對“執筍貨”（粵語，揀便宜貨）抱過高的期望。

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　　年底，

　　哪些區可能

　　“執筍貨”

　　？

　　詳見B6、B7

　　“無壓力”的一線城市

　　今年以來，業內人士談及樓市風險時，更多把矛頭指向二三線城市，需要“靜靜”的是主要在二三線城市發展的商家；對於一線城市，即使其房價高企，業內人士依然給出“健康”的判斷。房企在土地市場上的舉動也與此呼應，一方面放緩全國拿地的勢頭；另一方面加大在一線城市拿地的力度，北京、上海、廣州高價地頻現。

　　業內人士和房企對一線城市的信心並非空穴來風，最明顯的是，在一手住宅庫存上，一線城市幾乎看不到壓力。

　　業內普遍認為，房地産市場8-10個月的庫存消化週期屬於比較正常；10-12個月屬於偏高；超過12個月，説明庫存積壓較嚴重，有降價壓力；反之，去化時間低於8個月，房價便有上漲動力。

　　統計數據顯示，在四大一線城市中，上海和深圳樓市最不存在庫存壓力，少於7個月的去化時間，幸福的地産商考慮的不是去庫存的問題，而是如何保證新貨供應充足，不會導致無貨可賣的問題。

　　相對而言，北京、廣州地産商的幸福感會略低，兩個城市的庫存去化時間都超過10個月，屬於偏高，不過也遠遠沒到積壓嚴重、商家為了去庫存必須降價的地步。

　　一線城市住宅庫存壓力小，在今年銷售很好的第二季度已經顯現。易居研究院的報告顯示，8月份，一線城市一手住宅庫存量約為3460萬平方米，環比降低1.9%，同比降低0.7%；一手住宅存銷比為9.9個月，比7月份的11.2個月大幅下降。

　　成交好化解庫存壓力

　　2014年，由於銷售不暢、商品房消化率低，全國商品房庫存量不斷上揚。2014年7月11日，在住建部城鄉建設工作會議上，新任部長陳政高就完善房地産政策提出了三點落實意見，排在首位的就是“千方百計去庫存”。從那時起，“去庫存”取代“調房價”，成為樓市的新主題。

　　去庫存，也是2014年廣州樓市的主題。2014年1月14日，廣州一手住宅庫存量約為749萬平方米；到2014年12月17日，庫存量增至約1002萬平方米。以廣州當時的銷售速度，即使沒有新增供應，單靠庫存量已足夠廣州樓市賣14個月，庫存積壓嚴重，南沙、花都、番禺、原蘿崗等區域樓市的去庫存壓力都很大。

　　為了去庫存，過去一年多時間中國採取了很多措施，比如退出包括限購在內的行政干預、降低稅費、提高杠桿，再比如打通商品房和保障房通道、公積金異地流轉、停止土地供應、發展新房租賃等。雖然目前全國商品房去庫存壓力猶存，但這些措施在一些重點城市還是發揮了很好的效果。廣州就是最明顯的例子，從14個月到10.9個月，去庫存壓力明顯減輕。

　　今年前八個月，廣州一手住宅庫存去化時間處於下降通道，這一方面是由於供應減少，陽光家緣數據顯示，今年前八個月，廣州一手住宅新增供應面積同比減少近一成四；另一方面是由於成交活躍，今年前八個月廣州一手住宅成交面積同比增加約三成。一減一增，庫存量自然大幅降低。此外，庫存去化時間以銷售量來衡量，即使庫存量不變，銷售量增加，庫存去化時間也會降低。

　　在庫存去化時間減少的情況下，開發商開始未雨綢繆，在土地市場上加大投入，為以後的開發“補庫存”。搜房網監控廣州國土房管局網站數據顯示，今年10月份，廣州土地總成交金額約達55億元，同比漲幅高達505%。

　　去庫存壓力局部存在

　　整體去庫存壓力不大的廣州樓市，也不能掩蓋局部區域市場去庫存壓力較大的事實。

　　據統計，目前花都、荔灣、越秀的庫存消化時間都超過12個月。陽光家緣數據顯示，今年前八個月，越秀區只賣出1007套一手住宅，平均每個月才賣百餘套，位列全市倒數第一。荔灣區的銷售情況也好不了多少，賣出去的房子總共不到2000套，月均200多套。而在一些樓市重鎮，這只是一個樓盤的銷售業績。花都區一手住宅的銷售還算不錯，平均一個月賣出千余套房子，但銷售量比不上供應量，此前積壓的庫存依然存在。

　　除了整體區域外，有些板塊的去庫存壓力較大。例如黃埔區的科學城板塊，擁有大量商務公寓，這些主打居住功能的商務公寓，因為不限購，對住宅銷售構成極大的壓力。此外，有些房企的去庫存壓力也較大。中原地産9月初發佈的數據顯示，138家上市房企總存貨金額高達2.47萬億元，同比上漲12%，庫存超過千億元的企業有4家。在市場分化的情況下，有些房企的庫存量在其後三個月出現較大幅度的下滑，有些房企則繼續上升。

　　業內認為，那些去庫存壓力較大的區域、板塊、房企的樓盤，年底或許會有更多優惠。