欠費不交？管理不力？都會“一身蟻”

　　香港的物業管理水準位居全球前列，與內地很多物管公司挖掘新業務以增加掘金機會相比，香港物管企業顯得較為保守，主要業務仍局限于傳統物業服務。不過，香港傳統的物業管理做得有聲有色，大多數住宅小區的物業管理都井井有條。由於相關法律法規較為完善，像住戶欠繳管理費或者物管公司收齊管理費卻不“交足功課”等，在香港都是小概率事件。

　　三重關卡，安全有保障

　　羊城晚報記者近日走訪了一個在香港只能算是中檔的住宅小區——位於將軍澳地鐵站旁的將軍澳中心。將軍澳中心通過裙樓商場與地鐵站直接連通，商場人來人往，但從商場通往住宅平臺的電梯處有電子門禁，需要刷卡進入；住宅平臺的過廳24小時有專人值班，外來訪客假如沒有小區內居民帶領，即使業主已經提前打招呼，也會被認真盤問，並設專人登記訪客資料後再發放行條；每棟住宅的大堂處還有獨立的保安，訪客需把放行條交給保安後才能進入電梯。

　　將軍澳中心的物業管理費約為1.3港元/平方英尺，折合人民幣約為11.48元/平方米，在廣州相當於豪宅管理費水準。但幾個受訪的當地居民都表示，相對應得到的服務，“費用很合理”。而且，小區內還有不少收費較低的公共服務，比如公共游泳池的成人收費約為20港元/次。

　　其實，假如以香港的人力資源成本來換算，香港的物業管理收費標準可能比廣州還要低一些，香港的物業管理公司如何維持不蝕本？據了解，香港一些新建小區普遍都有自己的裙樓商場，這些商場往往都和地鐵相通，客流量不錯，因此商場一般可以在一定程度上“幫補”住宅物業的支出。更關鍵的是，在香港，很少住戶會不按時繳交物業管理費。

　　法規嚴明，違法成本高

　　據介紹，香港物業管理最主要的經驗就是依法管理。香港涉及物業管理的法律法規不止一份，有約束房地産開發商、建築商的法規，有約束物業管理公司的條例，還有約束業主欠繳物業管理費的“小額法庭”。規定有多細緻？比如説，電梯、電線、外墻、清水管、污水管等都規定有普查時間，物業管理公司必須負責並報告結果。

　　在香港，無論是市民還是物業管理公司，都會自覺遵守各種法律法規，因為一旦被起訴，後果很嚴重。除了業主委員會外，香港很多小區有業主推選的發言團體，可以代表業主起訴物管公司，也可以起訴不守規矩的業主。在香港，很少有居民不交物業管理費，因為欠繳將會被物業管理公司起訴到當地的“小額法庭”（5萬元以下），法庭會幫助追討物業管理費，同時，相關部門還會封掉當事者的房屋不讓出租或買賣，解封需要交罰款。物業管理公司被投訴也同樣面臨嚴厲的懲罰。

　　收支透明，市場化運作

　　香港的物業管理行業不但在法規上有保障，而且還是根據市場定價，實行市場化運作。

　　從物業管理公司進入市場開始，便需要經過投標。在香港，有大大小小百餘家物管公司，信譽好、收費合理的物管公司中標機會更大。物業管理的收費標準由業主委員會和物業管理公司商定，物管公司對收費標準、收支情況等全部公開，每戶居民每月的交費情況也會公開，透明度較高。

　　（梁棟賢）