延期交付一年有餘的申瑞國際項目，有望在下個月10號前復工。

　　“9月25日已經跟銀行方面協調好了，目前正在辦理土地證抵押解除手續。”杭州申瑞置業有限公司法人代表徐勇在電話中對記者説道。

　　曾經也是熱銷盤

　　延期交付一年有餘

　　申瑞國際位於申花路與豐潭路交叉口，總建築面積約8.2萬平方米，地塊屬性為商業金融用地，分為A、B兩個地塊。其中A地塊為一幢16層辦公樓、一幢16層商務酒店，單層（局部兩層）地下車庫及沿街商業；與A地塊相隔幾百米的是原計劃設計為兩棟12層辦公樓及沿街商業的B地塊，後改為兩幢12層樓高的酒店式公寓，共設計了500套左右的酒店式公寓。

　　從遠處望去，很難想像這個矗立在城西鬧市區中的申瑞國際，竟然是個“問題樓盤”。沿著申花路的申瑞國際一排底商，有的已經營業，有的還在裝修，除了臟亂、無保安門禁外，外觀看去這幾棟樓再平常不過。只有走到寫字樓及酒店式公寓內才會意識到，這是一個尚未完工的樓盤，所謂的精裝修也未見蹤影。

　　按照購房合同約定，購買申瑞國際的業主應該在去年9月拿到房子，並在收房之後辦理好相關産權證。但是臨近交付時間，業主卻發現精裝修工程仍沒有動工，開發商稱，需要延期三個月才能交房。

　　然而這一延期交付，卻是拖了一年有餘。

　　曾是熱銷樓盤的申瑞國際，在延期交付之後，坊間頻傳開發商陷入債務危機的消息：欠施工方工程款4000萬元、精裝修款項需要8000萬元、銀行抵押本金欠款2.5億元……

　　“工程款還有4000萬元沒有支付，拖了半年多了。”申瑞國際施工方杭州鵬盛建設有限公司邊姓總經理告訴記者，整個項目的工程款不到3億元，每次支付款項時，開發商都拖延。

　　記者翻查透明售房網相關資訊，其顯示申瑞國際共有737套房源，累計銷售面積49839.97m2，累計成交均價23314元/m2左右，按此成交量計算，申瑞國際的銷售額近11.6億元。除去54套不能出售的限制性房源外，申瑞國際賬面上的銷售額應該有10億元左右。

　　當初項目拿地時間是在2009年12月，杭政儲出【2013】97號地塊（即當下的申瑞國際項目），經過13輪報價，由溫州信燕房地産開發有限公司以總價4.5888億元獲得，樓面成交價7282元/m2。

　　記者粗略計算，該項目銷售額減去拿地及施工成本，應該仍然有利潤，開發商為何陷入了資金鏈斷裂的危機中？

　　為大股東做擔保

　　引發項目資金危機

　　溫州信燕房産拿地半年後，項目公司杭州申瑞置業有限公司成立，註冊資本1億元，當時溫州信燕房産投資了5100萬元，佔該公司51%的股份，另一個股東是瑞安市天辰商業控股有限公司，徐勇擔任申瑞置業公司董事長。

　　2011年3月15日，杭州申瑞置業有限公司股東變更，由瑞安市嘉華企業管理服務有限公司、浙江中邁貿易有限公司、溫州申元集團（也就是現在的溫州開爾實業有限公司）共同出資組成，其中溫州申元集團投資了5500萬元，佔55%的股份，董事長依然是徐勇。

　　“申元集團是項目的大股東，嘉華和申邁只是小股東。”徐勇説，當年大股東申元集團需要3億多元資金，便用申瑞國際這塊地做抵押，向銀行借款，杭州申瑞置業有限公司為其擔保人。“我們這些股東中，就申元集團有做房地産的經驗，當時他們有六七個項目在做。”

　　不過，就在銀行放貸後的兩三個月，2011年年底，溫州申元集團因資金鏈斷裂宣告破産。徐勇説，申元集團“把3億多元的債務都轉嫁給了我跟另一個股東。”作為擔保人的杭州申瑞置業接替了這份債務。

　　記者從全國企業信用資訊公示系統網上查到，杭州申瑞置業在2012年2月22日又一次進行了股權變更，最終由瑞安市嘉華企業管理服務有限公司與浙江中邁貿易有限公司共同佔有，前者佔了55%的股份。“之所以股權變更，是為了避免申元集團的其他債務進一步轉嫁給杭州申瑞置業有限公司。”徐勇解釋道。

　　即使股權變更，債務依然存在。“3.3億元左右的銀行借款，在2013年申瑞國際開盤後，公司還了一筆本金和利息，共計1億元左右，還有其他借款和利息七八千萬元。到了去年10月份，欠銀行的錢實在還不了，就沒付了。”徐勇表示，這就是為什麼項目熱銷，卻依然資金短缺的原因。

　　以房抵債，換取現金

　　申瑞國際復工有望

　　好在，不久之後，項目將重新復工。

　　早前記者採訪中，申瑞國際項目工作人員曾表示，項目尚有一棟未出售的酒店，估值1.5億元左右，還有估值9000萬元的底商，兩者一起抵押給銀行，但銀行對開發商以上物業的估值不認可，雙方一直協商中。

　　近日，記者從徐勇口中得知，銀行與開發商之間已談攏，雙方同意以房抵債。“上個月25號跟銀行協調好了，用以房抵債的方式，把申瑞國際一幢未出售的酒店及部分商鋪抵押給銀行，目前正在辦土地抵押的解除手續。”徐勇説，目前該銀行分行已經報給總行審批，等審批流程完成後，就可以把土地抵押解除了。

　　記者就此事向相關商業銀行負責人求證，對方表示目前不便回應。

　　如果土地抵押解除，那麼，房子辦理土地證的問題就解決了。但是，酒店式公寓還需要精裝修，這筆裝修款和之前拖欠的工程款又該如何解決呢？

　　“2013年我們從別人那裏借了5000萬裝修酒店式公寓。”徐勇指出，原先他們計劃將A地塊上的那棟酒店出售，銷售款可償還5000萬元的借款。“2013年年底，酒店出售的意向都談得差不多了，誰知道2014年年初行情急轉直下，談好的意向又沒有了。”

　　一時間，申瑞國際項目又陷入資金危機。為了償還這筆5000萬元的借款，杭州申瑞置業決定把B地塊的部分酒店式公寓抵債，貨值近1.5億元。”本週二記者聯繫徐勇時，他表示正在上海與其中一個債權人商談申瑞國際後續的裝修、交付問題。

　　通過協商，用申瑞國際貨值6000萬的酒店式公寓房源償還2000萬元借款的基礎上，這位債權人又借了2400萬元現金給杭州申瑞置業有限公司，用於項目酒店式公寓的精裝修。

　　“另外，我還要跟其他債權人再談，可能還會增加一筆現金流，加上之前銀行尚未發放給我們的2000萬元按揭款，我們估算過，夠支付工程款及項目的裝修款。”

　　徐勇表示，以上這些都要走程式，需要一定時間。

　　申瑞國際下個月能否如期復工，仍需等待。