在初級市場的需求基本得到滿足之後，無論是居住，還是投資，似乎只有高端物業形態的産品才更具競爭力。然而，西安高端物業市場的發展現狀如何，其前景又是如何？或許從仲量聯行西安公司“2015第三季度西安房地産市場回顧”中可以看出一些端倪。

　　甲級辦公樓市場

　　空置率走低

　　回顧資料顯示：2015年第三季度，西安甲級辦公樓市場未有任何新項目竣工。自2013年第四季度，位於曲江的中海大廈入市以來，西安甲級辦公樓市場並無新建成的項目供應。同期，市場迎來2棟乙級辦公樓（總建築面積約54119平方米）竣工使用，分別為：位於城北的保利中達廣場以及高新區的盈樾國際。

　　在城市經濟持續健康發展的大環境下，新增需求導致整體甲級市場空置率持續走低。本季度，西安甲級辦公樓市場凈吸納量達到2223平方米，環比大幅上漲。截至第三季度末，甲級辦公樓市場的空置率為10.1%，相比上季度的10.5%下降0.4個百分點；空置面積主要集中在高新區的都市之門。

　　本季度，內資企業和本地企業仍主導西安甲級辦公樓市場租賃需求，其中內資企業更為活躍。上海紅歆財富投資管理有限公司入駐市中心的長安國際中心，租下1159平方米；比亞迪汽車金融有限公司入駐高新區林凱國際，租下331平方米以及婧希豪事業集團租下招商銀行大廈近1554平方米。與此同時，外資企業因業務需求有限對甲級辦公樓仍持謹慎態度。在所有租賃成交案例中，較為矚目的案例均出現在位於南二環與小寨片區。

　　凈租金環比上漲

　　競爭將日趨激烈

　　查閱資料可知，西安甲級辦公樓市場平均有效凈租金環比上漲。本季度，受惠于到數棟入駐率接近滿租水準的甲級辦公樓項目，如市中心的長安國際中心以及高新區一期的林凱國際，拉動整體甲級辦公樓市場平均有效凈租金微幅走高0.5%至人民幣105.7元每平方米每月。

　　展望2015年第四季度及2016年，西安市場將新增大量甲級辦公樓項目，租賃市場競爭將日趨激烈。2016年將成為西安甲級辦公樓市場歷史供應高峰期，新增供應接近71000平方米，大部分供應集中在高新區二期。由此影響，高新區二期租賃市場的競爭將愈演愈烈。

　　“目前，西安甲級辦公樓市場供需相對平衡，但面對即將到來的大量新增供應，預計部分業主將面臨項目開發後期運營方面的挑戰。毋庸置疑，在大量新建項目入市的環境下，市場將在明年出現明顯變化。企業用戶在租賃市場上可以選擇的項目將越來越多，因此，租戶在談判桌上的議價能力逐漸將高於業主。”仲量聯行商業地産部負責人青疏影表示。

　　看好高端住宅

　　銷售或將逐步回暖

　　儘管利好不斷，但是西安高端住宅市場銷量同比環比仍然呈下降態勢。本季度，利好政策頻出，如人民銀行下調存貸款基準利率、降低二套房首付比例、調整住房轉讓營業稅的免征期限、提高公積金貸款限額以及解除了長達十年的“限外令”。然而，這些刺激政策其成效還未在西安高端住宅市場上初步顯現。本季度，西安高端住宅市場銷量接近1500套，環比下降25.6%，同比下降0.8%。

　　與整體銷量下降不同，在城南和高新區部分項目呈現逆勢上漲的勢頭。其中，位於城南的天地源丹軒坊和高新片區的香榭蘭廷銷量較領先於片區內其他項目。在新供應方面，西安高端住宅市場只有一個項目推盤，新增供應568套，但相比上個季度套數增加超過一倍，其原因主要仍在於開發商大力去庫存回現，放緩推盤節奏。西安高端住宅市場平均資本值微幅上漲0.3%至人民幣10860元每平方米。

　　展望後市，利好政策將有助刺激需求，預計銷量有望回升。接下來幾個月，國家為提振房地産市場或將進一步推出刺激政策。這或將扭轉現在仍處於觀望的潛在購房者態度。2015年第四季度及2016年全年，西安高端住宅市場整體銷售氣氛將逐步回暖，市場成交亦有望逐漸回升。記者 趙宇