從上月的“金九”樓市失色，再到當前的“銀十”成色不足，市場的熱度遠遜於上半年，深圳樓市也正從上半年的跳漲狀態進入到相對平穩的階段，供需雙方開始進入新一輪的博弈：當開發商為年末業績衝刺加快推盤，競爭激烈導致價格出現壓力的時候，購房者感受到了房價或將回調的氣氛，對市場的預期開始有所改變，心態漸趨理性，而這也使得市場的風格有所轉換。市場分析人士稱，年底前，深圳住宅市場在沒有新的購房政策刺激下將回歸理性。

　　■ 深圳特區報記者徐強

　　●樓市“金九銀十”失色市場或已轉向

　　上周，全市共有5個項目共計1584套房源入市，推售項目個數較前期增長3個，推售總套數也增加了1251套。從成交來看，根據市規劃國土委的統計，上周，一手住宅成交1750套，成交面積為16.8萬平方米。成交套數及面積都較前一週上漲45%與44%。新房成交均價近3.15萬/平方米，較上期下降了6.4%。

　　深圳中原地産市場研究中心分析，在失色的“金九銀十”後半段，開發商將逐漸接受市場熱度下降的事實，在推售增加和市場熱度減退的雙向反饋下，價格也會受到一定壓力。

　　近期，開發商為了促銷，價格優惠和活動優惠有所增加，有些開發商還使用了金融工具來減少客戶的首付壓力，增大購房杠桿。從深圳中原地産一直跟蹤的報價指數中看出，上週報價指數再度下行3個百分點，據此推斷，市場轉向的可能性日漸增加，年末之前，在宏觀環境沒有大幅度改善的情況下，地産市場也難以有效走強，價格將受到衝擊。

　　在二手住宅市場方面，據深圳中原地産的監測，10月至今二手成交縮量較為顯著，周均僅有1432套，較“十一”黃金周之前大幅滑落。中原地産分析，隨著市場對宏觀環境變化的反應越來越充分，A股市場也難以有效走出牛市時期的趨勢，深圳地産市場的熱度下行已經成為定局。當前的信貸擴張增速難以支撐已經高企的深圳房價，對二手成交量走勢仍然保持謹慎態度。

　　深圳中原地産研究中心經理王飛認為，房價上半年的脫韁漲幅過度透支了下半年的漲幅空間，市場熱度仍然整體較低，比如深圳中原經理人指數已經持續三周小幅下跌。由於當前信貸仍然緊張，人民幣貶值預期加劇，第四季度深圳房價的走勢將面臨較大壓力。

　　●土地稀缺現狀構築長期支撐

　　事實上，目前地産市場轉淡並不是深圳特有的現象，而是全國性的，全球知名房地産服務商第一太平戴維斯最近對全國多個城市的樓市進行了調研分析，得到的結論是：深圳的房地産市場有別於其他城市，由於深圳土地資源稀缺，會對房地産的市場供應帶來影響，加之需求旺盛，深圳房地産市場將維持平穩增長態勢。華南區研究部高級經理何淩認為，從目前情況看，和年初火爆的住宅市場相比，年末住宅市場會相對平穩，成交量將面臨一定的下行壓力。在沒有新的購房政策刺激下，深圳住宅市場將回歸理性增長。

　　當下是否是好的購房時機？何淩認為，對剛需者而言，只要有了購房的需求，任何時候都是購買良機，對投資者而言，則相對複雜一些，要權衡資金量、地段、投資物業的種類等綜合因素，考慮到2016年前海自貿區和後海總部基地的建成，大量的商務人士涌入深圳，屆時將激發對深圳住宅市場旺盛的需求，預計2016年深圳住宅市場將迎來更多機遇。

　　另外，深圳土地資源稀缺的現狀構成了市場對深圳樓市走勢的信心。何淩分析，長期來看，深圳土地稀缺將帶來兩個直接的效應，一是城市更新的活躍度高，另一個則是城市發展前景被挖掘，比如産業結構逐步優化、城市基礎建設逐步加強、抗經濟危機能力強、吸引高端人才等，而這些都不可避免地會對房價形成強有力的支撐。

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　　蛇口住宅租金今年出現“首跌”

　　深圳特區報訊 （記者 陳文標）受自貿區利好因素影響，今年前海蛇口的房價飆升，二手房漲幅甚至高達50%以上。但隨著深圳樓市整體進入調整期，蛇口前海的房價漲幅也明顯放緩，租金更是出現了今年的“首跌”，租金回報率比年初大幅下滑。

　　今年上半年，受“330新政”及多重降準降息的利好因素刺激，深圳樓市火爆異常。其中，前海蛇口片區在自貿區利好因素的加持下，房價更是一路高歌猛進。據深圳中原研究中心的數據顯示，9月份蛇口的二手住宅成交均價為62412元/m2，比年初漲了54%；前海片區的二手住宅成交均價為53390元/m2，比年初漲了55%。“前海蛇口的房價上漲確實非常迅速，既高於南山區41%的漲幅，也高於全市僅40%的漲幅。”深圳中原研究中心經理王飛説。

　　同時，租金也隨之水漲船高。從年初至今，蛇口二手房租金價格從近80元/m2漲到了近93元/m2的水準，而前海二手房租金則由57元/m2的水準漲到了69元/m2，漲幅約為15.3%及21%，但漲幅遠不及房價。

　　從七月份開始，深圳樓市風向開始轉變，房價漲幅普遍放緩，9月份寶安和龍華甚至出現了報價下調的情況。蛇口前海也不例外，房價漲幅明顯放緩。從6月最高點的10%（蛇口）和9%（前海）下跌到了當前1%及2%的水準，已經回到了去年行情啟動時候的增幅水準。

　　更值得注意的是，蛇口二手房租金首次出現了環比下跌。從8月的94元/m2下跌到了9月的93元/m2，環比微跌1元/m2。業內人士認為：“這或許預示，前海蛇口的市場熱度開始轉變。”

　　從租金回報率看，前海蛇口的吸引力也遠不及年初。由於房價上漲幅度遠高於租金，前海蛇口的租金回報率從年初的高點迅速下滑。據王飛介紹，前海目前的租金回報率為1.79%，比1月份的2.41%大幅下滑22%；蛇口租金回報率從1.99%下滑到1.55%，下滑幅度為26%。雖然全市的租金回報率也大幅回落，但仍以1.99%高於蛇口前海片區。

　　對此，精明的開發商已經有所動作。招商地産9月至今數次通過掛牌、拍賣轉讓旗下深圳蛇口物業，涉及資産數十億。此前，招商一直持有這些物業達10-30年不等。

　　“招商地産此舉的市場邏輯非常簡單。在價格處於歷史高位的情況下，沒有只漲不跌的市場，加之自持物業的收入回報比嚴重下滑，投資客及開發商帶頭減持是很正常的。”王飛如此評價道。