深圳工商業樓市結構不均衡的狀況，正愈演愈烈。來自本地多家權威市場調研分析機構的數據顯示，深圳物流倉儲物業供不應求的局面正不斷加劇，而寫字樓市場、商業物業均面臨著越來越大的庫存去化壓力。

　　■ 深圳特區報記者 陳文標

　　一邊是缺口大，一邊是庫存壓力大。業內專家分析認為，蓋寫字樓和商場要比倉庫來錢快、來錢多，過去幾年開發商一窩蜂擠往辦公物業，從而形成了今天的局面。這也表明，當前樓市整體結構與深圳經濟特點、需求及其發展趨勢出現了步調不協調的情況，既給投資者和房地産開發商提出了警示，也蘊藏著新的商機，值得各方關注。

　　物流倉儲供不應求

　　由於深圳土地緊缺，而進出口和現代物流業發展迅猛，物流倉儲物業一直以來都供不應求，今年的缺口則越來越大。

　　在世邦魏理仕日前舉行的三季度深圳物業市場分析會上，其華南區研究部副董事郭麗萍介紹，深圳已連續多個季度無任何新增倉儲物業入市，直至8月份才稍好一些，當月新增一個約10萬平方米的“南油集團W6倉”倉儲項目入市。但有限的新增供應，並未緩解整體市場供不應求的局面。同時，部分倉儲設施繼續轉型為收益更高的商業或其他用途，使得倉儲供應更加稀缺。

　　需求方面，得益於穩定增長的社會消費品零售總額及網路零售交易量，來自傳統零售及第三方物流的城市配送倉儲需求保持穩定增長。此外，自貿區政策落地帶來的海關、稅務、檢驗檢疫等方面一系列政策利好，促進跨境電商業務在季內迅速發展，也令保稅倉儲需求不斷增加。

　　世邦魏理仕研究部中國區執行董事陳仲偉預計，隨著第三方物流公司和跨境電商的蓬勃發展，深圳物流倉儲的缺口將會越來越大，相關産業發展已在一定程度上受限。而持續加劇的供不應求局面，使整體倉儲設施租金逐步走高。至9月末，深圳優質物流設施市場的平均租金同樣本環比上漲3%，至每月每平方米34元。

　　對此，郭麗萍也有同樣的擔憂：“未來6個月，深圳物流設施存量將隨著倉儲轉型升級而被進一步壓縮，而來自跨境電商和香港物流商外溢到深圳的倉儲需求不斷增加，這會進一步加劇市場供不應求的局面，推動整體租金穩步提升。”

　　另一知名機構仲量聯行也發佈了持同樣觀點的分析報告，認為隨著第三方物流公司、貿易公司、保稅商、電商等對倉儲租賃的需求持續增大，深圳物流倉儲物業供不應求、租金上漲的趨勢和特點將越發明顯。

　　目前，全市保稅倉儲存量為190萬平方米，空置率已從二季度8.8%降至三季度4.7%；非保稅倉儲存量為86萬平方米，空置率僅2.3%。無論是保稅倉儲、還是非保稅倉儲，現有的空置物業很快就會被一兩個物流公司或電商的新增需求“撐爆”。

　　看中倉儲物業巨大的商機，一些敏銳的企業或投資者當上了“包租客”。“一些提供轉租服務的公司把大面積倉儲租下來，然後分割轉租。這是今年新出現的現象，在需求旺盛的鹽田區特別明顯。”仲量聯行深圳工業地産部副董事古振鵬説。

　　寫字樓進入調整期

　　“在宏觀經濟不佳、人民幣貶值、股市動蕩等影響下，深圳寫字樓租賃市場開始進入調整期。”仲量聯行深圳董事總經理夏春毅如此評三季度寫字樓市場的表現。“不一定是拐點，但確實進入了一個調整期。”三季度因經濟增速放緩及全球金融不穩定，中小企業的租賃策略有所調整，導致深圳辦公樓需求有所放緩。“相比過往，整體租賃問詢及成交量都減少了。”

　　仲量聯行發佈的最新報告透露，三季度深圳因無新增甲級寫字樓入市，租賃吸納主要通過消耗現有空置存量，儘管如此，全市三季度甲級樓的凈吸納量也僅有23700平方米。受需求減弱和未來供應井噴的影響，三季度甲級樓租金在過去兩年來首次出現增幅收窄，環比僅上漲0.9%至264元每平方米每月。全市甲級寫字樓的空置率微降0.7個百分點至3.9%，仍處於歷史低位。

　　目前，深圳甲級寫字樓總存量約333萬平方米建築面積，預計四季度將有近43萬平方米新增供應。夏春毅表示，隨著甲級樓市場需求和租金邁入調整期，空置率將上升到雙位數水準。

　　世邦魏理仕的分析報告亦顯示，包括甲級寫字樓在內，未來6個月深圳將有超過90萬平方米的新增供應入市，且2016年和2017年都將是深圳寫字樓供應的高峰。“這麼大的供應量，應該會給市場帶來較大的去化壓力。”世邦魏理仕辦公樓服務部董事扈蔚川預計，巨量供應將在短期內拉高寫字樓的空置率。

　　不過，業內人士對長期走勢仍保持謹慎樂觀。夏春毅和扈蔚川在接受記者採訪時均表示，深圳鼓勵創新、自貿區政策都對資訊技術、科技服務和貿易類企業起到刺激作用，帶來了旺盛的需求，因此長遠來看深圳寫字樓的入住率、成交和租金等均相對樂觀。

　　餐飲擴張有所放緩

　　根據世邦魏理仕的分析報告，三季度深圳又增加15平方米的大型購物中心，全市商業物業租金整體表現平穩，但整體市場空置率環比上升0.7個百分點至7.2%。未來6個月，深圳還將有超過50萬平方米的新增商業物業供應入市。雖然這些物業主要位於梅林、寶安、龍崗等與現有購物中心不完全重合的片區，但商業物業保有量繼續大幅增加，將導致空置率明顯攀升。

　　尤其值得關注的是，因各購物中心的餐飲比例已趨飽和，餐飲擴張的強勁勢頭有所放緩，業主轉向引進國際零售品牌及本地中高端的設計師品牌。“這是一個新的趨勢，來自更多元的體驗業態的擴張將持續進行，國際品牌和快時尚品牌也會越來越多。”世邦魏理仕商業服務部副董事鐘廉軍表示。

　　仲量聯行深圳零售地産部副董事劉紫簫也分析，未來12個月甚至更長時間，深圳仍將新增大量商業物業，主要分佈在新興商圈和新居民區，隨著商業佈局的日趨均衡和完善，相關物業的空置率恐怕會進一步上升。國外快時尚品牌在深圳的擴張速度將加快，選址偏向核心商圈，而奢侈品牌的擴張卻相對謹慎，影響高端商業物業的招商。

　　鐘廉軍告訴記者，從需求角度看，商業物業的目標對象仍以快時尚和餐飲類為主，但總體上正進行多業態的調整，比如提高服裝類的定位、快餐類調整為休閒餐飲、大面積餐飲變為中小面積餐飲、增加兒童業態佔比等。

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　　商務公寓 量價雙雙滑落

　　深圳特區報訊（記者 陳文標）深圳商務公寓在經歷了上半年的火爆後，也跟寫字樓一樣轉入調整期。根據深圳中原研究中心監測，深圳商務公寓7、8月量價雙雙大幅回落，預計未來隨著供應持續增大，價格仍將面臨下調壓力。

　　自2010年住宅市場限購政策出臺以來，商務公寓因不限購不限貸，逐漸成為很多投資者的目標。今年“330新政”以來，樓市持續火爆，商務公寓行情也水漲船高。截至8月份，深圳今年一手商務公寓共成交50.5萬平方米，超出去年全年45.7萬平方米的水準；價格也在7月創下新高，達53646元/平方米。

　　然而與住宅市場一樣，7月份成為商務公寓市場的拐點。從7月開始，商務公寓月成交量顯著回落，回落幅度達到4萬平方米，至8月份的成交面積已不足8萬平方米。價格同樣滑落，但仍處於近年來的較高位置。

　　中原地産分析員蔡幸彬表示，商務公寓正在向實用的中小戶型過渡，預計今年我市可入市銷售的商務公寓共有134.5萬平方米，後續供應巨大，價格將進入高位調整階段。