養老産業空間巨大 發展瓶頸待解

　　本報記者 劉易斯 上海、杭州報道

　　根據每人平均GDP增長的初步測算可以判斷，我國即將進入養老地産的快速發展期，需求與供給均會有大幅增長;參考發達國家經驗，這個過程至少需經歷20年，期間養老市場將創造出新一輪的創新及變革。

　　克而瑞研究中心分析師蔡建林指出，目前外資投資商和個別房企所運作的以出租床位為主的養老地産模式，大多瞄準中高端客戶，但也由於定價和客戶定位問題，運營情況不容樂觀。未來，養老産業還需要政府和企業通力合作，而如何利用好社會保險體系將是一大關鍵。

　　克而瑞研究中心發佈的研報顯示，國內養老地産目前大約有6種模式，包括本地出售型社區模式、異地出售型社區模式、租售組合型綜合社區模式、養老房産金融組合型社區模式、會籍制社區模式以及租賃型養老機構模式。

　　模式雖多，成功者寥寥。國內市場上涌現出大批養老地産項目，然而從已實施的項目來看，或多或少存在一些規劃設計類問題，如一些項目直接照搬了美國的可持續護理社區(CCRC)佈局，但採用的是國內普通居住區的運營管理模式。

　　還有一些項目引入了很多養老設施，但實際這些設施的使用率很低。更多的養老地産項目僅配置了一些基本醫療護理設施，養老社區功能並不完善。

　　産生這些現象的原因，除了市場經濟功利主義的影響外，還有一個重要的原因，就是目前針對養老地産的規劃設計，一直缺少普遍適用的標準。

　　中國天地控股有限公司總裁張華綱深切體會到，養老地産空間很大，但面臨的問題也很多。首先是土地，政府雖有養老産業專門的劃撥土地，但收費有限制;其次是服務。

　　雍柏薈老年護養(杭州)有限公司副總裁柴海燕也指出，養老産業的瓶頸在於時間成本與專業的護理團隊。她直指，前面5年肯定是投入期。對於進入中國市場的障礙，柴海燕説:“因為沒有專門批給外資養老服務機構的土地，我們拿的是商業用地，價格很高;營業執照申領不知道是歸工商部門還是民政部門管;大樓建設還需要建設、消防、環保等十多個部門審批，這些審批好多還是互為前置的。”

　　柴海燕指出其所在的雍柏薈希望做成熟之後再與房企合作，“房企還是跳不出他們自己的思維，他們所有的社區設計、戶型設計對於養老産業的運營挑戰都非常大，甚至連小區內道路設計都有問題”。

　　除卻土地、服務，盈利也成為養老地産或養老機構要面對的最大問題。蔡建林指出，從房企角度看，持有型養老服務産業投資大、回收期長，在運營層面也比商業、工業等持有型物業的運營要求更為細緻，人員投入也大。過去大部分房企習慣“賺快錢”，短期大舉進入持有型養老項目可能性不大。目前多數房企所謂運營成功的養老地産項目，多以房産銷售為主，而養老設施僅作為有限配套而存在，服務很難跟上。

　　同策諮詢研究中心數據顯示，綜合預計2015年全國城市商業化養老機構的潛在需求為自理老人床位數174-185萬張左右，需要護理老人床位數30-32萬張左右。按照一個項目最優化床位數400張計算，未來三年市場上將需要至少4500個項目的建設，空間巨大。而從供應角度來看，目前市場上養老機構的現狀是檔次低、服務差。大部分養老機構配套設施落後，缺乏現代化的管理方式;服務及費用參差不齊，且由於長期護理經驗不足，導致一些養老機構不願接收入住前就已失能的老人。