在收購一系列成熟物業進軍海外市場之後，中國房地産企業正結合現有開發經驗向海外地産開發（“裸地”開發）的模式積極轉型。專業機構世邦魏理仕公佈的數據顯示，以美國為例，2013年中國資本進行地産開發的總金額僅為3.33億美元，而該數據在2014年時已爆髮式增長至9.54億美元，增幅高達186%。

　　世邦魏理仕策略及投資顧問部執行董事王廣強表示，隨著大量資金涌入海外門戶城市，當地優良物業的價格漲幅已經超過預期，未來的上漲空間受到了大幅度的壓縮，投資回報率已較前幾年逐步回落。海外投資的浪潮也使得優良物業的選擇範圍開始縮小，直接購買成熟物業的海外投資模式已經開始顯現出一定的弊端。在這種背景下，海外地産開發模式開始走入大眾的視野。“以美國加州當地2014年的數據為例，購買加州核心地段成熟商業物業的投資回報率僅為3%~9%，而買地開發商業項目的投資回報率則高達30%。”

　　然而，高回報往往伴隨著高風險，世邦魏理仕策略顧問部中國區資深董事王淳提醒：“房地産開發具有極強的地方性差異，中國房地産企業在籌備海外開發項目前期，應系統考慮地方政策、法律、稅收、競爭等方方面面與中國的差異，警惕這些差異潛在的風險。”

　　目前，中國房企進入海外的地産開發模式，多數是在複製國內原有的開發模式及相關經驗的基礎上進行的。需要注意的是，不同國家的資金要求、開發週期、市場情況及消費者購買習慣都各不相同，因此，這種“快速推盤、迴圈開發”的快速現金流模式，在多數海外市場並不適用。

　　受到以上因素制約，國內開發商往往需要在開發初期投入更多資金，項目投資回收期也可能被迫延長，如在規劃許可審批時，澳大利亞通常用時不到一年，而英國則可能需要三年或者更多的時間，這就對開發商的現金流提出了更高的要求。在這種情況下，企業在拿地前期就需要了解需求情況，合理制定拿地和開發策略。

　　政策風險往往被作為項目可行性研究的首要環節。但目前，除了對土地政策風險的重點關注外，一些國內重視不足但在國外嚴格執行的政策環節可能最終變成影響項目進展的掣肘。如房地産開發行為可能涉及的歷史建築保護、生態環境保護，地塊的開發與保護範圍之間有明確的紅線。在很多國家，特別是歐美發達國家，歷史遺跡紅線和生態紅線的劃定需要得到來自社區和民眾的支援。為了獲得開發批文，往往需要舉行幾輪聽證會或公投才能決定。如果在拿地之前忽略了此類政策執行風險，可能會嚴重拖延項目的進展。

　　除此之外，移民政策也是海外住宅開發項目的制約條件之一。近年來，許多中國住宅開發商在美國開發項目選擇與EB-5投資移民項目合作，將房地産銷售與投資移民綁定向國內高凈值投資者定向行銷。但根據目前美國政府對EB-5的態度和EB-5項目的火爆程度，2015年EB-5政策預期將有大幅調整，調整方向一是提高審批效率，二是提高投資額。中國房企在海外開發項目可行性研究階段，應尋求對當地各類政策了解深入的專業機構提供諮詢服務。

　　世邦魏理仕建議中國房企在進入新市場時，需先對當地市場做充分的市場研究，選擇合適的地産開發夥伴。特別需要針對當地合作夥伴的資質情況進行全方位調研。與國內的土地權屬情況不同，大部分海外開發的熱點國家土地私有化，當地開發商往往持有當地的優質土地資源及擁有一定的政策優勢。選擇一家優秀的當地合作夥伴能幫助中國房企贏得更好區域土地機會。