專家建議低層小兩房門檻較低易出手

　　文/表 記者林琳

　　新學期剛開始，孫女士就在為孩子一年後入讀小學做準備，開始看樓買學位房，即使剛在股市中受挫，她也不放低對學位房的要求。據陽光家緣仲介網簽成交數據，8月廣州各區中只有越秀區的成交價量齊漲，其中最活躍的是學位房集中的東風東板塊。業內人士建議買家儘量選擇較新、戶型舒適的電梯樓。

　　案例一

　　股市大跌，準備為孩子買一套省級學位房的鍾小姐由於資金被股市套牢，無奈之下只能把購房預算從250萬元調低至200萬元，儘管如此，她仍然要求房子必須帶省級學位，就算所買的房子從電梯樓變成樓梯樓也在所不惜。最終，鍾小姐購入了一套帶有華僑小學學位的樓梯樓小三房，成交價200萬元。

　　案例二

　　陳小姐的孩子明年才入學，5月份剛過，她就開始看房，眼看這幾個月廣州房價一直走高，為免夜長夢多，陳小姐最終以125萬元購入一套淘金北路的小兩房，房子帶省級小學中星小學學位，孩子便能入讀省級名校。

　　從8月下旬開始，股市震蕩令樓市中不少買家的購房預算都迫於無奈縮小，但家長買家卻寧願降低對居住條件的要求，也不願意對學位“將就”。

　　“六七成的家長在購買學位房時，就已經選好心水的學校，找房的範圍十分明確，當中以250萬元左右的兩到三室省級學位房最受歡迎，三成左右的家長更是非省級學位房不買。” 搜房網廣州二手電商商圈經理杜志堅發現，購房範圍上呈現出集中的趨勢，搶手的名校學位房競爭越來越激烈。在股市震蕩的情況下，部分家長的購房預算降低。

　　7樓以下小兩房門檻較低

　　據中原地産數據，8月，越秀區二手住宅成交均價為27869元/平方米，價格環比結構性上下跌0.19%，陽光家緣仲介網簽成交量環比上漲10%，為唯一逆勢上漲的區域。成交最活躍的依然是東風東路板塊，成交均價為31096元/平方米。

　　中原地産研究部客戶研究主任熊小洪統計的數據顯示，廣州市學位房單價段超過3萬元的佔比在41.88%，多集中在越秀和天河，成為住宅中最貴的物業；成交面積段基本集中在30~90平方米，佔比為64.5%；各總價分佈較為均衡，其中100萬以下的佔比最小，僅為一成，150萬元到200萬元的佔比最大，為兩成。從中原成交統計得出，學位房套均總面積為81平方米，每套總價為230萬元。

　　杜志堅建議，如果家長買家考慮到成本問題，可選擇樓層在7樓以下的小兩房，這種戶型一般總價在150萬元左右，均價在24000元/㎡上下浮動，門檻不算高，且相對來説比較保值、容易出手。

　　買學位房兼顧初中學位

　　在越秀區購買學位房的家長除了注重小學，也越來越注重對口初中的學位。據了解，有的家長從孩子出生起就已經精打細算，因此他們在找房時往往已經有詳細的規劃，指定某個板塊甚至某幾個小區的學位房，其中以學校口碑好、物業管理好的小區房最受他們歡迎。據了解，由於越秀是老城區，房源品質參差不齊，省級學位房和非省級學位房的單價相差1000~2000元/㎡，小區房的價位與散盤更是相差10000元/㎡以上，如電梯小區房單價在38000~40000元/㎡，而樓梯樓散盤的單價僅在25000~26000元/㎡。

　　熊小洪發現家長族對學位房的追逐還是更傾向於優中選優，例如，即使同樣是省級小學，家長們更傾向口碑更好的東風東路小學和培正小學。東風東路一帶的業主心態比較強硬，例如有一套90平方米的物業，成交價290萬元，但網簽後業主發現市場成交明顯轉好，期待自身物業或許能賣出更高的價錢，即使賠償金為樓價的10%，也冒著違約的風險“撻定”。

　　目前樓市回暖，但樓價漲幅相對有限，對於學位房而言兼具投資和自住的價值，熊小洪建議購房者選擇優質學位房：第一，優選對口省級學位房；第二，選較新的電梯樓；第三，選戶型環境相對舒適的物業。由於學位房5年輪換一次，在5年後可以再次出售，若在樓市上升期，省級對口以及綜合素質優質的學位房上漲空間更大，即使在樓市下行時，這些物業也有較大的抗跌性。