◎李宇嘉

　　近日，六部委聯合宣佈調整我國房地産外資準入和管理政策，引起了廣泛關注。筆者認為，理解該政策，首先要從房地産領域的“限外”説起。

　　事實上，國外對於本國居民購房一般沒有類似我國的“限購”政策，但為控制樓市泡沫、降低本國居民購房負擔，對境外機構和個人實施“限外令”卻非常普遍。

　　比如澳大利亞規定，擁有可在澳居留12個月以上的簽證，則獲准在澳購置1套住宅，但必須在離開澳大利亞後的3個月內出售此房。不久前，加拿大總理哈珀表示，大選後若再次當選，將出臺限制外國人以投資為目的購買成屋政策。

　　為應對樓市低潮，香港特區政府也在2003年推出了“投資移民計劃”，在香港房地産或金融産品上投資650萬港元便可申請。該計劃被視為高樓價的“推手”之一。為響應當地強烈的“限外”呼聲，自2010年10月14日起，房地産投資移民被剔除。

　　從當前我國樓市供求形勢、外資流向和宏觀經濟形勢來看，此次政策調整在情理之中。目前，我國60%的銀行貸款、60%的固定資産投資和居民60%的財富均關聯著房地産。在供求關係逆轉、大週期下行開啟的當下，樓市若下行速度過快，將對投資、消費衝擊很大。因此，鬆綁“限外令”，激勵潛在需求，為調結構、促轉型留足時間是很必要的。

　　此外，今年下半年開始，樓市回暖的步伐放緩，全國成交量增幅收窄、重點城市出現回調跡象；庫存壓力有增無減；需求端回暖沒有傳導至土地購置、新開工和開發投資，宏觀經濟不斷承壓。

　　特別是基於“匯改”的人民幣主動貶值，被市場過度解讀為競爭性貶值和應對經濟疲軟的“最後一張牌”，導致資本外流加劇、機構和私人換匯頻繁。因此，從夯實樓市穩定基礎、緩減資本外流、穩增長角度出發，也需要適時調整“限外令”。

　　以人民幣貶值預期、境內外息差收窄、我國樓市下行為出發點調整“限外令”，在投資供應端的利好有限，因此此舉更多地則是基於“國民待遇”的考慮。今年5月，住建部修改《房地産開發企業資質管理規定》，取消了房地産開發註冊資金門檻，這一政策延伸到外資也在情理之中。

　　再看普遍關注的“全面鬆綁外資機構和個人在境內購房限制”。首先，該政策目的是為了挖掘更多的潛在住房需求。其次，在我國居住的境外居民越來越多，一些城市要想成為國際城市，就應該像紐約、倫敦和東京一樣取消對境外機構和人士購房的直接限制，或者轉向稅收的間接調節。

　　值得注意的是，政策同時規定，“對於實施住房限購政策的城市，境外個人購房應當符合當地政策規定”。這意味著，境外機構和人士購房，不可能獲得“超國民待遇”。在實施限購的城市，境外個人將以工作一定年限為條件，獲得購買一套住房的資格，等同於非戶籍人群的購房條件。在非限購城市，完全取消“限購令”意味著在購房準入上，境外人士等同於境內居民。

　　另外，新版“限外令”僅規定“境外機構和個人允許購買符合實際需要的自用、自住商品房”，而2010年版“限外令”中“不得購買非自用、非自住商品房”的表述被刪除，這表示境外機構和個人可以投資非自用的商品房。儘管該政策意在消化樓市庫存，但將來樓市穩定了，或市場完全回暖了，完全有可能再次收緊該政策。

　　據第六次人口普查，居住在我國境內並接受登記的境外人員有102萬人，以定居為目的境外人士佔18.3%、約18.66萬人。由於境外人士申請購房貸款較難，且不動産投資的意識不濃，選擇租房的比例高達90%。因此，除傳統僑鄉城市、重點城市核心區一些物業受影響外，鬆綁“限外令”的效果很有限。

　　但它傳達出三個重要信號，一是貨幣貶值和資本外流預期或會衝擊資産價格，這需要通過鬆綁“限外令”對衝；二是經濟下滑壓力較大時，全球經濟金融動蕩通過貿易、資本流動衝擊到我國，鬆綁“限外令”有穩增長的考慮；三是政策告別“空窗”，新一輪樓市政策或將到來，目的是為了更好地刺激有效需求，加快去庫存，解凍土地購置、新開工和開發投資。

　　（作者為深圳市房地産研究中心研究員）