有數據顯示，今年新房市場價格上漲的板塊佔七成，價格下跌的板塊佔三成。其中上漲板塊中，漲幅在10%以內的佔比為58%。換言之，商品住宅成交均價結構性上漲的背後，有板塊成交價格跑贏大盤，也有板塊或蟄伏或呈現洼地狀態。

　　□地産評論員 孟子諒

　　金山新城

　　“供大於求”房價仍處洼地

　　一直以來，金山新城的高關注度與其價格優勢密切相關。

　　上海鏈家研究部數據顯示，截至2015年7月底，金山新城的新建商品住宅成交均價為10912元/平方米，是上海房價最低的板塊之一，比年初上漲4.33%。

　　上週末，筆者來到即將加推的某樓盤，據現場銷售人員介紹，該項目即將推出的三期是位於社區核心位置的部分“樓王”産品，報價在9300元/平方米左右。

　　值得注意的是，現場有購房者表示，該樓盤在去年10月的毛坯房源報價曾達到11000元/平方米，今年價格下調後，來項目看房的購房者明顯比去年增多。對於購房者的上述説法，現場銷售人員並未回應，只是稱：“項目今年以來的銷量很好，是上半年板塊的‘銷冠’産品。”

　　事實上，上述樓盤的情況在金山新城板塊並不多見，筆者探訪後發現，今年以來，不少項目的報價相比去年還是有一定幅度的上漲。

　　“目前購房的主力仍是區域性的改善需求，雖然他們對價格比較敏感，但由於房價‘基數’較低，因此小幅的上漲並不會影響項目的整體銷售。”板塊內的熱點項目銷售人員表示，項目主推126平方米左右的3房産品，由於新品位置更好，價格也比去年剛開盤時有500元/平方米左右的漲幅，但是由於面積、戶型都較為契合需求，因此該項目一直都是區域內的明星樓盤。

　　“金山新城板塊的房價處於全市的洼地。”上海鏈家研究部分析師趙葆根分析道，金山新城主要購房需求來自本區域居民，還有一些養老型購房者，其客群相對有限。如此一來，“供大於求”趨勢明顯，部分房企“以價換量”便並不意外了。

　　在二手房市場，金山新城的供需情況也與新房市場類似。

　　目前，金山新城掛牌的二手房多是建造于2005年以後、品質相對較好的高層公寓，房源也相對充足。

　　“這套房源已經掛牌了2周左右，不過約看房的人數並不多。”錦乾房産的仲介人員表示。該房源房東在購房後不久便因工作原因搬至市區居住，用作置換的房源也因此空了出來。“區域內一半的二手房都是類似的情況。”

　　業內點評

　　上海中原地産研究諮詢部總監宋會雍認為，目前金山新城最大的優勢是尚處價格“洼地”，其樓盤的價格和樓市的熱度相對穩定。板塊內金山鐵路（原軌交22號線）雖已貫通，但綜合配套、人口導入和産業升級等整體環境因素尚未與已經有所改觀的交通配套形成“合力”，要成為剛需置業的新熱點尚需“東風”。

　　新江灣城

　　供應結構不均 動力有待挖掘

　　去年，新江灣城板塊迎來了軌交18號線的站點規劃公示，有分析人士認為，雙軌接入的優勢，再加上尚浦領世、嘉譽灣等打造的國際級商業配套先後出爐，區域樓市本應在2015年迎來新一輪的“爆發”。

　　而事實上，與今年表現突出的上海中高端整體市場相比，作為近幾年的中高端樓市熱點，新江灣城板塊在今年的價格表現卻較為平淡。

　　數據顯示，截至2015年7月底，新江灣城的新建商品住宅成交均價為46122元/平方米，比年初上漲了4.4%。

　　上周，筆者來到新江灣城板塊某項目售樓處，發現來現場看房的購房者數量較多。據現場銷售人員介紹，目前項目在售的僅有去年已經開盤的大面積5房産品，因此去化速度並不快。“事實上，項目推出的99平方米2房産品銷售的情況就很好，幾次都是很快就可以‘清盤’。”

　　筆者在新江灣城探訪後發現，目前在售的多為200平方米以上的大平層産品。一位銷售人員表示，“由於供應較少且賣得不錯，100平方米以下的小戶型産品在新江灣城板塊屬於稀缺産品。”

　　“其實從去年開始，新江灣城板塊的大戶型産品就有些不太好賣。”另一位銷售人員表示，曾在2012年前後在新江灣城板塊“大舉”置業的群體，對價格的敏感度較低，也助推了區域樓市的快速發展。但從去年開始，新江灣城板塊的主力購房需求也有從過去的大戶型轉向小戶型産品的趨勢。

　　業內點評

　　上海鏈家研究部總監陸騎麟表示：“産品趨於同質化的確是新江灣城板塊存在的一個問題。”目前區域內的大平層産品供應已經有些過剩，而小戶型産品則相對不足。板塊成交在今年以來表現得較為平淡，這導致了區域房價上漲的動力有所“缺失”。