◎李宇嘉

　　樓市于7月回調在情理之中。從去年的“9·30”新政公佈到現在，樓市已經“火”了三個季度。進入7月份以後，由於政策處於“空窗期”，重點城市房價過快上漲抑制了需求，股市震蕩中回調後財富效應減退，前期成交量“井噴”式上升也有回調訴求，7、8月份又是樓市的傳統淡季，因此7月份樓市開始回調了。

　　從CRIC監測的數據看，7月份59個重點城市新建商品住宅共成交2899萬平方米，環比下滑13%。其中，一線城市成交428萬平方米，環比下跌10%；二線代表城市成交1920萬平方米，環比下跌12%；三、四線代表城市成交跌幅最大，環比降幅達到18%。

　　成交量明顯回調後，房價和漲幅也開始下調。7月份，儘管百城房價連漲3個月，但漲幅全面收窄。與6月相比，7月房價環比上漲城市減少7個，漲幅在1%以上的城市減少2個，而7月房價環比下跌城市增加7個，跌幅在1%以上的城市較上月增加5個。

　　一線城市樓市在7月也出現了回調，突出表現就是成交量明顯下滑。除北京因近期“通州副中心”效應帶動樓市火爆，進而驅動7月成交量環比上漲33%以外，上海、廣州和深圳7月成交量環比分別下滑33%、19%和9%。

　　值得注意的是，一線城市成交量回調，很大程度上是前期房價暴漲對於需求的透支和抑制。

　　7月深圳樓市回調最為明顯，在前期房價漲幅過快、需求透支和銀行緊縮房貸的衝擊下，深圳新房和二手住房成交套數分別下降14.4%和11%，而新房去化率也從4、5月份的90%以上下降到不足80%。

　　深圳房價也開始調整，儘管從數據表現看，新房均價環比仍舊上漲10%，但這很大程度上是網簽滯後的結果。最有代表性的是二手住房價格回調明顯，7月份以來，深圳中原地産報價指數連續四週下降，一半以上片區二手住房報價開始下調，特別是寶安北區、南山北區等前期上漲過快的片區。

　　但是一線城市樓市的“熱度”短期內難以消散。深圳、北京和上海新房價格環比漲幅進入漲幅前十位，其中深圳以環比上漲9.73%、同比上漲25.24%，連續7個月領漲全國，上海以同比上漲5.56%，連續三個月位列同比漲幅的第二位。

　　7月份土地市場整體疲軟，但結構性分化趨勢加劇，首先表現在成交下滑和樓面價回升的分化。受庫存高壓的影響，今年以來，開發商整體疲於去庫存，拿地積極性不足。

　　上半年，300個城市土地成交面積同環比連續下滑。但是受一線城市溢價率居高不下、二線城市樓面價開始回升的影響，7月300個城市土地成交樓面價同比上升了30%。

　　同時，儘管土地市場整體疲軟，但龍頭開發商“加倉”的趨勢明顯。受國家一系列政策扶持，特別是7月份以來，多渠道融資對房企全面開閘，而“托底經濟”對於樓市將繼續依賴，再加上市場弱勢下有利於龍頭房企做大做強，7月份龍頭房企一改上半年謹慎的態度，頻頻拿地或收購。

　　值得注意的是，龍頭房企拿地更偏向於一線城市。上半年，20家典型房企中有13家在一線城市拿地，合計拿地金額951億元，佔全國拿地總額的53.7%，而土地市場總價和樓面價的前九位均為一線城市。

　　7月樓市另一個重要的內容就是區域間的分化出現了新變化，除了傳統的一線城市繼續被看好以外，浙江樓市在民間資金積澱沉厚、産業轉型的帶動下開始全面回升。

　　其中，杭州房價連續上漲3個月，成交量連續4個月過萬套，庫存回到15萬套下方，創今年庫存的最低水準。而房價下跌的重災區溫州，上半年商品房銷售同比增長了24%、庫存下降29%。

　　但同時，作為經濟重鎮的東北，今年以來樓市供應過剩、房價下跌的局面難以改觀，背後的原因在於重化工産業佔主體、産業落後且升級緩慢、收入水準低、人口老齡化且大量流失。

　　類似這種區域間的分化，未來或將成為常態。展望三、四季度，即便樓市政策“空窗”，但貨幣政策寬鬆依舊、去庫存主題不改，“穩增長”對樓市依賴還存在，全國樓市將繼續弱勢企穩並回升。但由於一線城市前期房價過度上漲、需求過度透支，成交量會明顯下滑，房價也會出現調整。

　　（作者為深圳市房地産研究中心研究員）