房價回升過快 不利於製造業轉型

　　據中國指數研究院發佈的數據，2015年7月，全國百城新建住宅平均價格環比上漲0.54%，已連續3個月上漲。同期，中國製造業PMI為50.0%，比上月下降0.2個百分點。當前房地産市場回暖與製造業景氣回落的背離現象，一定程度表明房價快速上漲，將會抑制住宅需求釋放，提高製造業經營成本，不利於製造業轉型升級。

　　住宅市場回暖基礎已發生變化

　　與2009年住宅市場快速回暖不同，本輪住宅市場成交回升建立在住宅市場供求關係基本平衡、部分區域供過於求的基礎之上。2015年3月末，國家集中出臺系列穩定住房消費政策，有效改善了市場政策預期，提高了市場交易意願，促進了改善性住宅需求和剛性住宅需求的集中釋放。但這輪成交量釋放的一個顯著特徵是二手住宅交易量遠遠超過新房成交量，反映出市場交易結構的巨大變化，也表明住宅市場由改善性住宅需求主導的特點。二手住宅交易量劇增，至少反映出二手住宅持有人變現的意願顯著增強。如果業主對住宅價格前景看漲，那麼住宅市場應該顯示出“惜售”的特徵。從二手住宅交易量遠遠超過新房成交量分析，假定改善性住宅需求賣一套舊房買一套新房，也可以得到市場需求總量不足的推論。如果住宅價格繼續環比快速上漲，那麼住宅市場成交量萎縮將很可能會是大概率事件。

　　住宅市場回暖對製造業景氣提升有限

　　房地産業是國民經濟基礎産業，對其他産業的帶動作用主要限于鋼鐵、水泥、電器、傢具等傳統製造業，難以促進我國製造業轉型升級。而我國製造業傳統産能過剩，特別是過去十多年適應房地産業迅速發展的傳統製造業遭遇市場需求急劇萎縮的巨大挑戰，以鋼鐵業為代表，明顯處於市場需求持續萎縮的發展狀態。而我國房價高位連續3個月上漲，將會增加製造業企業廠房投資成本，而且也會抬升企業人工成本，在工業品市場需求未出現明顯好轉的情況下，製造業企業盈利能力將不可避免出現下降。2015年1-6月份，全國規模以上工業企業實現利潤總額28441.8億元，同比下降0.7%;其中，6月份實現利潤總額5885.7億元，同比下降0.3%。不僅如此，房價連續上漲可能會加劇社會投資氣氛，不利於實體經濟發展。

　　加強新供給

　　促進製造業轉型

　　我國經濟總量已經躍居全球第二，經濟增長速度階段性放緩符合經濟運作規律。從歷史上看，沒有一個國家在經歷經濟總量持續擴張的同時還能保持同速增長。應該看到，雖然近年我國經濟增長放緩，但增長品質卻明顯提升。當前我國新興産業良好擴張態勢與新消費模式層出不窮，蘊含著新的經濟增長動力。之所以這些經濟增長品質的變化還沒有引導宏觀經濟形成新的增長趨勢，不僅是因為我國經濟總量巨大和內在經濟結構固有的路徑依賴阻礙了經濟增長動力的形成，更是因為新供給不足影響到市場需求的培育與釋放。

　　與固有經濟結構相適應的製造業資本存量和人力資本，需要時間來逐步消化。新興産業投資和市場消費習慣還需要培育，圍繞新興産業的人力資本投資也同樣需要時間來積累。應該看到，與西方國家有效需求不足不同的是，我國居民消費潛力巨大。從某種程度上分析，西方發達國家經濟運作面臨的主要問題是財務約束導致居民消費需求難以持續穩定擴張。而我國經濟運作並不存在上述問題。截至2015年6月末，我國居民儲蓄存款規模達53萬多億元，消費潛力存在很大提升空間。之所以消費潛力未能形成經濟增長動力，主要是因為社會保障體系不完善、新産品新服務供應不足。社會保障體系不完善對消費需求的釋放顯而易見。由於社會保障體系不完善，個人創業與創新存在後顧之憂，大額消費與投資不足，進而導致社會消費總需求與我國經濟總量不適應。而新産品新服務供應不足，主要是刺激居民消費需求潛力的新産品新服務未大規模形成。在消費需求增長未出現躍升情況下，發揮投資的關鍵性作用必然是穩定經濟增長的基本前提，也是穩定社會就業必然要求，同時為宏觀經濟結構轉型陣痛提供緩衝。事實上，我國依然存在基建投資巨大空間。基建投資不僅可以刺激經濟增長，還可以解除基建存量對經濟增長的瓶頸制約。由此可見，加強新供給是製造業轉型升級的重要支撐。

　　理性認識

　　穩定房價政策意圖

　　穩定住房消費主要是為了緩解房地産業週期調整對經濟運作的衝擊，而不是刺激房地産市場再現非理性運作與擴張。從房地産開發投資增速分析，房地産開發企業對市場前景預期趨向悲觀，因而全國房地産開發企業土地購置面積也出現較為明顯回落。2015年1-6月份，全國房地産開發企業土地購置面積9800萬平方米，同比下降33.8%，降幅比1-5月份擴大2.8個百分點;土地成交價款2866億元，下降28.9%，降幅擴大3.1個百分點。無論從哪個角度分析，穩定住房消費絕不是提高住房交易價格。隨著近期我國股市財富效應消失，可能會對住宅交易量産生負面衝擊，因而市場不要對短期數據波動過於敏感與反應過度，而要掌握市場整體趨勢，推動“大眾創業、萬眾創新”，加強新供給，促進我國製造業轉型升級。