深圳二手房違約潮“殺”到廣州？

　　“3·30”新政後，深圳一二手房瘋漲，由此産生了二手房違約潮。最近，番禺區一位違約業主有可能倒賠60萬元的新聞也開始讓人警覺是否深圳二手房違約潮“殺”到廣州。不過，從該官司的具體資訊來看，交易發生在去年10月，違約時間為今年1月，與“3·30”新政應該無關。

　　買賣房屋惹上官司，這是買家和業主任何時候都不願意面對的情況，如果遇上房價急速上行或下滑，拖多一天就意味著再購（售）房屋的成本在上升。如果你不幸遇上二手房違約，該怎麼辦呢？為此，記者參考了廣深兩地的二手房違約案件，並分析一個海珠區二手房的違約案件，給廣大讀者做參考之用。文/圖：廣州日報記者 李鳳荷

　　海珠區判例教訓：

　　未最終過戶別進行豪裝

　　二手房違約不僅僅出現在房價快速變動時期，稍不留意買方就可能陷入陷阱。滿堂紅法務部黃曉文提供了一個發生在2013年的案例。濱江東某豪宅一位業主當年售房，房價接近千萬，由於買方希望儘快收樓裝修，在簽訂了網簽合同後爽快地支付了超過房價20%的首期款。不料隨後在買家投入過百萬元裝修豪宅後，竟然得知法院對房屋進行了查封，業主提出讓買家墊錢還債就可以解封。買方因為覺得業主隱瞞房屋涉及債務糾紛而誠信有缺陷，擔心還了一筆還有一筆，於是起訴到法院要求解除合同，退還首期以及因此而發生的裝修費用，並要求業主賠償因樓價上升而産生的損失。由於這單房屋官司涉及房屋估價以及裝修估價，買賣雙方對此都各有異議，到2015年7月底該官司尚在二審之中。

　　根據一審判決，法院全部支援買家的請求，過百萬元首期款和近百萬元的裝修款都必須退還，業主還需支付樓價上升的70多萬元差價款。

　　深圳他山石：

　　房價漲了 違約案件處理多了

　　據網易房産報道，房價瘋漲，深圳史無前例地在二季度成為了“中國二手房違約重災區”。

　　7月19日，深圳龍崗法院判決一違約賣家賠償合同房價20%比例的金額，比例之高讓被違約的買家們為之鼓舞。然而，業主賠償20%違約金，但房子漲幅達40%，看似買方勝訴，實際上仍是賣方獲得了違約利益。目前深圳二手房市場違約糾紛仍在持續，而“3·30”新政後深圳瘋狂違約潮的判決高峰將在今年10月左右。

　　據悉，至今深圳中院進入訴訟階段的二手房買賣合同糾紛案件，直到6月為止已經超過了兩千起，而深圳各區法院目前涉及二手房糾紛的案件，則數量已超過了6000宗。有買家笑稱：“如今最恨業主的還不是我們，而是法院的法官和相關工作人員，全市6000多件房産糾紛案，每個法官手上幾百個，害得法官和助理們每天加班到半夜。”

　　番禺區案例：

　　業主差錢 贖契交易進行不了

　　據媒體報道，2014年10月上旬，劉先生夫婦通過仲介向業主陳女士購買了番禺區南村鎮迎賓路某樓盤的一棟二手別墅，交易總價為325萬元。該別墅為陳女士2013年以總價286萬元購入，貸款十年。去年10月出售時，陳女士尚欠銀行貸款約192萬元。

　　合同約定，交易手續須在2015年1月30日前完成。同時，合同約定若陳女士未能按時履行合同約定的義務，每逾期一天，則按該物業成交價的千分之一(即3250元)向劉先生支付違約金。合同簽訂後，劉先生夫婦就爽快按合同約定支付了80萬元定金。2014年11月下旬做了網簽及簽訂按揭合同的當日，劉先生夫婦也支付了首期剩餘的95萬元房款。

　　去年12月9日，劉先生所貸款的銀行出具同貸書，同意貸款150萬元。到今年1月，陳女士以缺錢為藉口拖延交易，最終沒有履行合同。在發函敦促陳女士贖契過戶無效後，劉先生夫婦於今年4月21日起訴至法院。

　　今年7月14日，番禺法院判決劉先生夫婦在判決生效起5日內直接向陳女士的貸款銀行提前還貸。在全部還清貸款後，陳女士和貸款銀行協助劉先生夫婦辦理涂銷抵押和過戶手續。而陳女士還應向劉先生夫婦返還代為清償的提前還貸款中扣除剩餘房款後的款項及利息；並在判決生效起五日內向劉先生夫婦以總價325萬元為本金，以每日千分之一的標準從2015年2月1日起賠償違約金直至到房屋産權過戶日止。

　　從一審判決看，僅違約金一項，陳女士就需支付(以2月1日至7月27日止共177天，每日3250元)至少57.5萬元。這筆賠償金，比陳女士賣房賺的39萬元升值額還多18.5萬元。若加上此前供樓、稅費及這次需賠付劉先生夫婦的利息等，陳女士在這起交易中將損失慘重。

　　合富置業業務營運中心相關人士表示，在買賣雙方所簽署的網簽合同中，已對賣方可能出現的反價等違約行為進行了約定，如賣方已收取定金的，則買方作守約方可要求賣方按定金的雙倍或樓價的10%~20%作出賠償。在法院的實際判例中，如賣方在收取定金後出現惡意違約行為的，對於買方要求賠償樓價10%~20%作為違約金的訴訟請求，是完全有可能得到法院支援的。

　　交易貼士一：

　　“贖契”交易需處處小心

　　番禺區違約的交易屬於贖契交易，這類交易是二手房違約的高發區。據滿堂紅黃曉文介紹，贖契資金有三種，一種是業主自行贖契，贖契後再交易；第二種是買家墊資贖契，資金由買家出；第三種是買家和業主共同墊資贖契，資金由雙方共同出資。對於買家來説，第一種等同業主持證交易，對自己的資金安全影響不大，相反對業主來説，由於贖契前已簽訂合同，而贖契期則視乎銀行而定，有些銀行可能立即辦理，有的銀行或許要在一個月的某一天才可以提取房産證來做涂銷登記，時間長達一個半月，故此對業主來説，如果房屋不是特別難賣，黃曉文建議業主最好自行墊資贖契後再進行放售，以免因房價變動而出現違約。

　　對於第二和第三種情形，贖契步驟與二手房網簽應該同步。通常由仲介促成的交易會簽署兩份合同，一份是仲介與買賣兩方簽訂的二手房交易草擬合同，一份則是買賣雙方通過仲介端口簽訂的二手房網簽合同。網簽合同效力較大，可以鎖定盤源防止一房二賣。草擬合同與網簽合同基本上是“搬字過紙”，但的確有很多業主與買家像番禺案例那樣默契報低價，草擬合同才是最真實的價格。草擬合同會具體説明贖契所需要的金額以及來源，如果由買方墊資，則業主的供樓存摺、房産證都需交由仲介保管，業主的網銀和電話銀行都需要取消，銀行通知轉賬提前還款的時候，客戶才把墊資款轉至供樓賬戶，防止業主挪用有關資金。涂銷抵押登記後，買賣雙方即按照合同進行遞件過戶。

　　法律貼士二 ：

　　20%違約金料法院支援

　　從深圳爆發的二手房違約潮來看，法院的判決已越來越傾向於支援買家得到相當於樓價20%的違約金。滿堂紅黃曉文表示，在合同中，違約金最高為樓價20%。在一般情況，如果業主只收取定金而進行違約，業主被認為是普通違約，買家有可能獲得雙倍賠定，或者相當於樓價10%的違約金。如涉及買家墊資贖契而業主違約，由於這已涉及買家提前支付部分或者全部的首期款，對買家的購房計劃産生巨大影響，這種行為可判定為惡意違約，則有可能被法院判決相當於樓價20%的違約金。

　　在涉及墊資贖契的交易中，也可能出現像番禺案例這種的按天計算的違約金，番禺案例的合同中約定違約金為千分之一。據黃曉文介紹，在廣州三大行的草擬合同中，墊資贖契而産生的違約金高達千分之五，但在房管局擬定的二手房示範合同，墊資贖契而産生的違約金則為萬分之五，具體違約金比例可由買賣雙方進行約定。