川沙板塊七年漲166%

　　7月中旬，上海迪士尼開園預熱，向全球首次發佈六大主題園區創意亮點。多位業內人士表示，迪士尼樂園落戶上海後，會直接拉動長三角乃至全國的遊客到訪，對推動上海經濟發展起到了重要作用。而隨著迪士尼樂園開園的日漸臨近，迪士尼樂園的大本營——川沙板塊的樓市也再度受到了外界的廣泛關注。

　　從2005年開始，就有迪士尼樂園落戶上海的消息傳出。2007年11月，有報道稱，中央對滬建迪士尼樂園已明確表態。2009年11月，上海市人民政府新聞辦公室授權宣佈，上海迪士尼項目申請報告已獲國家有關部門核準，將在浦東新區建設一座世界一流的迪士尼樂園。至此，“迪士尼落戶上海”終於塵埃落定。

　　迪士尼項目的落地，提升了該項目所在地川沙的板塊價值，一系列以迪士尼為核心的産業鏈正蓬勃發展，大量的總部經濟商務需求應運而生。

　　的確，從迪士尼樂園項目消息傳出到最終確認並開始動工的一兩年時間裏，川沙板塊樓市進入快漲通道。據德佑鏈家研究部監控數據，2009年川沙板塊一手商品住宅成交量為298796平方米，同比增257%；此後，由於2009年購房需求的一度釋放，2010年川沙板塊一手商品住宅成交量回落為53147平方米；2011年4月，迪士尼樂園正式破土動工。川沙板塊一手商品住宅成交量也從2011年開始又開始回升，2014年川沙板塊一手商品住宅成交量為145613平方米。

　　在房價方面，2009年至今，該板塊的成交均價持續呈上漲趨勢。截至2015年7月16日，川沙板塊的一手商品住宅成交均價達29653元/平方米，相比2009年的11153元/平方米上漲166%。

　　德佑鏈家市場研究部總監陸騎麟表示，2009年至今，不可忽視有整體樓市政策的利好、市場的影響。如今年以來，在“330”新政、公積金政策以及今年多次降息降準的多重政策疊加作用下，今年二季度以來上海整體樓市迅猛攀升。與此同時，川沙板塊樓市受到迪士尼效應的影響日益顯現，並逐漸發酵。

　　地王新盤價格超中外環均價

　　據了解，川沙板塊內的開發主力川沙鎮核心區域近年來已少有供應，靠近機場的區域尚有大片未開發土地，一手項目稀缺。目前，板塊內在售項目有象嶼鼎城、匯智湖畔家園、東郊半島、東海禦庭、鼎鑫名流世家、香奈名邸。

　　其中，香奈名邸在5月取得了預售證，該樓盤所在的川沙新市鎮城南社區C03-29地塊，在2013年9月被初入上海的杭州至高房地産以5億元拿下，儘管地塊體量不大、總價不高，但是其溢價率高達136%，19500元/平方米的成交樓板價更是位居川沙板塊各宅地之首。

　　此次，香奈名邸推出了188套公寓房源，主力戶型為建面88-90平方米的二房、115-130平方米的三房，最高報價55100元/平方米，最低報價37000元/平方米。雖然位於外環外的川沙板塊，其價格卻與不少內外環間的樓盤看齊，且46000元/平方米的平均報價，已經大大高出了中外環區域今年以來37300元/平方米的成交均價。

　　對此，陸騎麟指出，香奈名邸的開發意圖與川沙板塊內其他樓盤並不相同，杭州至高2013年于川沙拿地是首次進入上海，地塊總價較低、體量較小，又恰逢迪士尼開園臨近。該樓盤的超高報價，顯然有提升在滬知名度的嫌疑，甚至可能做好了打持久戰的準備。

　　“老房子”量佔二手房市場70%

　　在二手房市場方面，今年以來川沙板塊的主力二手樓盤，如鼎鑫名流苑、金領國際、萬馨佳園等成交均價都在20000-25000元/平方米之間。據德佑鏈家研究部監控數據，截至6月30日，上半年鼎鑫名流苑成交均價為23680元/平方米，萬馨佳園上半年成交均價為21056元/平方米，金領國際上半年成交均價為20516元/平方米。

　　數據顯示，截至6月底，川沙板塊二手房成交均價為18500元/平方米，相比2009年的8800元/平方米上漲110%。

　　對於二手房成交均價相對較低的情況，德佑鏈家川沙一區區域總監許林表示，除了如2001年就可以入住的鼎鑫名流苑等次新房外，川沙板塊二手房還是以“老房子”為主，包括很多老公房、動遷房，這些房源佔整個二手房市場的70%。

　　許林指出，由於目前隨著地鐵線路的開通，不少工作在浦東區域的新上海人，將購房選擇區域向週邊擴大。川沙板塊內生活配套相對成熟、老公房成交均價相對較低，也吸引他們前來置業，因此帶動了整個區域內二手房市場的成交。而部分經濟實力較強的置業者，則因為迪士尼效應而對板塊的未來發展前景看好，他們會選擇該區域的商鋪、二手別墅、新房等。

　　房價或再度上揚

　　對於迪士尼效應對樓市的後續影響，有人認為即便有開園的影響，今明兩年房價想要繼續快速提升依然存在相當大的阻力，有人認為仍存在較大潛力。

　　“川沙板塊的一手房價素來有快漲與滯漲交替的特點。”陸騎麟表示，由於板塊過多炒作，過去川沙部分價位較高的樓盤也出現過價格滯漲甚至回落的情況，如老牌樓盤鼎鑫名流苑曾在2010年達到均價19900元/平方米的高位水準，然而在次年即回落至19400元/平方米，到了2012年更是進一步降低至17300元/平方米。“一般都是消息剛出來時，刺激作用比較大。”

　　不過，陸騎麟也指出，從川沙板塊近幾年拿地樓板價可以看到，不少開發商看好川沙板塊潛力和後續發展。

　　“我不認為迪士尼開業了，行情就結束了。目前僅僅是迪士尼一期工程，後面還有二期、三期。迪士尼開業後，在商業旅遊的帶動下，川沙樓市會迎來一輪新啟動。” 許林説。

　　據預測，上海迪士尼樂園每年將吸引2500萬名遊客前來，遠超過位於佛羅裏達州奧蘭多迪士尼樂園的1900萬客流量。與此相對應的是投資熱潮。按照上海迪斯尼直接投資295億元，基礎設施配套按10倍杠桿來計算，迪士尼帶動的間接投資約為2900億元，前期受益的房地産和建築建材，已獲得實質性訂單的支撐。在明年春開園之後，交通運輸、餐飲旅遊和商貿零售等相關行業將迎來旅遊消費熱潮，年均市場有望達千億規模。

　　德佑鏈家市場分析師趙葆根表示，5月以來，香奈名邸、博景苑等價位較高的項目有較多的成交，特別是香奈名邸成交153套房源，均價達到了39200元/平方米的高位水準，因而也進一步拉高了板塊均價。隨著迪士尼各種概念逐漸轉變為現實，加之今年政策的影響導致了部分投資型客戶的回潮，未來川沙板塊仍存在上漲的可能。