辭舊迎新，房地産在2015年出現了很多轉折標誌，未來市場可以明確的是再也不可能繼續曾經的房地産思路:

　　1:房地産+網際網路，不再只是忽悠!

　　2015年的房地産+網際網路依然是忽悠為主，大部分所謂的合作依然停留在配置一個路由器就是科技住宅的慣性炒作。未來房地産+網際網路將更多體現在金融領域。

　　房地産在目前價格高企的現狀下，更多的承擔了投資屬性，這種情況下，是否智慧只是小眾的需求。網際網路思維更多的將體現在房地産金融屬性上，延長、衍生客戶的消費，才是網際網路+房地産的未來發展方向。

　　2:眾籌是房地産領域最扯的忽悠

　　在目前的房産項目開發成本裏，項目的地段已經基本決定了産品的價格，且不論在行銷和融資上壓縮成本的成效相較于大頭的固定成本可能只是車水杯薪。

　　就行銷成本而言，其在總成本佔比較低，然而在項目落成後期，只要有空房，就仍需要行銷，其中的成本還是落回到了客戶身上;就融資成本而言，在改變融資渠道所帶來的定制化服務中，與客戶協商定制可能會延長項目完成的時間，而這期間的各項成本是增加的，同時也是由客戶來承擔，因此削減這兩塊的成本意義不大。

　　3:房地産仲介網際網路創新不再忽悠獨立經紀人

　　網際網路對房地産服務領域衝擊，産生了很多商業模式和服務方式的創新，歸根結底是繞過經紀公司，吸引經紀人做私單。

　　在2014年的野蠻生長後，未來包括各種房網、各種門，獨立經紀人模式必然會面臨客戶導流短缺的發展第二階段。

　　4:拿地聯合體，規避招拍挂。

　　一二線城市土地價格高企，這種情況下，任何一個企業已經很難拿到一個合適的土地。以北京為例，上半年成交的21宗住宅土地中，有16宗是聯合體獲得。這種情況將延續，未來房企聯合體的趨勢將越來越明顯，用聯合體對抗招拍挂導致的土地高價。

　　另外，房企將更多的實用各種創新産業，比如物流、比如産業園、比如文化産業，在土地招拍挂的情況下，獲得土地議價權。

　　

　　5:房地産市場格局從“賣方市場”轉變為“買方市場”。

　　下一個時代對於中國經濟和中國房地産來説，都將是特別值得期待的時代，城市化所創造的住宅“剛需”將完全無法挽救房地産走向的頹勢。未來10年，所謂“剛需”也就是每年城鎮首次置業的新房需求年均大約是2.7-3.2億平米，假設剛需在全部新房成交中佔比35%，則可以推算出全國每年的商品住宅銷售面積至多7.8-9.2億平米。這樣 的銷售量即便與2011年的銷量相比，也遠遠不如。

　　未來除了20個人口凈流入城市，房地産已經將難以避免的進入買方市場!

　　6:不同城市的房地産市場將從“普漲時代”進入“分化時代”

　　全國以一二線城市與三四線城市劃分的房地産市場已經出現了兩種完全不同的走勢:

　　經濟發展不均衡、公共資源不均衡、産業佈局不均衡、人口不均衡，庫存不均衡，成交量不均衡，政策刺激作用不均衡，房價上漲不均衡

　　從2015年上半年數據看，市場成交明顯上漲，其中一線城市累計簽約21萬套，同比2014年同期上漲了42.9%，二線城市也上漲了16.9%，但三線四線城市的成交量則基本平穩，整體市場恢復的趨勢已經明顯。

　　一線城市需求較旺，成交量增長較多，新建商品住宅及二手住宅價格漲幅遠高於二、三線城市。二線城市房價總體平穩，漲幅仍然較小。三線城市房價仍然下降，降幅繼續收窄。

　　出現這種情況下的根本原因，歸根結底是因為人口流向的原因!

　　7:住宅市場進入産品時代

　　單一複製住宅産品已經無法滿足客戶需求，企業需要通過産品的改進直接促進銷售。從以業態區分的多産品類別，到垂直化定向精準的向客戶提供差異化産品及服務。

　　從客戶細分需求出發，創新再造産品價值。根據高端豪宅、超級大盤、特殊産品三種不同産品提供各具特色的硬軟體服務支援及個性化定制。

　　

　　8:“炒房時代”進入“資産配置時代”

　　2005年-2009年第一個階段是“全民炒房時代”;2010年-2011年的第二個階段是“商業地産的黃金時代”;第三個階段是“投資不動産證券化成為新趨勢”。

　　未來全民炒房時代將結束，但房地産依然將是最重要的資産，未來房産稅等必然推出，這種情況下，資産配置時代到來。

　　9:商品房市場難以避免的進入改善豪宅化!

　　客戶需求:重功能性——重儀式感，實現由物質滿足向精神需求滿足的上升性;

　　産品設計:形成産品階梯性排序，功能改善——尺度改善，實現私人空間最大佔有;

　　2015年，北京10萬+頂豪成交爆發，整體簽約套數達到了創造歷史紀錄的142套，即使剔除盤古集中簽約的96套，也達到了46套的歷史最高紀錄。

　　預計全年，北京10萬+簽約有望達到250套的爆棚成交量。

　　以142套的成交量看超過了之前北京歷史總成交113套的累計總和。即使剔除盤古之後的46套，也已經是之前歷史最高成交年份28套的1.6倍!

　　京滬廣深以及大量的二線城市，因為城市化發展到末期，未來的市場越來越進入改善高端化!

　　10:房地産導致的社會不公平繼續嚴重

　　過去十多年裏，中國的經濟發展迅速，中國經濟就好像一輛快速行進的動車，而車票就是房子。買房子的人沒有賠過，只有買房子，才可以跟隨中國這輛動車，買房子的人財富快速上漲，沒房子的人只能望房興嘆。展望未來十年，這種發展趨勢將依然延續，買房依然是目前可以看到維護自己財富的最好方法!

　　編者注:本文僅代表作者個人觀點

　　文章來源:“大偉看樓市”微信公眾號。騰訊財經已取得授權，再次轉載需得到原公眾號授權。