2015年上半年廣州二手住宅登記交易3.05萬宗，同比增加12.4%。滿堂紅、合富置業等仲介機構13日發佈了上半年廣州二手樓市報告，盤點廣州二手房市場走勢。

　　兩大仲介機構的數據不約而同地顯示廣州二手房各板塊的成交均價走勢分化嚴重，單邊普漲行情暫告一段落，部分板塊二手房價下跌，東風東、大石、洛溪等板塊二手樓價有所回落。

　　不過，業內專家指出，東風東二手房價下降主要是受結構性影響，今年上半年東風東區域內成交的低價樓梯房較多，拉低了區域的房價。

　　二手房平均讓價空間縮窄

　　合富置業的報告指出，據廣州國土房管局數據，2015年上半年廣州二手住宅登記交易3.05萬宗，同比增加12.4%。據合富標準指數監測顯示，2015年上半年廣州二手住宅的實際活躍度同比增加了五成。

　　由於市區新貨不足以及房貸鬆動，不少換房客入市積極性增加。據合富標準指數監測，2015年上半年，改善型二手買家的佔比由三成逐漸上升至三成五以上，總價200萬—500萬元、面積90—120㎡的較大面積、高總價優質物業成交增多。

　　價格方面，2015年上半年廣州二手房價總體溫和上漲，中心六區優質物業的價格小幅上升，近郊及週邊的價格以企穩為主。合富置業的數據顯示，今年上半年二手住宅買賣套均總價達到225.5萬元，同比上漲了13%。

　　值得一提的是，合富置業的調查顯示，上半年二手房業主心態總體有所轉強，議價空間有所收窄。據合富標準指數監測顯示，上半年業主的平均讓價空間為7.5%，較2014年上半年的10.8%和2014年下半年的9.4%均明顯縮小。其中不少業主試探性漲價，但漲價幅度不大，集中2%—5%之間。

　　合富房地産經濟研究院院長龍斌分析，2014年樓市交投低迷，造成不少盤源積壓，二手供應相對充裕，業主提價因此受阻。另一方面，由於市區及週邊的一手樓價基本企穩，也令二手房價格上漲的動力明顯不足。而買家入市總體較積極，購房意願轉強，但追漲熱情大多不高。

　　各板塊成交均價漲少跌多

　　滿堂紅的報告指出，在成交量開始放大的同時，全市各板塊的成交均價走勢卻分化嚴重。

　　滿堂紅市場部把廣州市劃分成32個板塊，並跟蹤2014年、2015年上半年二手住宅成交均價變化情況。2015年上半年，32個板塊的二手住宅成交均價已經不能複製前幾個相同時間段（半年）的全面上漲態勢，轉向“漲少跌多”的調整局面。均價出現同比上漲的板塊有14個，漲幅最大的是天河南、石牌板塊，同比上漲25.5%，主要是今年上半年在該板塊有多宗暨南花園物業成交，拉高了板塊均價。

　　均價出現同比下跌的有18個，跌幅最大的是大石、洛溪板塊，同比下跌14.0%。可以看到，2015年上半年珠江新城板塊的成交均價仍位居全市之首，為36238元/平方米，同比上漲2.6%。均價在3萬元/平方米以上的板塊數量從2014年上半年的4個減少到2個，另一個是東風東、農林板塊，均價為31179元/平方米，同比下跌8.9%。

　　合富置業的報告也印證了這一點。同比價格下跌幅度較大的板塊主要集中近郊及週邊片區，如：原芳村的花地灣和橋東板塊、海珠區的南洲板塊、花都區、番禺區等。值得注意的是原荔灣的中山八—陳家祠板塊以及越秀區的東風東板塊的價格也有所回調。原荔灣的中山八—陳家祠板塊，包括原芳村片區，受佛山“全面解限”影響，部分需求分流。而東風東板塊則主要受學位房政策調整的影響，二手樓價有所回落。

　　合富置業的報告分析稱，由板塊看，天河、海珠、越秀、白雲等中心六區大部分板塊的價格基本與2014年同期持平。其中小部分板塊的價格仍有所上漲。其中漲幅較大的板塊，主要有：鶴洞板塊、工業大道北板塊、天河北—體育中心板塊、員村—東圃片區等，漲幅均在1%以上。鶴洞板塊主要受廣佛線、廣鋼新城等利好帶動；天河北—體育中心以及員村—東圃片區，是剛需白領最集中的區域，購房需求十分旺盛，價格一直較堅挺。

　　下半年二手樓市將繼續向好

　　滿堂紅市場部高級經理周峰分析，市中心區均價同比下跌超過8%的板塊，多數是樓梯房物業成交增多導致結構性下跌，郊區均價同比上漲較大的板塊則是基數稍低而形成的補漲。

　　就整體而言，廣州二手樓市在今年“3·30”政策及連續三次降息後出現了觸底反彈趨勢，但受制于2013年“穗六條”限購政策的不放鬆，樓市距離全面回暖的日子尚遠。第二季度“業主反價、客戶追價成交”的例子的確存在，不過更多的還是以客戶壓價成交為主，只是可以壓價的空間較年初時有所收窄而已。

　　經歷了2014年的市場低谷後，廣州二手樓價上漲勢頭明顯減弱，特別是郊區板塊，因同地段一手樓供應過大的影響，小業主要急於賣房，在售價上必須作出讓步。可以預期，今年第三季度廣州新11區的二手住宅登記量會維持7000宗/月的水準，但板塊表現差異化會更加明顯，單邊普漲行情暫告一段落。7月1—8日經滿堂紅地産促成的二手住宅買賣宗數比6月同期增加12%，成交均價為20834元/平方米，比6月同期下跌0.6%。

　　合富房地産經濟研究院院長龍斌表示，今年上半年在多重政策利好下，市場信心明顯恢復，總體二手樓市復蘇升溫。下半年，中心區新貨供應持續稀缺，加上部分股市資金回流，預計二手樓市將會繼續向好，成交量大致保持二季度的較理想水準。價格方面，隨著“筍盤”的快速消化，樓市供求關係或會有所趨緊，總體價格將繼續保持溫和上漲的態勢，由於市區優質物業的需求增加，其價格漲幅或會高於大市。

　　聚焦

　　股指震蕩不影響樓市基本面

　　據報道，股市的動蕩已經對一些城市的樓市産生了直接影響，新房市場出現個別退房案例，部分置業者推遲了購房計劃，同時二手房市場議價空間也在增大，反價現象明顯減少。這種狀況是否會在廣州出現？

　　周峰表示，從目前情況看，股市震蕩對廣州二手房市場成交的影響並不是很大，也不排除有部分客戶可能會受股市影響延遲出手購房。

　　世邦魏理仕中國區研究部執行董事陳仲偉認為，當前的股指震蕩不會導致中國金融體系出現系統性風險。中國的銀行系統資本充足，國內主要銀行均為國有，且整體的杠桿比例也處於合理水準。

　　“在住宅市場上，我們已經注意到有個別買家因財務狀況突變而推遲購房行為乃至放棄定金的零星案例，與此同時，極個別私企亦有可能因應市場的變化而推遲商業租賃或購買計劃。”儘管如此，陳仲偉認為，此輪股指震蕩對房地産市場的基本面不會帶來根本性的影響。由股市下跌所造成的暫時流動性緊張加大了中國央行進一步寬鬆貨幣政策的可能性，這就意味著短期內，房地産市場仍將處於一個寬鬆的政策和貨幣環境中。

　　南方日報記者 鄭佳欣 實習生 曾雯 苑程昊