第一太平戴維斯發佈四大自貿區PK報告，投資住宅還是寫字樓？

　　繼上海自貿區運作一年多後，國內自貿區擴至四個，包括天津、福建和廣東在內的三大自貿區4月21日正式掛牌，由此掀起自貿區開發的熱潮。自貿區定位各有特色，房地産市場是否也迎來新的發展機遇？日前，第一太平戴維斯發佈了“四大自貿區PK報告”，從多個不同的角度比較和解讀了各大自貿區的現狀。

　　文/圖：廣州日報記者 劉麗琴

　　南沙住宅開發多，

　　寫字樓和商業項目仍屬低檔次

　　日前，第一太平戴維斯發佈了“四大自貿區PK報告”，從多個不同的角度比較和解讀了各大自貿區的現狀。華南區研究部主管何淩認為，自貿區開發機遇和挑戰並存，只有深入了解其方方面面，才能對未來區內房地産市場的發展前景有準確的把握。業內人士更表示，如果研究相關數據，可以發現投資自貿區核心區域的寫字樓物業或比住宅更靠譜。

　　從上海、天津、福建、廣東四大自貿區來看，上海的商業地産項目較多，寫字樓月租金在100~130元/m2之間，天津濱海新區住宅項目較多，寫字樓市場處於初級階段，福建平潭區域內項目基本處於待開發狀態，廣東自貿區內物業價格最高，深圳前海住宅項目價格超過8萬元/m2，珠海橫琴住宅售價約4.2萬元/m2，目前橫琴在售住宅均價相較2014年漲幅超過10%。但由於橫琴住宅規劃較少（約2萬套），再加上在建的港珠澳大橋，預計後期當地房價還有5%～15%上升的空間。而廣州南沙以住宅開發居多，寫字樓和商業項目均處於偏低檔次。

　　投資回報率：寫字樓或高過住宅

　　自南沙自貿區掛牌以來，南沙樓市儼然成為廣州最熱的區域，除了自住買家外，還有不少看好區域發展前景的投資客，投資南沙房産前景如何？看看早已運作一年多的上海自貿區行情，或許對南沙的前景會多點信心。數據顯示，上海自貿區試點初始，周邊住宅價格被炒高50%以上，去年住宅價格回歸理性，但時隔一年多周邊住宅的價格仍有超過10%以上的提升，尤其是二手價格，比如臨港區域2013年一手住宅價格是12484元/m2，二手住宅價格是7016元/m2，到2014年一手價格反而下降了7.8%，為11503元/m2，二手價格則上漲了20%達到8410元/m2。

　　南沙一季度成交面積超35萬m2

　　同比增154% 價格降9.3%

　　業內人士表示，有著自貿區利好的南沙成為廣州樓市最熱的區域，一季度成交面積超過35萬平方米，比去年大增了154%，但交易均價為10240元/m2，較去年同期的11601元/m2下跌9.3%，南沙樓價之所以未能隨著成交量上漲而上升，是源於供應量的迅猛增加，去化壓力大，預期後期南沙房價漲幅也將非常有限，但公寓産品不受限購約束，漲價明顯，部分樓盤上漲幅度達到50%。目前南沙一手供應量巨大，二手市場則幾乎沒有承接力，不過若耐心等待數年，樓價漲幅依然可期，香港沙田發展起來都花了20年，南沙的速度應該快過沙田。

　　由於自貿區在金融創新、開發外商投資方面擁有眾多優勢，吸引到國內外企業的積極進駐。截至2014年年底，上海自貿區內註冊企業共21239家，新增的企業中超過八成是內資企業，金融服務類企業佔比10%左右。而深圳前海在吸引金融企業方面一枝獨秀，截至2015年2月底，前海入駐企業已超2.5萬家，其中金融機構佔比56.5%。毗鄰香港的地緣優勢和金融類措施的推出，是前海吸引金融機構進駐的直接原因。據悉，目前前海發展起來後地段上比周邊的南山中心商務區和寶安中心區更好，預計寫字樓租金回報率會在3.8%左右。橫琴寫字樓定位較高，預計未來租金回報率將在4%～4.5%。

　　南沙寫字樓租金回報僅3.2%

　　明珠灣區寫字樓料明顯提升

　　上海自貿區雖然只有一些舊寫字樓，但掛牌後隨著註冊企業飆升令寫字樓租賃異常火爆，區內寫字樓項目一個月內租金翻倍，目前租金雖有所回落，但整體水準仍高出掛牌前50%以上。南沙城區的奧園金沙廣場和華匯國際廣場目前租金26~30元/m2，租金回報率在3.2%，而萬達廣場寫字樓售價約12500元/m2，未來租金預計在35元/m2/月，租金回報率在3.3%。相比上海，南沙目前寫字樓租金偏低，未來隨著自貿區的發展，南沙明珠灣商務區寫字樓售價將高於現有水準，租金預計會有明顯的提升，租金回報率應在4%以上。第一太平戴維斯商業樓宇部董事劉曉南表示，投資自貿區核心區的寫字樓物業投資回報或會高過住宅物業。