受惠于“5轉2” 買家放盤增多促業主反價 分析稱

　　文、表：廣州日報記者林琳 圖：攝影記者王維宣

　　羅先生一直不捨得把手上未夠5年的物業放盤，最近見到市場利好眾多而決定出售；朱先生以280萬元放盤的物業吸引了眾多買家，他最終反價284萬元將物業賣出。市場盤量增多、業主頻頻反價，令5月廣州部分板塊的二手市場出現成交量回調，不過“3·30”政策對二手市場的利好效應還在持續，5月二手住宅交投市場整體表現良好，在4月成交量已經較高的基礎上，仍然上漲4.3%，繼續創2013年3月以來新高。業內人士分析稱，5月業主上調報價佔比已經超過50%，雖然未達到2013年的水準，但較2014年下半年有大幅度提升，預計本月成交價格會保持平穩或小幅上揚。

　　現象一：市場放盤量增加

　　合富置業市場部梁燕明發現，最近市場上這種房産證未夠5年的物業數量多了起來，確實令市場出現供應量增加的現象：“雖然不至於數量暴增，但對於買家來説可選擇的對象的確增加了不少。”

　　自3月份以來，二手成交便逐步回暖。而在4月份二手住宅買賣宗數環比上漲了91.3%後，5月宗數稍微回落，跌幅在9.3%左右，其中除了荔灣區宗數錄得環比上漲28.6%外，其餘五區均錄得不同程度的跌幅。同時，數據還顯示，5月份中原地産二手住宅成交面積環比下跌8.2%。

　　有機構認為，這是導致5月成交均價微跌的原因。中原地産成交數據顯示，5月二手住宅成交宗數環比下滑9.3%，4月全市二手均價24397元/㎡，5月為24180元/㎡，環比微跌約0.9%。中原地産盈彩美居高級營業經理潘湖飛表示，近期天河區東圃板塊兩房價格確實回落，原因是放盤量增加：“以盈彩美居為例，不少持有兩房的業主打算置換三房或市區學位房，兩房放盤量有所增加，且不少業主選擇賣一買一的方式進行置換，有一定的議價空間。”不過陽光家緣數據顯示，5月廣州市（不含南沙、從化）仲介網簽的二手住宅成交量超4100宗，環比4月漲4.3%。

　　現象二：海珠區荔灣區多現業主反價

　　然而，部分板塊的業主卻開始反價。“海珠區和荔灣區的反價情況比較明顯。” 中原研究部客戶研究主任熊小洪告訴記者，5月份海珠區中原二手住宅成交均價24179元/平方米，環比結構性上漲1.6%，陽光家緣仲介網簽成交量環比微幅上漲1.2%，其中海珠區板塊的成交均價為27960元/平方米，近來出現不少反價案例。據了解，該板塊以電梯樓居多，樓盤小區規模大，居住氛圍濃厚，環境舒適，因此成為許多改善置業客戶的首選。

　　而5月荔灣區中原二手住宅成交均價為22812元/平方米，環比結構性上漲15.3%，陽光家緣仲介網簽成交量環比上漲4.9%。據悉，中山八路一帶綜合品質較高的電梯樓物業約有10%左右的提價空間。熊小洪認為，中山八路一帶有較多批發市場，例如十三行、水産、藥材、文具等，購買物業自住或投資都是不錯的選擇。

　　分析：

　　業主謹慎“任性”加價

　　梁燕明告訴記者，她觀察到“3·30新政”出臺之後，最先入市的是改善型買家，接下來剛需買家應該會成為市場的購買主力。

　　中原研究部監測，“330”政策對二手市場的利好效應還在持續，營業稅“5改2”的利好，使得目前市場上有約四五成的客戶改善置業。

　　熊小洪認為，目前二手市場成交仍以第二次置業的客戶為主，其中包含兩類客戶，一類是單純為增大居住面積或改善居住環境，另一類是購買學位房客戶。由於郊區的一手房較為偏遠，而市中心的一手樓房價相對較高，因此，二次置業的自住客戶相對青睞市中心的優質二手樓物業。

　　“目前利好政策頻繁刺激，但更多的是釋放了成交量，成交價還處在平穩期。”熊小洪認為目前樓市還處於逐漸回暖期，但回暖程度尚未明朗，預計會有一部分客戶將炒股所得的收益用來購買自住型住宅，促進成交量上升，6月二手樓市成交價格會保持平穩或小幅上揚。另外，她建議業主謹慎“任性”開價，以免錯失成交良機，特別是樓齡在15年以上的樓梯樓，成交價格已有波動下降的趨勢。