600萬元以下的別墅，成交量佔別墅成交總量的72.9%。日前，記者從滬上多家房地産仲介採訪獲悉，隨著房貸利率持續降低、改善型置業需求進一步釋放，個性化定制、配套齊全的社區吸引了大批改善型置業者。

　　首套房貸利率折扣加大

　　融360監測數據顯示，5月份，上海首套房平均利率從9.17折降至9.16折，折扣力度都繼續加碼。今年年內，再次降息後，銀行的優惠力度並未降低。本月，在上海地區，9折以下利率的銀行有5家。

　　目前一線城市的利率水準已接近2009年以來最低位，且各地樓市近期均呈現回暖趨勢，預計房貸政策在短期內不會再有明顯放鬆，首套房利率將圍繞當前水準小幅波動。中原地産研究部龔敏表示，在系列樓市新政的刺激下，上海的樓市已呈現明顯回暖趨勢，二套房政策或繼續趨緊，以防市場過速升溫。

　　二手別墅交易創新高

　　今年1-4月，全市共計成交二手別墅1264套，較去年同期上漲19.7%；其中，4月的二手別墅成交量達到了495套的水準，是僅次於2013年3月的歷史第二高點，330新政同樣對於二手別墅市場産生了較為顯著的促進作用。根據德佑鏈家監控的數據顯示，總價600萬元以下的別墅成交在4月達到了361套，佔到了全市總量的72.9%。

　　松江新城板塊是4月二手別墅成交最為集中的區域，在4月成交了89套二手別墅房源，佔到了全市總量的18.0%，顓橋和新橋板塊分別以37套和44套位居二、三位，這些板塊都以經濟型別墅為主導。德佑鏈家龍馬店負責人王祥經理介紹道，松江新城的別墅大多都是些總價300-600萬元之間的經濟型別墅，主力客群是松江本地人士，以及工業園區的一些小型私營業主，置業者往往是將自己的公寓房源售出，以置換別墅房源。新政的實施確實很大程度上刺激了松江新城地區經濟型別墅的成交，但是總體而言，這些別墅的價格還是相對穩定的。一方面，客戶自身的經濟承受能力有限，限制了房東的跳價；另一方面，由於大多是板塊內的置換購房，因此不容易受到市區房價在新政後上漲的帶動作用。

　　“在政策的鼓勵範圍之內，隨著貸款政策的繼續寬鬆，成交有望繼續保持高位水準。”德佑鏈家研究總監陸騎麟表示，經濟型別墅的購買者，大多是出於自住改善型的需求，而這類購房需求往往本身居住在一些剛需公寓內，因此他們的置換交易，同時也有利於充實剛需公寓房源在二手市場中的交易，便於剛需的置業。

　　樓市進入個性化定制時代

　　隨著改善型置業持續攀升，中高檔樓盤的交易量也明顯增加。設商場超市，引進名校資源，部分新建社區為業主提供個性化定制服務。

　　上周，申城樓市交易排名前十的樓盤中，單價在4-5萬元/平方米的中高檔樓盤佔據四成。記者從安居客房産平臺數據獲悉，上半年迄今改善型住房（大於90）的需求量明顯提升，平均增長率為31.5%。

　　“為業主進行個性化定制、提供更多配套設施和服務，或將成為一大趨勢。”信和集團聯席董事田兆源表示，在香港，逸瓏灣不僅開設購物商場，還引進世界頂尖學府伊頓國際教育開設分校，為業主解決生活、孩子入學等全方位服務。

　　開發商正在開始轉型，提供賣房漸變為賣“家”服務。安居客分析員介紹道，正榮與小米的智慧家居合作，華遠地産與360合作智慧社區平臺，方興地産與騰訊打造智慧工程、社區和客廳系統。這些都是開發商迎合市場，響應改善型住房需求的結果。未來的改善房不僅僅是面積、環境和房型設計的比拼，更是個性化産品和服務的比拼。

　　本報記者 楊玉紅