不到一個月時間，蘿崗長嶺居板塊再出售三幅地。加上目前在售的長嶺居樓盤以及近在咫尺的增城樓盤，這個遠未成形的廣州東部山水新城示範區已是戰火升騰。“洋房項目産品同質性高，競爭激烈；大量客戶被競爭板塊截流，長嶺居板塊目前僅依靠低價吸引支付能力較低的首置客戶。”合富輝煌首席市場分析師黎文江擔憂，每個樓盤都是數千套的量，如此大的開發量必然帶來激烈的競爭，難免會將這一區域帶入“紅海”。文/圖：廣州日報記者 梁紅舉

　　開發用地

　　成交三幅地底價並不算高

　　4月30日，蘿崗區永順大道以南、老幹部療養院東南側的長嶺居YH-A3-0地塊開拍，地塊起拍價22億元，最終廣州萬科以27.7億元成交，地塊均價達7179元/m2，溢價23.97%，掀起了廣州土地拍賣的又一個小高潮。

　　由於該地塊土地面積接近20萬平方米，規劃建築面積40萬平方米，為近期土地市場鮮見的巨無霸純住宅用地，引發多家房企競爭奪地。此前，去年7月金融街曾以5.7億元底價購得位於長嶺路以南、元貝路以西的長嶺居CPPQ-A1-4地塊，折合樓面地價僅6500元/m2。

　　20天后的5月20日，豐實房地産開發有限公司以底價6.3億元競得蘿崗長嶺居兩幅宅地。其中，YH-K1-3地塊位於新豐路以西、禾豐路以南，整體容積率在1.0~2.8，建築限高點100米，起始價為3.4758億元，折合樓面地價3592元/m2。YH-K2-1地塊位於禾豐路以北、永和大道以西，整體容積率1.0~2.8，建築限高同樣是100米，起始價為2.8435億元，折合樓面價3404元/m2。

　　記者在現場看到，這三幅地均位於重點發展廣州東部山水新城居住板塊，遠離蘿崗現階段核心發展區域。其中萬科的長嶺居YH-A3-0地塊三面環山，山體遠近連綿，綠樹覆蓋率高，形象優質，地塊所處區域定位為生態醫療靜養區。但東面沿路為廠房及村落，只以永順大道對接廣汕公路，區內公共交通不便，對接性也差。根據規劃，未來地鐵21號線長平站將入駐長嶺居西側，連通郊區的增城和市區的天河，預計2017年通車。

　　位置偏僻配套不到位

　　豐實房地産拍下的YH-K1-3和YH-K2-1，YH-K2-1土地面積不到3萬平方米，YH-K1-3總面積不到3.5萬平方米，在從永和大道轉入禾豐新村的道路兩邊，地塊中雜草叢生，尚有村屋挺立其中，周邊為工廠區、荒地及村屋，環境較差。位於政府規劃長嶺居板塊的東北角，已經屬於永和開發區，且是該區域比較偏僻的位置，所以成交價遠低於周邊項目及萬科競得的YH-A3-0地塊價格。

　　目前，長嶺居教育、醫療配套處於初級建設，其餘配套設施仍不完備。長嶺居板塊目前商業配套缺失，最近的商業配套為永和生活區街市，等級較低。蘿崗區高級配套主要依靠蘿崗中心板塊，該板塊擁有高等級的教育、醫療資源及商業配套。

　　在售市場

　　大盤圍視競爭難免

　　目前長嶺居板塊已經聚集了保利、越秀、奧園、珠江實業多家房企的在售項目，此外有金融街住宅項目、泰康華南國際健康城養老項目在建，加上近在咫尺的增城樓盤，競爭在所難免。

　　長嶺居目前在售樓盤包括保利越秀嶺南林語、珠江嘉園和奧園春曉，其中保利越秀嶺南林語目前主推15棟單位，戶型為90~116平方米三房，均價12800元/m2，預計2016年底收樓。珠江嘉園在售78~100平方米兩房至大三房，帶裝修均價10000元/m2。奧園春曉剛剛售完，最後成交的三套單位包括一套125平方米三房及兩套140平方米四房兩廳單位，毛坯折後價11500~12000元/m2。網易數據中心統計顯示，奧園春曉近30天網簽成交7套，成交均價12252元/m2。從三盤的成交看，成交以80~120平方米戶型為主，主要依靠價格優勢分流部分“首置”客戶。

　　此外，這裡也有高端的改善型産品，比如保利越秀嶺南林語目前主打別墅和高層洋房，其中別墅均為四聯排或六聯排，共88棟。産品均依山而建，打造立體水景園林，産品面積段為210~230平方米，每戶設計有前後花園以及私家陽光車位，總價約500萬元/套起。“由於蘿崗板塊別墅供應量小，積累了部分需求，目前別墅價格逐年增長，所以萬科可以考慮結合區域生態醫療養生區的定位，加強低強度的開髮指標，提升項目收益。”黎文江認為，對於面積較小的YH-K1-3和YH-K2-1，開發別墅項目不太現實。

　　洋房公寓則是競爭的“紅海”。珠江嘉園主推78~100平方米的兩至三房，貨量2288套，帶裝修均價在10000元/m2左右。保利越秀嶺南林語的洋房達到2800套，目前均價12800元/m2。蘿崗客想到這三個樓盤，在永和隧道前就會被中海譽城、萬科金色夢想、越秀嶺南雅築這三個盤截留。目前，在售的中海譽城的洋房價格在13000~13500元/m2、萬科金色夢想洋房均價約13000元/m2、越秀嶺南雅築洋房均價12500元/m2。

　　記者沿珠江嘉園往東走了500米左右，不到新業路，導航已提示進入增城區，珠江嘉園與增城合景譽山國際的直線距離不超過3公里，開車也就10分鐘左右。就算到增城的荔湖城，開車也就15分鐘。蘿崗區已成為開發商的必爭之地，進入開發高峰期。合富輝煌統計數據顯示，2014年蘿崗住宅激增148萬平方米，但年增長速度已由54%下滑至30%，同期，新增供應的年增長速度由42%上升至62%，激烈競爭導致價格同比下調10%。

　　據記者了解，蘿崗現有住宅124萬平方米的存量以及200萬平方米的待開發體量，動態消化率需3.7年（2014年成交量88萬平方米）。顯然，在長嶺居板塊的樓盤，一場廝殺在所難免。