PPP正式進軍房地産界。昨日，中國政府網發佈消息稱，財政部、住建部等6部門已于近日發佈通知，鼓勵地方運用PPP模式推進公共租賃住房投資建設和運營管理。按通知計劃，今年各地就要組織啟動PPP模式公租房項目試點，那麼到底對於企業來説，PPP建公租房能否為其減輕負擔和建設壓力？公租房如何玩轉這一新模式呢？

　　 當公租房遇到PPP

　　本次6部門發佈的《關於運用政府和社會資本合作模式推進公共租賃住房投資建設和運營管理的通知》（以下簡稱《通知》）中明確提出，公租房PPP模式主要是政府選擇社會資本組建公共租賃住房項目公司，項目公司與政府簽訂合同，負責承擔設計、投資建設、運營、維護管理任務，在合同期內通過“承租人支付租金”及必要的“政府政策支援”獲得合理投資回報，依法承擔相應的風險；政府負責提供政策支援，定期調整公共租賃住房租金價格，加強公共租賃住房工程建設及運營維護品質監管。

　　值得注意的是，為了保證社會資本的收益，《通知》提出，這類公租房將建立動態調整的租金價格機制，確保社會資本具有穩定合理的投資回報。此外，合理回報的另一大來源即“政府政策支援”，將包含財政、稅費、土地、融資、收購五個層面。

　　而對於政府的投入形式，《通知》也給出了以“土地入股”的概念，即對於新建公共租賃住房項目，以及使用劃撥建設用地的存量公共租賃住房項目，經市縣人民政府批准，政府可以土地作價入股方式注入項目公司，支援公共租賃住房政府和社會資本合作項目，不參與公共租賃住房經營期間收益分享，但擁有對資産的處置收益權。

　　政府房企借PPP減負

　　“此前，公租房建設對於地方財政和房企來説都是一筆不小的負擔。”亞太城市研究會房地産分會會長陳寶存在提到公租房引入PPP的原因時如是説，從政府的初衷來看，PPP是一個被同時寄予了解決公租房建設任務、降低建設成本等多項期待的途徑。

　　陳寶存介紹，目前，我國各地建設公租房供應任務依然比較艱巨，現大多采取經營性土地項目出讓時配建一部分公租房建設面積的形式，將建設任務轉嫁給開發商，開發商建設完成後再由政府回購。雖然這種形式目前基本被各界接受了，但業內也不斷有聲音指出，這實際上是將公租房的建設成本攤在了開發商的土地成本中，最終進一步地轉化到了房價上，未來的政策仍需調整。而這卻給了公租房領域引入PPP的契機。

　　“從目前的保障房發展趨勢來看，公租房建設未來肯定不是保障房建設的主流形式，但作為一個傳統的保障房政策，這部分供給短時間內仍然不可或缺。”陳寶存表示。而中國社科院財貿流通研究室主任張斌更直言，公租房是比較適合PPP模式的項目，因為這種模式可以幫助項目將成本分擔調整至最合理的狀態，即不是把過多的重任都壓在政府財政上，也不是一股腦地“扔”給開發商。

　　而且，對於部分庫存量仍較大地區來看，PPP公租房也許為它們開闢了一條去庫存壓力的通道。“而PPP正為面臨這樣難題的開發商提供了一個機會，以那些過剩項目入股，通過PPP公租房確保基本的利潤。”陳寶存表示。

　　樓市動蕩期 風險把控難

　　陳寶存坦言，目前，央行、各部門對於樓市的刺激政策一波接一波，各地市場在逐步回暖，房企對於後市的信心也在逐步增強，在這種情況下，只能保證相對微薄利潤的公租房能否對開發商形成足夠的吸引力還不得而知。“即使建立了動態調整租金的機制，公租房作為保障房項目，租金水準整體還是難以和市場租賃住房項目相提並論的，這意味著房企想收回投資甚至獲得利潤必須拉長投資戰線。”陳寶存表示。

　　然而，在張斌看來，PPP公租房的未來卻樂觀得多。他認為，PPP公租房項目可以分多個階段由政府和社會資本進行合作，比如，政府如果負擔了先期建設成本的話，後期可以找運營商合作，由運營商主要負責運營、維護。“而且，PPP公租房項目中，政府合作的對象也不僅限于開發商，雖然租金+補貼不一定能保證社會資本獲得多高的利潤，但即使是長期但可預期的利益，仍然會有社會資本願意參與合作。”張斌表示。

　　他認為，未來這類項目中企業可能會遇到風險分攤的衡量問題，如果判斷不準，比如部分地區公租房補貼標準商量不當，很可能仍然會面臨虧損的局面。（記者 蔣夢惟）