房地産市場迎政策最寬鬆期

　　但一線城市限購政策仍難鬆綁

　　27日，甘肅省公佈的《關於促進房地産業持續穩定健康發展的意見》提出，將在全省範圍內取消商品住房限購。這是繼福建寧德、四川宜賓之後，兩天之內第三個地方發佈促進房地産發展的意見。

　　業內人士認為，在經濟疲軟下行的背景下，房地産作為經濟引擎的作用逐漸增大，樓市新政層出不窮。目前，房地産政策救市全面升級，除一線城市外，全部放鬆限購措施，樓市迎來政策最寬鬆時期。

　　鬆綁取消多項限制 調整公積金貸款

　　甘肅省提出，為落實國家政策，鼓勵居民合理的住房消費，將全面取消商品住房限購，落實異地公積金貸款政策。並要求結合各地房地産業發展實際，制定配套政策，取消對商品房開發項目套型、面積限制，取消居民購買新建商品住房限定購買套數、提供一定年限內納稅或社會保險繳納證明等限制。此外，取消對境外個人、境外機構的購房限制，鼓勵住房需求比較集中的單位團購商品住房、職工公寓、集體宿舍等。

　　在營業稅方面，對個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

　　此外，在公積金方面。甘肅要求，各市州住房公積金管理委員會要根據當地住房價格、每人平均住房建築面積和住房公積金業務發展狀況，適度提高住房公積金貸款額度。職工連續繳存住房公積金6個月(含)以上，可申請住房公積金貸款。首套最低首付款比例為20%；對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。

　　不僅僅是甘肅，目前除北上廣深四個一線城市和三亞外，已全部取消限購措施。公積金方面，2015年至今，已有超過百個城市發佈了不同力度的公積金鬆綁政策，北京、上海等超過30個城市增加公積金貸款額度。

　　具體來看，5月19日，濟南市調整住房公積金貸款、提取政策，取消了首付比例在購房面積方面的差別化規定，首套房首付比例均為20%，二套房首付比例均為30%；取消了對擁有一套住房但未結清商貸家庭的差別化政策規定，統一執行30%的首付比例和基準利率。25日，長沙市公積金新政落地：貸款額度提高至60萬，首套房首付比例降至20%，二套房首付比例降至30%。天津也對個人住房公積金(組合)貸款政策進行調整，今後在天津購買首套住房的首付款比例統一降低至20%，家庭申請公積金貸款的最高限額統一上調至80萬元。

　　中原地産市場總監張大偉表示，房地産刺激政策繼續升級。其中，公積金政策是地方政府能夠調整的最直接的購房工具，而且公積金的利率相當於商業貸款利率的68折，對於市場有直接的刺激影響。

　　刺激政府加大購房補貼力度

　　甘肅發佈政策的前一日，福建省寧德市和四川省宜賓市也下發文件，加大購房補貼力度。

　　寧德《關於促進中心城區房地産市場健康發展的補充意見》指出，在2015年11月1日前(以商品房買賣合同經房屋登記機構備案時間予以認定)，個人(家庭)購買144平方米以下(含144平方米)新建商品住房可享受購房總額1.5%的財政補貼；個人(家庭)購買超過144平方米新建商品住房可享受購房總額3%的財政補貼，補貼資金不超過8萬元，由當地財政承擔。

　　上述意見還指出，鼓勵房屋徵收貨幣化安置。舊城改造或棚戶區改造的徵遷安置戶，鼓勵實行貨幣化安置。對在2015年1月1日後簽訂徵收安置協議，同意採取貨幣化安置方式並領取貨幣化安置補償款的被徵收人，在2015年11月1日前以貨幣化安置補償款購買存量普通商品住房的，蕉城區人民政府、東僑經濟開發區管委會可根據財力狀況另給貨幣安置補償款中用於購房金額的10%左右購房補助。

　　同日，四川宜賓被曝出下發文件，從6月起，宜賓戶籍居民在市中心城區購買普通商品自住房的，可享受200元/平方米的補助，異地繳納公積金的宜賓籍居民在宜賓購買住房也可向市公積金中心申請住房貸款。

　　宜賓提出，為支援銀行機構加速放貸，對金融機構按照國家政策規定向居民家庭在宜賓市轄區內購買普通自住房提供貸款(不含住房公積金貸款)，貸款利率不超過(含)人民銀行公佈的同期貸款基準利率，且貸款合同簽訂時間和貸款發放時間均在2015年5月1日至2015年10月31日期間，由宜賓財政部門按照金融機構實際發放符合上述規定條件貸款金額的6%給予補助。

　　值得注意的是，近月來政府補貼購房政策增多。中原地産研究部數據顯示，從2014年開始，遼寧瀋陽、江西、浙江、山東、安徽、四川、長沙等30多個城市先後出臺了購房補貼、契稅補貼等一系列提振當地房地産市場的措施。

　　長沙市政府辦公廳5月19日印發《關於促進房地産市場平穩健康發展的通知》，規定二手房交易個人所得稅核定徵收稅率由1.88%暫調至1%；在長沙購買綠色建築、産業化住宅、全裝修普通商品住宅，可按60元/平方米標準獲得補貼。河南鄭州市政府印發《鄭州市保增長調結構強投資促轉型實施意見》規定，獲得經濟適用房資格的家庭，若資源房企購房資格轉普通商品住房，則對其購房面積90平方米以內部分給予每平方米800元補貼；並對領軍人才享50萬購房補貼。

　　濰坊對個人(家庭)購買90平方米(含90平方米)以下首套商品住房或二手住房的，給予實繳契稅額100%補貼；對個人(家庭)購買90平方米以上、144平方米(含144平方米)以下首套商品住房或二手住房及購買300平方米(含300平方米)以下商業或辦公用房用於創業的，給予實繳契稅額50%補貼等。

　　振興房市迎政策最寬鬆時期

　　“除一線城市限購外，各項政策較2009年時更為寬鬆。”張大偉表示，目前來看，執行公積金利率等已降至歷年最低，營業稅減免、貸款額度提升等多方面政策也已達到歷史最寬鬆時期。

　　目前的基準利率，商業貸款為5.65，公積金利率為3.75，從最近的20次房貸利率變化看，已經紛紛跌破2009年曆史最寬鬆時期執行的5.94與3.87的最低歷史紀錄。

　　中國房地産學會副會長陳國強認為，房地産市場在地方經濟中所扮演的特殊角色，短期內還難以改變。在經濟疲軟的背景下，許多城市仍需通過房地産來帶動就業、改善民生。房地産低迷會影響地方經濟活力、就業及稅收來源等。

　　對於後期房地産政策，張大偉認為，政策將持續寬鬆趨勢，降準降息在二季度都有繼續出現的可能。一線城市全面放開限購仍有難度，但不排除局部放鬆限購的可能性。

　　張大偉表示，雖然現階段市場寬鬆已超過2009年最寬鬆之時，但在本輪市場中，市場基本面已經改變，已經從過去的主動放鬆轉變為市場自行調整。所以，房地産長期趨勢仍處下行空間，並不會重蹈2009年因政策寬鬆而帶來價格飛漲的覆轍。與此同時，一線城市成為樓市復蘇領頭羊。政策刺激對基本面較好的城市所帶來的作用積極，而對供過於求的城市提振作用有限。