本報記者 耿諾

　　如果不是將所有數據都擺在您面前，您對北京的二手房漲幅，可能還只是“感覺”。昨日，偉業我愛我家公佈了他們攢了15年的北京二手房交易“大數據”，從中我們可以發現一些有意思的現象：從上世紀末北京出現二手房開始到現在，購房人多掏了10倍的錢買房；北京奧運會結束後，一線城市的新房和二手房市場突然出現了變化——二手房交易量超過了新房；2009年，北京二手房成交量攀上了近15年以來的最高峰，達到25萬套。

　　二手房比重不斷增大

　　很多新來的北京人可能對房價的感覺，還只是近幾年的事兒。而我愛我家的數據顯示，當年望京的部分房源每平方米只要3000元，買一套100平方米的房子，只需要二三十萬元就能全拿下。

　　“我入行的時候，還沒人把房地産經紀或者仲介這個行業當一回事兒。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉説，1999年全市的二手房交易加起來，還沒有目前我愛我家單月的交易量多。而1999年的數據由於太低，都無法在柱狀圖上顯示。

　　連續15年的調查數據顯示，2000年到2003年期間，大部分人買房子願意出20萬元到30萬元；2004年時，就已經漲到40萬元到60萬元；2007年以後，購房人買房子願意拿出的錢是100萬元；2009年時就跳到了150萬元；到現在，平均一單二手房的成交價，已經到了250萬元到300萬元之間。

　　“這是一個社會財富積累和交易標的物價格和仲介承擔的責任不斷增加的過程。”胡景暉説。

　　奧運會結束後，一線城市的新房和二手房市場突然出現了變化——二手房交易量超過了新房，而這種情況不僅出現在北京，上海、廣州、深圳也在同一年出現了這樣的狀態。

　　2009年，北京二手房成交量攀上了近15年以來的最高峰，達到25萬套。同時，2009年成為新房和二手房交易比重的分水嶺。

　　數據顯示，自2009年北京二手房交易量首超新房開始迄今已領先7個年頭，且量差越來越大，已達到1：2.2。這也就意味著，市場上每成交2.2套二手房，才會成交一套新房。成交價、成交量二者呈現出滾雪球式的增長。

　　年交易量上升到15萬套

　　據我愛我家市場研究中心統計，15年來北京二手房年交易量，已從最初的年均幾千套躍升到現在的年均15萬套左右，單價、總價也在2005至2007年、2009年兩個特殊歷史時段呈過山車式增長，當前主城區均價已達到36000元/平方米、300萬/套左右的水準。通過經紀公司成交的二手房市場份額也從最初的不足20%到現在的80%，承載的交易量與交易金額預計超過3600億。

　　但這個看似龐大的數據還傳達出另外一個信號——北京每年交易的二手房佔可交易的房子的比例，只有2到4個百分點。

　　“這意味著什麼？平均我們算3%，意味著每個北京人33年才換一次房。”胡景暉解釋説，因為每年市場上只有2%、3%的房子在流通，所有的房子流通一遍需要30年。

　　這樣的結果，和一部分發達國家有著巨大差距。美國目前的二手房換手率平均8%左右，意味著一個美國家庭平均12年換一次房。

　　如果北京的二手房換手率達到8%，那又是怎樣一番場景呢？“那一年就應該是60多萬套的交易量，相當於現在的3到4倍。”胡景暉分析，由於目前的二胎政策和貸款、納稅政策走向寬鬆，對很多北京人來説，每10年換一次家，或許會變得“很正常”。

　　購房主力軍年齡不斷攀升

　　“跟你説吧，我這房子最主要的還是看學區；孩子從上幼兒園到高中只要都方便，這套房我現在就簽了。”昨天中午，站在東直門內的一家仲介門店裏，30多歲的北京市民劉先生，將自己的購房要求全盤向仲介業務員托出。

　　這是劉先生購買的第一套房子，此前的30多年，他一直蹭住在父母家，直到孩子出生才計劃添置房産。按照我愛我家的大數據計算，10年前他如果買了房，將會出現在當時22歲以下的購房人群體中；而今，能夠在22歲以下購房的人，變得寥寥無幾了。

　　我愛我家的統計數據顯示，2006年，還有一些22歲以下的購房人出現，而到了2015年，柱狀圖上幾乎已經沒了標誌著22歲以下年輕人的藍色。原本26歲到30歲的人是購房主力軍，而隨著房價的增高，這部分“主力軍”力量被逐漸壓縮，31歲到35歲的人群逐漸增加。

　　“現在的購房人都已經成長，購房人群已經迭換一代人。”胡景暉説，據我愛我家市場研究中心統計，2006年二手房購買人群中，70後、80後佔比分別為52.4%、27.2%，經過十年的變遷，當前70後、80後佔比分別為29.2%、54.4%。如今的二手房市場中，80後成為購房主體，相對的是，70後已經退出了主力購房人群。

　　“看到這張圖我發現確實我老了。”胡景暉感嘆。10年內，90後的購買者佔比從原來的0.4％變成了4.1%，增長了10倍有餘。而41歲到50歲以及50歲以上人群，在這10年中幾乎沒有變化。