最近坊間最熱烈的話題無外乎就是股市了，按照網上流行的段子説，如果您手裏沒有幾隻股票，那簡直都沒法跟人打招呼了。

　　經歷了自從2007年開始的慢慢7年熊市，從2014年7月開始，A股開始了強勁的反彈。如果從2013年6月28日曆史性暴跌那天開始計算，短短一年後A股就開始走出熊市開始了牛市的征途。

　　我們無意于過度探討中國股市的前世今生，也不想過於探討股票的未來走勢，這些觀點在各種財經媒體、網路論壇已然汗牛充棟。今天我們僅僅討論一個話題，那就是“價值洼地”。

　　七年 是一個微妙的時間週期

　　在2014年中國A股迎來全面反轉的時候，各種媒體、財經專家做了大量數據分析，以此來論證本次A股迎來歷史性大牛的可能性。其實在幾十年前，投資大師威廉·江恩（1878-1955）就有過一種理論研究，簡稱為江恩理論。他的理論認為，股票以及期貨市場運作趨勢不是雜亂的，而是存在著某種自然規則，簡言之，七年，是一個非常微妙的時間週期。按照江恩理論，七年是股市輪流的一個週期因素。那麼我們從2007年10月A股歷史性大頂那天開始計算，至2014年7月開始全面反轉時間窗口計算，顯然也暗合了江恩理論的時間週期論。

　　如果僅僅以江恩理論七年輪迴週期來評價股市的漲跌規律，那麼顯然難以服眾。那麼我們嘗試解釋一下價值洼地的現象。在2013年6月28日，我們姑且稱之為歷史性暴跌。那天A股滬市迎來了歷史性低點，1849點！大量股民哀鴻遍野，哀嘆股災來臨。所有媒體也一邊倒來論述股市的慘狀。

　　那麼到底有多悲慘呢？我們僅僅舉一個股票的例子——平安銀行。在歷史最低點那天，平安銀行對應市凈率僅為0.55！按照我們對銀行資産的粗淺認知，銀行的凈資産除了現金那就是一些房産，其他資産所佔比例極少。那麼如果按照估值評價方法來看，假設銀行資産有呆壞賬或者潛在不良資産，那麼也絕不可能達到45%的超高比例，因為還沒達到這個比例的時候，這個銀行已經破産倒閉了。對此唯一的解釋就是：風險被過分誇大，價值洼地已經形成！當時我開玩笑跟一個朋友舉例子：現在給你五毛五分錢，你去馬路對面的平安銀行分理處，要求兌換一張一塊錢整幣，你覺得會發生什麼情況？朋友説，那絕不可能給我，因為根本不對等！那麼好了，如果當時你拿出五毛五分錢去股市，就可以買到平安銀行一塊錢凈資産！

　　在寫這篇稿子的時候，平安銀行市凈率為1.6，我們無意于去跟中國南北車這種天上掉下來的餡餅去比較，即使用最簡單的評價方法也會看見，找到一個價值洼地，清晰理性地進行投資，不到兩年時間，投資收益可以達到200%！

　　樓市跟股市是一對難兄難弟

　　2007年5月30日財政部半夜宣佈提高印花稅，半夜雞叫造成A股全面崩盤。2011年3月，房地産市場迎來限購政策的當頭悶棍。客觀地説，自從2009年股市進入漫漫熊途之時，恰恰是房地産市場量價齊升的時候。房價如同坐上了火箭，一發不可收拾。我們缺乏嚴謹的科學研究來證明股市和樓市的對立關係。但歷史總是驚人的巧合，1996年12月股災之後，迎來了全面取消福利分房全面市場化的房地産起飛契機。1999年股市從高點跌落以後，房地産市場又迎來了銷售總量井噴的五年黃金週期。2007年A股歷史性大頂之後，除了2008年金融危機造成短暫房價回調，在2009年樓市進入量價井噴的時代。房價飆升如此迅猛，以至於時任總理髮出了“地産商要有道德的血液”的哀嘆。當所有調控手段均告無效之後，最終使用了終極調控手段：限購！

　　我們回到2004年8月31日土地招拍挂大限之後，從土地這種稀缺資源必須進入公開市場拍賣那天開始，就註定了房價開始走向全面上升的通道。當北京城市人口不斷上升，外來人口不斷增加的趨勢難以改變的前提下，供需矛盾必然會導致市場需求極度旺盛。在北京城市發展受到規劃格局先天限制之後，城市核心區域土地供應不斷減少，直至2014年政府宣佈原則上不再供應四環內成片居住用地。嚴重的供需矛盾必然導致稀缺，當土地資源價格飆升，並且毫不猶豫、毫無懸念地傳導到房價表現上。

　　無需感嘆北京今年超過十萬的豪宅數量之多，也無需驚訝五環以內房價進入8萬元時代，市場經濟供需關係決定一切。

　　金融市場和房地産市場就像一個硬幣的兩個面，可能有週期輪動的現象，但是也都有內在的客觀規律可尋，關鍵問題在於善於發現價值洼地。

　　文/季滿如（資深地産人）