5月10日下午，氣溫驟降的鄭州吹來一陣暖風：央行網站發佈消息稱，從5月11日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。同時，將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.3倍調整為1.5倍。近半年以來，樓市已迎來多次信貸政策的調整。央行曾在去年9月底頒布“9·30新政”，涉及“認房不認貸”及“最低七折利率”，去年11月22日和今年3月1日兩次下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率，今年2月5日和4月20日兩次下調金融機構人民幣存款準備金率。3月30日頒布“3·30新政”，二套房最低首付款比例調整為不低於40%。延續上周“豫十八條”的話題，央行此次降息為樓市帶來哪些影響，購房者心理預期會隨之發生怎樣的變化？今年鄭州後三個季度房地産市場將呈現怎樣的走勢，本期《微觀樓市》為您解讀——

　　中國社會科學院副院長李揚：目前中國的房地産市場還沒有完整地經歷一個週期，一個週期需經歷危機、蕭條、復蘇、繁榮這樣的正規經濟週期的各個階段，這樣來看，中國房地産如今很可能在完成這個週期的過程中。經歷過這個階段後，我國房地産市場才算是經歷了一個完整週期，然後會在這個基礎上進一步向前發展，迎來一個更為健康的房地産市場。

　　中原地産首席分析師張大偉：本次降息能給購房者帶來多大的實惠呢？為購房者算了一筆賬：以貸款100萬，貸款期限20年的房子為例，如果按照基準利率來計算，20年可以減少3.43萬的利息支出，每月減少143元的月供。累計半年來三次降息的影響，20年將減少利息支出超過12.5萬。

　　降息最大利好的板塊就是房地産板塊。因為，對於當前房地産行業來説，貨幣價格高和資金壓力大是兩個最重要的矛盾。上次降息後，市場迎來一輪購房潮，房地産企業的資金面壓力有所緩解。如今，再次降息，不但會促進購房者購房，也會降低企業成本，故對房地産股來説是重大利好。

　　鳳凰財經：降息對於何種模式的地産公司最為利好？第一，中期看市場反轉的概率開始增大，因此2015年貨量比較充足的房地産企業，很明顯在2014年對增加土地的房地産企業將有正面作用。第二，此前的房地産行業政策主要利好改善類需求，而將此無疑會直接刺激剛需，以剛需為主要産品的房地産企業在降息過程中獲益最大。第三，從年初至今資本市場地産板塊已經有了一輪修複式的上漲。而政策推動行業將進入第二階段的上漲，在這一階段杠桿使用更加充分的公司將獲益，持有更多資産的公司也將會獲益。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉：本次降息之後，購房成本有所降低，市場信心將進一步提升，會出現一波入市的行情，尤其是北上廣深四個一線城市，和南京、南昌、蘇州等二線城市，成交量將出現反彈，價格有可能會逐漸堅挺。對於庫存較高的三四線城市，出現全面回暖的可能性不大，但庫存去化週期將會進一步縮短。從本輪貨幣政策表現來看，央行已經有三次全面降息與兩次全面降準，貨幣政策已經走向寬鬆。

　　河南省商業經濟學會常務副會長兼秘書長宋向清：自去年11月第一次降息至今，央行已經連續三次降息，降息頻繁，而且今年內再次降息的空間已被預留。這樣的降息對於樓市而言，是個雙刃劍，一方面可以降低開發商的融資成本，增加房地産企業的利潤空間，有利於企業增強行業信心，開發出更多優質節能商品房；另一方面，在降低購房者貸款成本、減輕民眾還貸壓力的同時，增加了購房者對再次降息的預期，導致觀望情緒滋生，持幣待購現象出現。

　　本次降息累積了拉動樓市積極平穩發展的支撐力，使樓市向好因素增加，但由於三方面原因，短期內樓市活力依然不旺：一是宏觀經濟依然困難重重；二是火爆的股市抽逃了可能進入樓市的資金；三是商品房庫存量依然高位，樓市供求關係沒有出現明顯好轉。

　　但鄭州樓市利好因素在增多，未來三個月是考驗新一輪樓市調控效果的窗口期，預計鄭州樓市整頓的重點將實現由房向企、由企向人轉變，運用市場加政府雙重手段，淘汰一批中小開發商，讓企業優化，市場凈化，行業形象美化，從而重拾行業信心，再鑄行業前景。

　　河南財經政法大學教授、房地産經濟研究所所長李曉峰：從去年11月到現在已有兩次降準三次降息。兩次降準，上一次降準降低1個百分點，力度可謂大矣。從金融政策層面而言，無疑是一個利好消息，同時與金融政策配合的還有一些房地産政策，比如“3·30新政”對首套以及二套住房貸款政策的放鬆，多個政策疊加在一起，都會在市場上産生積極反響。這次降息是添火加薪，預計今年下半年還會進一步降準或降息。

　　如此密集政策出臺的背景主要有兩個：首先是經濟增長壓力比較大，穩增長的同時要採取一些措施使其更加平穩，比如企業融資成本也比較大，對企業的支援力度還不夠；另外目前物價比較平穩，為出臺政策提供了空間。政策的出臺主要針對國民經濟，平穩與促進國民經濟的增長，有助於房地産行業發展。

　　關於政策對房地産市場的影響，我的看法是，從去年到現在，全國房地産市場處於冷清、低迷狀態，這些政策對市場有一定的刺激作用；作為一些有良好市場基礎的城市比如鄭州而言，作用可能更明確，更有力。

　　判斷今年市場的走勢，我認為鄭州市場供求關係比較平穩，不具備大起大落，猛漲猛跌的條件，無論是政府、開發商、購房者都希望市場平穩、健康、有序。

　　新田集團總裁馮常生：今年政策出臺較為密集，我認為，在今年之內還會再有一次降息或者降準，總之今年國家要持續釋放流動性，讓經濟活起來。

　　降息，國家的本意是對宏觀經濟的干預，因為目前經濟下行壓力比較大，無論是國際環境還是國內民眾的需要，都需要一個適度的經濟增長，如果繼續下滑，這是目前中國經濟所不能承受的，所以宏觀經濟層面國家做這樣一個調整。但是刺激經濟客觀上會惠及到房地産。尤其是對改善型産品，刺激尤其之大。因為持續的降息政策會提振與保持購房者的信心。

　　從事實上來看，新田城在降息之後兩天銷量非常不錯，大戶型成交比例較之以前提高，説明改善型需求在釋放。今年以來，鄭州市場的整體走勢可以用“回暖”來表達，這從市場情況來看顯而易見，新田城一期的別墅已經基本清盤，今年3月份和4月份項目銷售額都在1.5億~1.8億左右，5月份銷售額預計將突破3個億，較之4月份會翻一番。

　　上周，新田城與首創奧特萊斯正式簽約，醫療武警醫院社區中心落戶，各項配套日益成熟，我們孜孜以求的“新生活”在新田城已然繽紛開啟。從年初隴海高架開通以來，新田城客戶發生兩個明顯變化：改善型客戶比例明顯升高，東區客戶明顯增多。目前我給購房者的建議是，改善型需求的客戶抓緊出手購買。

　　鄭州清華園集團副總經理黃艷紅：去年以來，據市場觀察，客戶觀望情緒比較濃重。之前雖有“降息”之聲不絕於耳，但是一直沒有落地。因此，這次5月10日降息政策的實施，一定會激起購房客戶的購房熱情。

　　清華大溪地主要是剛需客戶，佔到80%，清華·憶江南購房群體主要以改善型為主。降息對這兩種置業類型來説都是很大的利好，降低購房貸款壓力，促成購買意向。

　　4月25日清華大溪地開盤當日房源去化率接近75%，清華·憶江南4月份銷售額達到將近4個億。目前，從5月份的訂單量看，一定會比4月份更好。同時，不出意外的話，北五環7月底開通，江山路通車，將為清華·憶江南帶來一大批自住型需求。

　　記者點評：半年以內政策頻出，力量巨大，就鄭州房地産市場而言，總體走勢向好，預計在今後一個時期會迎來一個去化的小高峰，購房者的觀望心理會打消，市場信心會大振，房企推出的優惠政策會有所緊縮，房價仍將平穩上升，因此，對於購房者來説，目前購房仍是最佳時機，對於剛需購房者和首次改善型客戶來説，應果斷出手購房。