如今，傳統地産發生轉型，商業地産就需要回歸到本質——運營上來。運營的本質是盈利。商業地産有一個“商”，商就是要有盈利模式。如果沒有盈利模式不叫商，商業模式要和市場、利潤和執行有所關聯。

　　最近大家對市場、住宅地産還有商業地産都比較焦慮和關注，都在思考市場發生了什麼。其實，從去年開始，中國房地産市場確實發生了本質性的變化，從黃金時代轉到白銀時代。

　　黃金時代的特徵是地價、房價增長超過融資成本。在那個時候只要有地、有錢，不管經營好壞都可以掙到錢。在白銀時代，房價和地價增長，可能低於融資成本，如果不注重經營就可能帶來風險和壓力。

　　在中國地産的黃金時代，中國大部分商業地産是出於賣房子的需求來驅動，而不是市場本身驅動。並不是説這個地方需要一個商業中心、需要一個酒店，或者是這個地方需要一個商業街，然後我們建一個商業。大多數是因為我們有一個50萬、100萬個小區，需要一個配套商業，這樣住宅會更好賣。在概念時代，商業對我們傳統地産有幫助。

　　2009年，中國傳統地産經歷了一個拐點，我以為只是一個小的拐點，然而事實並不像我們想像得一樣：我們沒有想到政府會扔4萬億元，而這4萬億元在中國被繼續放大，不僅沒有把傳統地産下壓，反而把泡沫拉升了2倍。

　　當傳統住宅或者傳統地産遭遇拐點的時候，商業地産現在處於什麼狀況？

　　我個人認為中國的商業地産也正處於拐點期，但與住宅類的拐點意義不同。中國住宅類地産拐點由熱向冷，商業地産不完全是這樣。中國商業地産可能從中找到機會，從賣東西的場所向體驗館轉型。從更高的層面來看是從體驗向生活方式轉型。

　　就像三亞的酒店，本來招投標就有21萬平方米 的住宅，如果要做21平方米的住宅應該能賣得很好，但在三亞這樣的度假目的地，賣點在於生活方式，但是賣生活方式不是單一的體驗而是綜合體驗。比如三亞萬福，擁有71個餐廳、500個客房、5000平方米的宴會廳，可以保證4000人宴會，6000人同時開會，中間沒有一根柱子。還有50個影廳、3個攝影棚，還有最大的兒童互動中心和最大的自助餐廳等。

　　商業項目通過設計和商業的方式把它們整合起來，才能夠構成今天有效的生活方式。

　　城市的商業地産與度假地的商業地産是一樣的，我們今天不是在城市裏面做一個購物中心，而是做一個休閒體驗中心。

　　實際上，中國從休閒到度假轉型成為基本趨勢，但是我們通常將度假理解為到度假目的地，其實不然——中國非常大的度假市場就是本地度假和週末度假。

　　從週五到週日，中國的老百姓怎樣度過？在家裏度過還是在哪度過？這些週末的生活需要什麼樣的形態？這是我們今天可能在做商業資産的時候，提前要面對的一個問題。

　　在概念行銷時代，僅僅是有一個概念和內容，而概念和內容之間的關係並沒有通過設計很好地整合起來，也是不行的。所以做好商業中心需要好的設計、好的資源和好的團隊。多一個概念很容易，但是概念能不能存活，就在於能否運營，並在運營過程中形成利潤，最重要的是它不能給你帶來真正使用的價值。

　　（作者係今典集團董事長，整理自作者在2015商業地産發展論壇上的演講）