樓市快評

　　龔名揚

　　最近兩個月，樓市註定不平靜。先是引發萬人矚目的“3·30新政”，為刺激改善型需求打開了廣闊的空間；而在剛剛過去的週日，“央媽”的超預期降準釋放的流動性，長遠來看也對樓市有較大的利好。

　　而對於東莞而言，4月以來房地産市場的銷售量有了顯著的改善，住宅的成交量要遠超去年同期，去庫存速度加快；另一方面，政府有關部門也加快了推地的節奏，今年以來東莞商用地的成交有所回溫。

　　在近期上市的商住地中，最受關注的應該是黃江鎮林場的一宗面積達10.7萬平方米的大型地塊，對比去年底以來出讓的商住地，這宗地塊不僅個頭大，而且位置也不錯。該地塊東北面是莞深高速黃江出入口，西面是公常路，交通網四通八達。

　　值得注意的是，地塊對面是金地湖山大境項目，北面則是碧桂園項目，均為高端項目。因此，這宗地的報價也不算便宜，起始價約6.5億元，起始樓面地價約3010元/平方米，這與2013年上述碧桂園項目地塊的樓面均價每平方米2995元相差無幾，而這是當年經過120輪競價而得出來的價格。參考當時的溢價率，這個片區的土地溢價超過了70%。

　　從今年一季度的銷售情況來看，黃江鎮的商品房成交套數排全市第13名，比起2014年排全市第14名稍有提高。黃江鎮的商品房成交均價為9600元/平方米左右，略高於一類地區的均價，遠超二三類地區，這得益於黃江鎮的特殊位置：臨深片區。

　　和塘廈、鳳崗等早已為人所熟知的臨深片區龍頭相比，地處粵港經濟走廊腹地黃江樓市，一直以來都在默默耕耘，很多人形容其為“養在深閨人未識”。這種狀況在2014年得以改變，碧桂園項目、金地湖山大境2期、花樣年江山公寓、棕櫚泉6期、曉廬假日田園、花城名苑、錦繡香江花園等項目集體亮相，黃江在今年一季度也成為臨深片區唯一普通住宅均價環比上漲超過3%的鎮區。

　　相比起塘廈、鳳崗這些臨深片區的“老大哥”，黃江鎮房地産市場的後發優勢在逐漸顯現。近幾年來，黃江鎮作為東莞承接深圳産業轉移的重點區域，有不少大企業遷入，讓黃江市場的購買力有了很大的提升，也成了“深圳北”樓市的重要一環。

　　2014年來，品牌房企的扎堆開發和亮相，讓黃江鎮的樓市有了質的飛躍。再加上位於黃江人民公園、大屏嶂森林公園、黃牛埔森林公園、黃江綠道等自然環境的優勢，黃江鎮的項目成為了很多深圳客源青睞的對象。

　　由於去年以來東莞的商住地供應疲軟，目前無論是本土開發商還是外來的品牌開發商都在遭遇“地荒”，黃江鎮推出的優質地塊正當時。再加上該片區存在品牌聚集的效應，筆者認為這一地塊將受到不少開發商的爭奪。而未來新項目上市供應，也將對深圳客源産生持續的吸引力。

　　按照目前深圳樓市的狀況，價格仍然會在相當長的一段時間保持堅挺，這也使得臨深片區從以往的一兩家獨大轉變為向縱深發展，像黃江、清溪這樣的臨深片區第二號人物，未來或許將接過塘廈和鳳崗的接力棒，後發先至，突圍而出。