一大片裸露的土地，一大批在轟鳴聲中忙碌的建築機器，臺湖，這塊位於京東南五環外的區域正處在熱火朝天的建設之中。這個“樓市新貴”吸引著萬科這樣傾向於大規模開發的企業紛紛前來。截至目前，萬科、泰禾、世紀鴻、東亞等企業已經進駐該區域，而臺湖也成為近一段時間以來庫存高企的區域之一。儘管如此，3月30日，萬科聯合體還是義無反顧地以20億元的價格在臺湖再收一宗地。在業內人士和進駐的房企看來，佔據京津冀一體化橋頭堡重要位置的臺湖未來是可期的，雖然目前配套尚不齊全，但賭的就是未來。

　　萬科聯合體20億再入臺湖

　　3月27日，包括萬科聯合體、住總、建工三家競標主體現身北京市土地交易大廳，共同角逐通州區臺湖鎮4-1-020等地塊F2公建混合住宅用地和4-1-034等地塊F3其他類多功能用地的歸屬。3月30日，北京市國土局發佈公告稱，萬科聯合體以現場最高報價20億元摘得該宗地。折合平均樓面價約為7723元/平方米。至此，北京萬科已在臺湖取得017、014、005等5宗地，共計建築面積約85.9萬平方米。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，刨除該地塊中的回購部分以及必須持有部分，純商品房部分高達1.74萬元/平方米。不過，一位不願具名的業內人士表示，萬科可售部分的地價在1.2萬元/平方米左右。萬科比較傾向於連片拿地，大規模開發，這樣有更大的發揮空間，容易形成規模優勢。臺湖區域目前仍是處女地，未來的前景廣闊。

　　根據招標文件，該宗地建築規模近25.9萬平米，位於通州區臺湖鎮亦莊新城。東至站前街次渠路道路中線，南至站前街南六街道路中線，西至次渠西一路道路中線，北至亦莊站前街南紅線、站前街南四街北紅線。

　　對於拿下的這宗地，北京萬科表示，臺湖佔據京津冀一體化橋頭堡重要位置，優越的區位價值以便捷通達的交通路網備受市場矚目。

　　臺湖庫存量超5000套

　　臺湖區域憑藉著大規模的土地儲備、良好的地理位置以及富有遠景的規劃，近年來晉級為北京樓市的新貴，但隨著出讓土地的開發週期，目前區域裏在售項目數量較多，庫存壓力較大。

　　根據亞豪機構統計，臺湖區域目前在售項目有9個左右，産品類型主要分為兩類，一類是以潤楓領尚、泰禾1號公館、首開、萬科臺湖新城·公園裏等為代表的70年産權普通住宅，因品質、交房期限、裝修程度不同，售價在22000-29000元/平方米之間；另外一類則是以東亞尚品臺湖、泰禾1號街區、首開萬科臺湖新城·V公館等為代表的50年産權商住，單層單價基本在15000-17000元/平方米左右。

　　亞豪機構的統計數據還顯示，2011年該區域住宅項目售價也僅不到15000元/平米，新項目高位入市主要源於地價的高企，例如2013年5月泰禾取得的最後一宗宅地折合樓面價高達近20000元/平方米。成本的攀升使得房企不得不通過提高項目品質來提升售價，泰禾1號公館、首開萬科臺湖新城·公園裏均為精裝修産品。雖然項目本身品質得以提升，但是由於區域整體發展仍較為落後，區位偏遠、配套不足使得這些項目銷售情況不容樂觀。除泰禾1號公館憑藉LOFT産品及科技住宅的硬體銷量穩定外，萬科臺湖新城·公園裏2014年3月取得預售許可的202套房源，截至目前一年時間僅銷售了164套，去化速度堪稱緩慢。普宅項目消化緩慢，商住産品也不容樂觀，東亞尚品臺湖2014年9月開盤453套，截至2015年3月6個月的時間僅實現成交63套，而該項目已取證的存量更是高達1800余套。

　　值得關注的是，目前臺湖板塊商品房存量在5000套左右，而2015年該區域月均成交量僅為123套，另外部分項目後期産品也陸續將進入市場，因此板塊內供大於求的現象較為明顯。任啟鑫認為，雖然隨著政策放鬆的不斷明朗化，以及整體市場的逐步回暖，臺湖區域成交也將出現一定幅度的上升，但是相對區域內較大的存量，項目銷售情況依然堪憂。

　　産品力是核心競爭力

　　雖然庫存還在上升，銷售起色不佳，但基於對未來前景的看好，開發商們還是很有信心，只是需要在這個區域更下功夫，用心打造産品。

　　“臺湖區域的地價是五環附近最低的，黃村2.5萬元/平方米左右，房山沒有2萬元/平方米也進不去，但臺湖不一樣，價格還有一定優勢。”中原地産首席分析師張大偉説。

　　在這個區域裏連續斬獲的萬科似乎更有想法，據介紹，臺湖項目將引入萬科首個社區商業服務2.0新模式。北京萬科總經理劉肖表示：“配套服務進入2.0時代，是配套新常態的核心。配套服務更需要變成一個用戶互動的平臺，有參與感，可以互相服務。譬如説，現在的配套服務很講究眾籌的概念，萬科最近實踐的東西有眾籌咖啡館；另外一個實踐的案例是社區圖書館，讓所有人都捐書到裏面，同時大家再免費借閱。”

　　在這個區域裏銷售飄紅的泰禾也對該區域有較高的認同感，泰禾集團總裁助理，集團品牌總經理沈力男在接受記者採訪時表示，臺湖是國貿輻射區裏離國貿最近的區域之一，未來輕軌6站就到國貿，並且其房價也處於價格洼地，泰禾住宅産品部分全部精裝修還有新風恒氧系統，售價為2.8萬元/平方米-3萬元/平方米。

　　沈力男告訴記者，泰禾在臺湖的銷售一直不錯，“最重要的還是産品和服務，做高性價比的産品，市場自然會認可。”

　　京華時報記者 桂瑰