上月末，央行等部委出臺“3·30政策”，進一步放寬居民購房條件。政策出臺伊始曾引發一陣購房的小高潮，也讓市場對緊接而來的清明小長假抱有不小期待。然而統計顯示，小長假期間上海樓市的成交情況沒有想像中的那樣火爆，成交量較節日前反而有所下降。

　　不過，就在昨天，上海又出臺了新的公積金貸款規定，大幅提高貸款額度上限。業內人士認為，利好政策疊加推出短期內仍將為上海樓市帶來積極影響，加快房企去庫存進度。

　　小長假新房成交疲軟

　　上海易居房地産研究院的數據顯示，4月4日-6日三天長假期間，上海新建商品住宅成交面積20777平方米，成交套數為229套。而去年同期，這兩項數據則分別為50653平方米和446套。今年的成交數據較去年明顯下降。

　　與節前相比，清明小長假期間上海樓市的成交情況同樣有所放緩。數據顯示，假期前的三天，上海新建商品住宅成交面積123390平方米，成交套數1498套。

　　此外，一線城市中上海在長假期間的成交也不盡理想。假期三天，北京、廣州、深圳三地的新建商品住宅成交面積和成交套數兩個指標均高於上海。

　　3月30日央行發佈通知，將二套普通住房商業貸款首付比例調低至40%；將住房公積金貸款購買首套普通住房的最低首付比例調低至20%。同一天，財政部、稅務總局也發佈通知，規定個人出售購買不足2年的住房，全額徵收營業稅。

　　但從實際情況來看，假期內上海樓市新房的成交略顯清淡。對此，易居房地産研究院研究員嚴躍進認為，主要原因是清明小長假前部分購房者已經積極入市，使得成交量得到一定釋放。所以小長假期間購房者的入市節奏有所放緩。

　　嚴躍進表示，雖然成交量沒有預計的高，總體的趨勢確實向上的，隨之而來房價上漲的態勢必將逐漸顯現出來。價格的改變會市場預期主動發生改變，或將加快消費者的入市節奏。

　　公積金貸款上限提高

　　就在昨天，上海市公積金管理中心發佈《關於調整本市住房公積金貸款額度上限和二手房貸款年限的通知》。《通知》規定購買首套住房，個人最高貸款額度由30萬元調整至50萬元，家庭最高貸款額度由60萬元調整至100萬元；購買改善性第二套普通商品房的，參照購買首套住房政策。

　　對於購買改善性第二套非普通商品房的，《通知》規定個人最高貸款額度由20萬元調整至40萬元，家庭最高貸款額度由40萬元調整至80萬元。《通知》同時對二手房公積金抵押貸款的年限也進行了放寬調整。

　　據中原地産研究諮詢部測算，以一套總價172萬的住房為例，公積金貸款上限提高後購房者每月還款的數額從7690元降低到7271元，減少了400多元的支出，總計減少支出將近10萬元。如果算上二手房公積金抵押貸款的年限增多所帶來的影響，月供壓力會進一步下降。

　　上海中原地産研究諮詢部高級經理盧文曦表示，公積金貸款額度放寬對樓市有推動作用。上海房價總體偏高，往常貸款額度過低只能購買到金山、奉賢等相當偏遠地區，難以激起購買欲。放寬貸款額可以使購買的房源更符合剛需的實際需求。

　　“本次調整力度比較大，遠遠高過降息，不過也可以看到，有補充公積金的客戶在30%左右，所以綜合考量，短期內為樓市帶來一成左右增量。”盧文曦説。

　　嚴躍進則認為，按照中央樓市新政的思路，對二次購房的計劃會提供各類比較有利的支援。此次上海公積金貸款額度提高，就屬於對此類購房需求的保護。此外，上海目前基本上已從過去的一手房時代進入了二手房時代，提高房齡在6~19年間住房的抵押貸款年限，能夠引導一些剛需購房者積極選購此類住房。

　　土地市場期待回暖

　　另一方面，樓市的春風目前看來還未吹到土地市場上。數據顯示，上海一季度土地成交總量較去年同期有所下降切溢價率下滑明顯。今年第一季度上海土地供應成交總量182.56公頃，同比下滑37.65%；平均溢價率9.03%，同比下滑38.23%。

　　上海中原研究諮詢部高級經理龔敏認為，前期上海土地市場成交清淡主要源於供應的地塊位置大都不夠理想。而隨著3月底各項救市政策密集出臺，樓市成交放大可期，土地市場也將回暖。

　　嚴躍進表示，在利好政策頻繁出臺的大環境下，下一個購房者最關心的問題就是上海的限購是否可能取消。從目前的政策導向看，完全取消的可能性很小，但是市場已經具備了對部分內容進行調整的需求，不排除二季度開始對相關議題，尤其是外來人口購房等政策進行討論的可能。