中國經濟網編者按:3月末，央行、住建部、銀監會等部門出臺新政策:二套房貸首付比例降低，營業稅“5改2”，多項利好進一步鬆綁樓市。房地産業是中國的重要産業，與鋼鐵、水泥、建築等多個行業密切關聯。同時，房地産市場發展受金融政策影響最大。本輪樓市新政，金融政策的影響幾何?新政會否加劇銀行不良貸款率?“房貸七折利率”會否重出江湖?資金會否再次大規模流向股市?就這些問題，中國經濟網記者採訪了金融領域權威專家。

　　 採訪嘉賓:

　　中國農業銀行首席經濟學家 向松祚

　　中國銀行國際金融研究所副所長 宗良

　　中國民生銀行首席研究員 溫彬

　　中國經濟網:此次樓市新政降低了二套房貸首付比例，是否會刺激投機性買賣二手房現象?

　　向松祚:二手房的投機性買賣，我們通常講叫二手房投資。我覺得這次下調二手房首付比例，可能使得部分投資者會對投資房産有興趣。但根據數據看，目前對整體房地産市場的投資回報前景並不看好。投資房地産的回報主要來自兩方面，一是為了未來房價的上漲，二是買完後租出去，但後者因素比較複雜，即使北上廣深這樣的中心城市租金收益率也不高，甚至可以講非常低。投資房地主要是為了漲幅，而現在普遍認為漲幅不會像以前一樣飆漲。所以，這次政策對平穩房地産市場會有很好的作用。

　　宗良:不會出現這種情況。總體上來講，在宏觀市場將來有可能出臺房地産稅，目前也正在做房地産登記，實際上是為將來房地産政策出臺奠定基礎。在這種背景下，購買第二套房是真實的住房需求，即改善性住房需求，多數買房的原因是實實在在的、想改善生活的需求，不是投資性的。

　　溫彬:經過這幾年的發展，我國的整個經濟環境，特別是房地産市場發生了變化，從過去的供不應求向供需平衡轉變，在這樣的形勢下，過去房地産二套房的首付比例就顯得過於嚴厲，所以這次從60%下調到40%，一方面對有自住型和改善型需求的購房人來説，降低首付比例會增加他們的購買能力，同時，40%的底線是比較審慎的，按照國際經驗，40%可以在一定程度上防止過度炒作房地産市場，防止過度投機導致房地産泡沫的出現。

　　中國經濟網:放鬆房貸後會不會增加銀行呆壞賬，如果出現應如何控制?

　　溫彬:這個不會增加，因為不管是一套房首付30%還是二套房首付40%，都是比較審慎的政策。在國際上，30%、40%首付的房貸資産品質是比較穩健的，而且，我認為中國房地産市場不會出現崩盤式的大幅下降。另外，通過房貸和稅收政策的組合拳，需求釋放後，也會保證房地産市場的平穩發展，不會出現房地産信貸壞賬大量出現。

　　向松祚:這個不會出現。過去雖然房地産市場經歷過很多週期，也經過了很多調整，但住房按揭貸款的壞賬率在銀行所有貸款類別裏是最低的。這有兩個原因，一是我們對房貸首付比例的控制比較恰當，不管怎麼調整，基本上多數首付都在20%以上，不存在像美國次貸危機裏出現的零首付;二是中國老百姓對銀行按揭負債還款比較在意，刻意通過信貸政策不還款或者惡意拖欠的有，但屬極少數。所以，我不認為政策的調整會增加銀行的壞賬，個人住房按揭貸款是銀行非常歡迎的，而且非常安全。

　　宗良:總體看，銀行房貸是品質較好、不良預算較低的一種貸款，是穩定的，而從國際上看，個人貸款佔比在國際銀行業中都比中國高，國際上佔比達到一半，中國目前只有20%，因此，未來在這種方面還要大力發展。另外，改善性住房的貸款客戶是比較好的客戶，各方麵條件較好，加上降息，降低了購房者成本，但一定要防止有的地方借機漲價。

　　中國經濟網:繼本輪樓市寬鬆政策後，會不會有更多寬鬆的貨幣和財政政策接踵而來?

　　向松祚:目前中國經濟進入了新常態，我相信房地産市場也不例外，整個房地産市場也進入了新常態，也包括房地産行業的稅收、財政、貨幣政策進入了新常態。我們更多會依靠間接政策調控房地産市場，比如稅收政策。對於信貸政策，未來的信貸政策主要是在中央銀行的宏觀調控下，各家商業銀行根據當地市場的情況來調整自己的按揭貸款政策，對於首套房，特別是對剛性需求和改善性住房需求還是要支援的，所以，我不認為會出現大規模刺激性政策出現。要依靠間接式的宏觀政策引導房地産市場的平穩發展，我們不希望房地産市場出現“斷崖式”調整，也不希望出現過快或泡沫式發展。

　　溫彬:這應該是兩方面的。針對房地産當前的情況，一方面，城鎮化進程在加速，居民收入還在不斷增長，所以住房的剛性需求還在。另一方面，去年以來，房地産庫存壓力大，特別是在二三線城市和一些局部地區，房地産明顯出現供大於求的現象，導致房價下降。通過政策調控，改變過去房地産市場的“非常態”，所以，我認為房地産新政不是穩健貨幣轉向的標誌。

　　宗良:從貨幣政策角度看，不會有貨幣政策出現了。房地産的發展不能作為簡單的投資品，應是保障民生的重要措施。

　　中國經濟網:如果進一步加大金融政策對房地産的支援力度，下一步會不會出臺“房貸七折利率”?

　　溫彬:增加個人住房按揭貸款是大多數商業銀行今年的策略，但隨著投放額度的增加，利率也將有相應的打折，現在市場已經出現9折甚至更低的88折，但是到7折，銀行就會出現虧損，因此，“7折利率”不會是常態性的或大面積出現，當然對高端客戶和對銀行貢獻較大的客戶可能會差別對待，打折可能會多一些。

　　宗良:去年似乎可以這麼做，但實際操作中並沒有，主要原因是現在資金成本高，銀行利率要呈現市場化特點，如果利率過低，銀行就沒有盈利了，虧本賺吆喝，幹的不會太久，所以，按市場化運營才能保證政策的有效推進。

　　向松祚:我個人認為現在不需要出臺這樣的政策，國家政策讓銀行對房貸的優惠都用到頂，當然不同的地段和樓盤可能優惠會有不同，但我個人認為這種政策至少在現在沒有出臺的必要。

　　中國經濟網:由於銀行凈利潤增速放緩，會不會出現銀行“刻意”壓縮房貸額度的情況?

　　宗良:總體上看，銀行房貸增速快，這一部分資産較穩定，不會像企業貸款短期出現很多不良貸款。從今年1、2月份的房貸量看，房地産市場的貸款增加了2.1萬億左右，主要體現為個人按揭貸款的增長，個人按揭貸款是銀行比較願意做的。居民為了改善住房條件，銀行應該給與適當的支援。

　　溫彬:這個不會。很多銀行都將房貸作為今年的一個主要投向。前提是房貸在銀行信貸中是比較安全的，因為是房産抵押，首付至少有30%，所以風險比較低。當前，一些産能過剩行業本身信貸需求不旺盛、信貸風險上升，因此，銀行會繼續支援個人住房按揭貸款。

　　向松祚:不會出現。商業銀行對個人按揭貸款非常歡迎，不良率也比很低。銀行收入和利潤的下調也是正常的，過去幾年增長過快，現在銀行利潤增長變慢是回歸常態和正常的增長。不會對按揭貸款額度産生影響。

　　中國經濟網:有人認為，對購房者來説首付降低了，但每月還貸額度增大了，這項政策“利好”還是很有限的。

　　向松祚:這個問題要權衡，實際上，降低首付比例不意味著大家都是按照這個政策比例執行，買房可以一次性付款，也可以首付50%、70%這樣，然後少貸款，這只不過是一個政策界限，最少首付應該這麼多。我覺得這是個人的自主選擇，同時，商業銀行也會有自主的選擇，這種擔憂雖有一定道理，但不會出現這種現象。

　　宗良:我覺得這是一個偽命題，有人提出的這個質疑是錯誤的。首付想付多少就付多少，40%是政策是給出的一個選項，不是必要條件。如果有能力多付首付或者提前還款都是可以的，這樣貸款就少了。所以，不存在這個問題。

　　 溫彬:央行在去年11月和今年2月底連續兩次降息，住房公積金利率也降低了，不能靜態看首付降低後貸款總額增加，還應看到銀行前期下調房貸利率，所以，總體看，對剛性需求還是利好的。

　　中國經濟網:有股民説，此次救市政策拯救不了房地産業，只是“拯救了房地産股”，多數資金可能流向了股市。

　　宗良:從本意上講，我希望房地産市場保持平穩健康長遠的發展趨勢，市場走勢太低或太高都不合適，太高會出現風險，太低會導致房地産短期內大跌。房地産作為重要的産業，保持持續穩定發展是必要的，因為它涉及到廣大民生。第二，房地産有利於我國經濟的平穩發展。這兩年，房地産投資增速下降，我們希望不要過快下降，保持平穩的增長有利於經濟發展。第三，就是你提到的這個問題，少數房地産企業獲得資金後，得到快速發展有利於整個市場的平穩發展。如果有少數資金流向這些房地産企業和它們的股票，我認為也是在合理範圍內的。

　　 向松祚:我覺得是一個短期現象，我不認為這項政策可以挽救整個房地産市場。因為房地産市場的發展最終取決於剛性需求，我們的政策調整是希望房地産市場平穩過渡，而政策的調整是否能刺激需求要看當地市場的情況。在這個調整中，一些負債過高的房地産公司，特別是中小型公司可能破産。根據我們掌握的數據，有很多剛性需求甚至二套房需求已經滿足了，政策對這方面的作用有限，甚至對有些開發商並不會産生效果。短期內，房地産板塊可能有好的表現，但不意味著房地産市場都會向好。我覺得還要看房地産公司自身的負債率、現金流和項目是否良好。

　　溫彬:現在中國的房地産市場已經從過去的快速增長轉變為平穩增長，短期來看，這個政策對市場利好，有刺激作用，從長期看，是否會緩解房地産市場庫存，這可能是影響未來房地産股票的一個重要前提。(中國經濟網記者 李婧)