3月30日，中國人民銀行聯合住房城鄉建設部、中國銀行業監督管理委員發文下調二套房個貸首付比例，同日財政部也發文放寬轉讓二套房營業稅免征期限。

　　政策對普通購房者和售房者的“錢袋子”有何影響？怎樣交易更划算？

　　買100萬元房子 首付少20萬元總價多14萬元

　　3月30日，中國人民銀行聯合住房城鄉建設部、中國銀行業監督管理委員會發文下調二套房個貸首付比例。新政策出臺後備受矚目。

　　面對新政策，一些潛在購房者有了儘快入手的打算。那麼，怎樣買房更合算？先看一筆購房賬。

　　以100萬元總價的住房為例，貸款利率按5.90％進行計算，如果按照目前大多數城市首付六成的比例計算，那麼首付款是60萬元，需要向銀行貸款40萬元。40萬元貸款若按照商業貸款計算，20年期、等額本息等貸款條件下，還款總額為68萬元，月供2843元。

　　首付比例降至四成後，首付款是40萬元，需要向銀行貸款60萬元。這60萬元貸款若按同樣貸款條件計算，那麼還款總額為102萬元，月供4264元。

　　如此對比，降低首付比例對於一些改善性購房者而言，並不意味貸款成本降低了，實際上還是增加了。即，六成首付下，買房總金額為60萬＋68萬共128萬元；四成首付下，買房總金額為40萬＋102萬共142萬元。這樣對比，要增加14萬元。

　　“這是政策背後的一個政策導向，即讓改善性購房者積極入市，降低入市門檻和成本。”滿堂紅置業廣州分公司研究部主任周峰説。

　　北京中原地産首席分析師張大偉表示，政策或遠遠超過市場預期，特別是二套房首付比例降低到40％，將加大市場交易的活躍度，刺激消費需求和心理。預計各地政府將出臺更積極的鬆綁政策。

　　免征期“五改二” 或少繳稅費10多萬元

　　幾乎在同一時刻，財政部官網發佈政策，規定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

　　也就是説，個人轉賣普通住房，營業稅免征期限由以往的5年變成2年。

　　事實上，這筆賬更直接關乎買賣雙方的“真金白銀”。以上海為例，按照上海目前普通住宅的總價標準，按5.5％營業稅稅率計算，一套普通住宅交易可減少稅費在13萬元－25萬元之間。

　　“過去，住房如果持有不滿5年，需要交納交易的營業稅，不論是由出售方繳納，還是實際操作時轉移到購買方繳納，都在一定程度上抑制了住房交易。”上海易居房地産研究院研究員嚴躍進説，新政策成為改善型購房需求積極釋放、快速入市的手段。

　　穩定住房消費 對百姓有利好

　　華夏銀行發展研究部研究員楊馳認為，此次房地産調控最明顯的特點是雙管齊下，央行和財政部通過放鬆信貸政策和財稅政策來刺激需求，以穩定市場預期，拉動內需。住建部則從供給端入手，前期已出臺優化住房以及供應結構的政策，以控制二、三線城市住房土地供大於求的狀況。

　　來自滿堂紅置業廣州分公司研究部的數據顯示，2014年全年廣州二套房置業的客戶最終成交比例為11％。分析認為，主要是此前二套房首付需要七成，較高的門檻擋住了很多客戶。另外，去年廣州業主持有二套房滿2年但不足5年，有換房意向的比例是11.7％，新政推出後，估計這部分需求會增加至35％。

　　“現在首付比例降低至四成後，我們預計在二季度廣州二次置業的比例至少將提高5個百分點，到16％至17％；二季度二手房住宅成交量每月將升至6000宗，而目前每月不足4300宗。”周峰説。

　　記者發現，現在市場對二手房的價格存在正反兩面的預測。一方面，從二手房的供應角度看，部分購房者在目前改善性需求釋放的門檻降低的背景下，會加大對二手住房的拋售，這個時候會帶來二手房供應量的增進，進而使得二手房的價格出現一個下調。但另一方面，目前此類政策下也會積極釋放各類需求，這會使得市場看漲預期形成。所以很多二手房房東可能在售價上會比較強硬。

　　“信貸、財稅兩個對新房及二手房交易環節影響舉足輕重的政策同時作出調整，市場後續勢必迎來一輪明顯上揚行情。”中原地産研究院有關人士説。

　　（據新華社廣州3月31日新媒體專電）