本報記者 劉文良

　　樓市觀瀾

　　春天，不僅是萬物生長的季節，也是夢想成真的時節。

　　去年“9·30”，今年“3·30”。此前坊間盛傳的二套房首付比例或將下降的預期，終於在3月30日下午靴子落地。中國人民銀行、住房城鄉建設部、中國銀行業監督管理委員會聯合發佈《關於個人住房貸款政策有關問題的通知》，明確指出居民家庭購買第二套普通自住商品房，最低首付款比例由此前的首付60%下調為不低於40%，標誌著二套房貸首付比例迎來5年以來的首度下調。同時，繳存職工家庭使用住房公積金委託貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委託貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。

　　福有雙至，好事成雙。不僅央行給我國的房地産市場送來春天大禮。3月30日，財政部、國家稅務總局發佈關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知，明確表示：為促進房地産市場健康發展，經國務院批准，將個人住房轉讓營業稅政策進行調整，即個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

　　據了解，財政部、國家稅務總局的上述通知自2015年3月31日起執行，原來執行的《財政部、國家稅務總局關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》(財稅201112號)同時廢止。

　　一石激起千層浪。樓市新政利好頻出，對鄭州房地産市場的銷量、房價，對鄭州房地産市場的走勢，對購房者的心理預期將産生何種反響和衝擊？本著今年“兩會”確定的分城施策、因地制宜的精神，鄭州下一個階段將出臺什麼樣的落地政策？國內、省內知名專家學者、開發企業代表如何看待這一新政？昨日夜間，針對上述問題，記者或電話連線，或通過微信、短信，有選擇性地向國內、省內知名專家學者、鄭州開發企業的代表進行了專題採訪，現將他們的觀點和思考進行整理，第一時間予以摘要編發，以期與地産同業進行交流和分享。

　　中國産業集聚區網創始人、中國産業集聚區研究專家

　　新政既穩增長又惠民生

　　二套房貸首付比例迎來5年以來的首度下調，二手房營業稅“五改二”，均説明當前經濟下行壓力比較大，這個時候出臺這樣一個政策，是想通過減少庫存量來救市，改善民生，提振市場信心。

　　鄭州的房價在全國省會城市有所下調的情況下，還保持在一個基本穩定的狀態，這與市場剛需有很大關係，城鎮化進程加快、鄭州航空港的快速發展帶來的外來務工人員的增加、都市村莊的拆遷都會回暖鄭州的樓市。“五改二”的出臺，將進一步降低二手房的交易門檻。三部門聯合下發的通知，重點針對的是期待購買二套住房的改善型人群，鋻於鄭州房地産缺口的特殊性，政府和房企應該以人性化和個性化為出發點，加大對自住型和改善型住宅的開發力度，進而來滿足外來務工人員和年輕上班一族以及居民改善型的住房需求。

　　信貸政策的出臺只是一個開始，國家為了進一步穩增長、調結構、促轉型以及促進房地産市場健康發展，我認為，配套的去行政化、具體的稅收政策也會相繼出臺。

　　劉杉

　　經濟學博士、中華工商時報副總編輯、南開大學國經所教授

　　讓房地産市場最終回歸市場

　　3月30日，央行與財政部等部委聯合行動，分別從金融和財稅角度提出了支援房地産的“新政”。一日之內同時推出針對消費性住房的金融和財稅政策，中央政府意在刺激房地産消費需求，進而帶動房地産投資和土地銷售。這是本屆政府首次利用組合拳刺激房地産需求，顯示決策最高層對宏觀調控的淡定已經不復存在，試圖回到通過房地産拉動經濟增長的老路。這樣做期望達到兩個目的，一是穩增長，二是有助化解地方債務困境。

　　在整體經濟下行趨勢背景下，拉動房地産需求，是政府管理總需求最簡單的辦法。這個事實反映出這樣的邏輯，一是流動人口影響一二線房地産銷售，二是房地産需求主要是消費性需求，而非投資性需求。

　　顯然，新政對於消費性住房購買者是利好，因而短期內市場或有所活躍，也會對消費者心理産生影響。當然，從政府調控角度看，放鬆對房地産市場管制，是一件好事，讓房地産最終回歸市場規律，這是必然趨勢。

　　李曉峰

　　河南財經政法大學房地産經濟研究所所長

　　房地産市場回暖可期

　　3月27日，隨著國土部和住建部新政的出臺，打響了“兩會”後中央政府層面的救市第一槍。3月30日，央行、住建部和銀監局三部委出臺的房貸新政，屬於救市第二槍。而財政部與國稅總局的營業稅新政，屬於第三槍。接下來可能還有第四槍、第五槍。即便只此三槍，火力已足能使市場回暖了。

　　此次新政，商業房貸放鬆力度超預期，之前多數人預期是：二套房首付由調整前的全國六成（京滬等個別城市為七成）降為五成，現在降為四成。寬鬆程度回到2010年4月“國十條”之前。

　　公積金貸款，政策更為寬鬆。原來首套普通房中的90平方米以下套型，才能享受最低兩成，現在將90平方米至140平方米左右的套型，也降至兩成；按去年“9·30”政策，一套房貸款已結清，再購第二套才能享受首套房優惠，現在二套中的非普通房，首付也由原來六成降至三成。房貸放鬆，屬大利好。此次放鬆，主要受惠對像是二套房，就是改善性需求。相信2015年，這類需求將顯著釋放，有利房地産市場持續穩定地發展。

　　劉社

　　河南財經政法大學房地産研究院院長、城市研究中心主任

　　目前是購房好時機

　　政府的組合拳在於強力救市，幫助開發商消化庫存，這是近年來少有的舉措，對改變市場預期、穩定樓市有積極作用，但對不同城市的具體影響是有差別的。各城市也會根據自己的情況出臺地方版的救市新政。鄭州的樓市本來就很平穩健康，在本次新政的刺激下有可能迎來一個“小陽春”，但如果開發商趁機漲價，則會破壞這一利好。目前的房價已趨於合理，市場對高房價的承受能力有限，加上庫存偏大，整體經濟在下行，樓市不具備大漲的背景，但是房價也不會下行，所以，無論是首次置業，還是改善型需求，目前都是出手購房的好時機。

　　宋向清河南商業經濟學會秘書長

　　一個政策多方利好

　　國家同時出臺兩大樓市利好政策，二套房首付比例調低與二手房營業稅減免五年降為兩年，這一定不是新一輪樓市利好政策的終點，旨在引導樓市積極平穩發展的利好政策仍將會以不同的形式陸續推出，直到實現有升有降微幅上揚的積極平穩狀態。換句話講，國家提出推進樓市積極平穩發展中“積極平穩”的含義應不是劇烈波動或持續下行。

　　這兩項政策可謂相輔相成，營業稅免征年限調減，有利於活躍二手房市場，盤活二手房資源，使剛需一族和改善性住房需求者雙雙受益，而二套房貸款首付比率降低，顯然有利於改善性住房需求者由“居者有其屋”向“居者優其屋”轉變，可以説這兩項政策的出臺恰好説明瞭國家關於樓市的政策導向真正實現了由過去主要照顧剛需一族向現在兼顧剛需和改善性需求轉變，這個政策導向將促使地方政府及時準確調整地方樓市政策，廢除已經不合時宜的樓市政策，鼓勵開發商推出更多適應不同需求的新産品。

　　這兩項政策的出臺對樓市涉及的多個方面都是重大利好，對開發商而言，可持續發展的信心更足，新的機遇來自於新政策創造的新的市場需求，十分可觀。對於剛需消費者而言，由“居者憂其屋”向“居者有其屋”的理想更加現實，對於改善性需求者而言，由“居者有其屋”向“居者優其屋”的轉變更加有利。對於政府而言，樓市的活躍對於地方經濟的刺激和拉動國家經濟有利，稅收更有保障。所以，這是一項多方受益的新政。

　　有人擔心這些政策將促使樓價快速上揚，但商品房價格快速上揚的基礎和條件目前仍不具備，因此，我認為，短期內，樓市價格不會出現明顯上漲。所以，對於市民而言，不必因新政而盲目改變家庭決策，一定要基於實際需要和支付能力，選擇適當時機購房。

　　張大偉中原地産市場研究分析師 買房莫遲疑

　　明天就行動

　　趕快、立刻、明天就買房！這一政策遠遠超過市場預期，特別是首付比例降低到40%，公積金政策也調整為最低首付比例20%，二套房為30%，雖然有一定約束條件，但這種力度的鬆綁，將對市場帶來直接的需求刺激及心理波動兩方面的影響。

　　從首付60%~70%降低到40%，對於市場來説，起碼可以直接增加10%的直接有效購買需求。整體市場成交量將在4月快速上漲。一二線城市將會出現上漲的可能性，其中部分城市的上漲幅度會比較高。預計整體一二線城市二季度市場將出現成交量起碼30%的環比一季度上漲，也將是2014年來的成交高峰，其中一線城市的房價將開始上漲。

　　我認為，今年重點城市的銷量好于去年是確定的，特別是在今年這部分城市的供需關係改善明顯，房價很可能上漲，甚至幅度不會小。

　　馮常生新田集團總裁

　　郊區樓盤或迎利好

　　看一個政策對市場的影響，首先要考察出臺該政策的背景。2015年1~2月份以來，全國商品房量價均有所下滑，庫存量較大；針對此形勢五部門下文：二套房首付比例降為40%，二手房營業稅免征年限由五年改為二年，公積金首套比例降為20%。這次政府措施的目的很明顯：去庫存、促穩定——通過降低二套房首付比例，加快市場去化，減少庫存；通過營業稅免征年限的“五改二”，加強房屋交易的流動性，促進市場繁榮；當然，新政策“組合拳”是同時、相互起作用的。

　　在新政策的指引下，對二手房交易來説，短期內會出現一波熱潮，但很快會趨於常態化；二套房首付比例降低，購房門檻進一步降低，改善型需求得到進一步釋放。對整個市場來説無疑是利好。首先，客戶的購買信心增強，政府政策調控讓他們又一次看到政府引導市場穩健發展的決心，打消觀望心態。其次，對郊區改善型住宅産品來説尤為如此：二手房流動性加大，可以讓更多的人調整市區內的房屋資産結構，以量換質；同時，房産的流動性也使得投資屬性進一步凸顯，購房的雙重保障性更強。

　　三四月份是傳統的購房好時節，再加上新政策的支援，相信市場很快就有回聲。就政策面來説，真正能夠産生實際影響力的，對於購房者在於降低貸款條件及貸款利率，對於開發商在於提升銀行信貸額度、加快銀行下款速度。這兩方面做到充足保證，整個市場的熱度自不在言。

　　訾建軍

　　河南康利達集團總裁、河南雅寶地産有限公司董事長

　　鄭州樓市供需“雙旺”

　　政策有區域規劃、工業有産業轉移、人居有政策紅利，新型城鎮化加速和鄭州都市區建設的推進，鄭州樓市供需依然“雙旺”。

　　當前，政策調控依然是化解經濟下行風險的現實舉措，總基調是“三保”（保增長、保民生、保穩定），新常態是強調民生功能，保持平穩增長，更加有效配置和調整産業資源，實現房地産業健康發展。隨著“去行政化調控”和市場的理性成熟，市場在資源配置中的決定性作用將進一步凸顯。下一步的落地政策建議著眼于建立多元化、多層次的城鄉住房保障體系和推動房地産業健康發展的政策體系。一是因地制宜，分層施策，支援住房基本需求和改善性信貸需求，發展樓宇經濟、提升區域商業價值；二是在融資成本和稅費環節提高存量住房資源配置效率；三是充分發揮土地政策預調功能，具體而微地調控土地供給節奏；四是鼓勵商業模式和管理模式創新，培育産業地産、旅遊地産、養老地産、健康地産等新興消費熱點。

　　張國強正商地産副總裁

　　籲請下調二套房貸利率

　　此次三部委聯合出臺的新政，既穩增長，又惠民生，當屬重大政策利好。在我看來，所有的政策，房貸與購房者的關係最為息息相關，房貸放鬆之後，最能有效刺激需求。此次放鬆，主要受惠對像是二套房，從正商地産所開發項目的客戶群體來看，這類需求，已成為近幾年主力需求，在多個項目中，這類需求所佔比重超過90平方米以下剛需。2015年，這類需求將顯著釋放，有利房價上漲。

　　此次下調二套房的首付比例，應為中央政府支援房地産市場長期平穩健康發展的先聲，相關配套政策有望陸續推出，因為，如果僅限于降低首付比例，而貸款利率仍為基準利率的1.1倍，雖然降低了入市門檻，但卻增加了購房者的利息，增加了購房成本。作為一線地産行銷人，我呼籲央行進一步下調二套房利率，真正體現中央政府支援房地産市場、穩定房地産市場、促進房地産市場的精神。

　　司志東資深地産業內人士

　　今年鄭州樓市將會“量升價穩”

　　本屆政府首次利用組合拳刺激房地産需求，房地産政策從地方政府自行“救市”，變為中央政府托市，目的是在宏觀經濟下行的趨勢下穩增長並化解地方政府債務。

　　本次出臺的新政，重點利好的是已經擁有一套住房、亟須改善但同時購買力相對欠缺的改善型需求，將促進改善型人群賣掉城中的中小戶型購賣較大戶型，對於不願去郊區買房的首次置業者來説也是明顯利好。

　　個人認為，在政策東風的勁吹下，市場會出現短期活躍，開發商會借機加大力度去庫存。但市場不會觸底反彈，政策不用盡，房價就不會見底。今年或難出現“量價齊升”，基本趨勢是“量升價穩”。

　　可以預期的是，接下來還可能進一步下調存款準備金率、下調銀行貸款利率，從而進一步降低購房門檻。

　　陳宇波名門地産副總裁

　　下半年房價或將攀升

　　本次新政主要是通過首付比例及營業稅兩個方面進行調整，重心在以下幾個方面：

　　1.首付比例降低，主要針對改善型住房，改善型住房受益最大；尤其核心地段住房、學區房、大平層、類別墅産品；

　　2.營業稅調整對二手房市場有較大刺激作用，短期內會吸引一部分一手房市場對價格敏感度較高的剛需客戶回流至二手房市場，對剛需類一手房市場會有壓力；

　　3.營業稅調整會增加二手房流通，讓一部分改善型客戶能進行房屋置換，對首改及終極置業的産品有較好的支撐；對超級華宅産品影響不大，僅是信心層面上的加強。

　　總之，目前市場庫存壓力仍然較大，尤其是上市企業，會借勢在今年第二季度衝量，保持半年度業績數字。對於購房者而言，目前是較佳的入手時機。第三季度後，如果庫存壓力進一步減少，加上政府對後續土地供應量進一步壓縮的情況下，價格會逐漸攀升，屆時再入市會付出較大的代價。

　　沈小東亞新廣場行銷總監

　　商務辦公類物業同樣利好

　　3月30日，樓市新政“大禮包”扎堆發送，讓整個房地産行業大為振奮，昨天眾多地産股一線漲停，二手房業主坐地起價，開發商連夜召開聯席會議討論價格策略。毋庸置疑，這是穩定、促進房地産市場發展的重磅利好。此外，住宅市場的利好，必然會推動商辦物業的上漲，尤其是在“兩會”明確結構調整、鼓勵創新、創業的大時代背景下，購買寫字樓無疑是更好的選擇。新政包括，個人將購買兩年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅，所以，像亞新廣場這樣地段絕佳、定位高端、品質一流的寫字樓，不管是自用還是投資，都值得擁有。

　　劉偉 世航之窗行銷總監

　　購房者信心將進一步提振

　　去今以來，連續兩次的降息和本次房産新政，對於購房者來講都是重大利好，目前是購房的最佳時機。我認為，現在的時機已達到或實現了購房者心理預期。相信未來，樓市銷量定會增加，對於價格會處於穩定狀態。

　　但隨著房源的去化銷售，優惠政策會有所收縮。由於鄭州外來人口眾多，剛需及改善性需求住房的基數大，加上新政的持續推出，購房者的信心會進一步提振，無論是住宅還是非住宅類物業都將受益。