近日，趙雅芝將來濟南的消息風靡大街小巷，邀請方是濟南燕子山西路上的一家新樓盤，活動將於3月22日在山東會堂舉行。趙雅芝作為國民偶像，塑造了多個經典熒屏形象，深得觀眾喜愛，這也無疑給該項目的市場爭奪戰增加了砝碼。

　　燕璽臺等豪宅扎堆

　　大平層是主力産品

　　記者了解到，這家樓盤名為燕璽臺，是今年新入市的一個豪宅項目。在位於經十路南側、燕子山西路上的售樓處，記者看到該小區是一個只有四棟住宅的私密性較佳的社區，主要産品是面積160-260平米的大戶型，銷售價格也可能在2萬元/平左右。

　　置業顧問告訴記者，其實沿著燕子山西路往南走，還有一家名為開元府的豪宅，也是新進入市場。“他們的房子比我們的還要大，多數都在260平米以上。”隨後，記者順著燕子山西路往南，看到了正在施工的開元府，記者看到部分樓座都已經封頂，但在現場記者沒有找到售樓處。

　　隨後撥打了銷售電話，置業顧問告訴記者，售樓處將於3月底開放，目前已經接受電話諮詢。她告訴記者，項目主要是8棟新古典建築組成，戶型面積從265到363平米不等，全部為大戶型。

　　而在去年下半年，位於舜耕路的佛山靜院推向市場，該小區也是濟南難得一見的豪宅，主力面積在170-300平米之間，涉及三室、四室等大平層産品。記者了解到，該地塊曾是當年的地王，一度引起業內的轟動。

　　多分佈燕山文博奧體

　　價格動輒15000甚至20000多

　　採訪中，記者發現，這些豪宅多分佈在千佛山、燕山、文博片區、奧體片區等區域，散佈在經十路和旅遊路沿線。佛山靜院就屬於千佛山附近樓盤，開元府、燕璽臺、恒大帝景、黃金99禦園和黃金山水郡屬於燕山一帶，萬科麓山和全運村等則屬於奧體片區。

　　記者了解到，這些樓盤，價格基本都在15000元/平上下浮動，不過有些樓盤價格更高，超過了20000元/平。以萬科麓山為例，小區主力戶型為143平米的精裝三室，散佈在小區中心的8個樓座上，全部為一梯兩戶，價格在14000-14500元之間。而全運村目前在售産品比較多，不同組團價格不同，其中錦蘭園12000元起價，玫瑰園18500起價。

　　位於漿水泉路南側的黃金99禦園，容積率只有1.46，目前主推的戶型為167和200平米的四室，單價在13500元/平。而位於山大路和文化東路交匯處的恒大帝景，目前在售的2期3號樓大平層，面積在220到320平米之間，涉及到三室和四室，起價18000元/平。

　　據悉，燕璽臺的價格應該不會低於16000元，很可能在20000元左右。而開元府從品質和地段來看，價格也很難單價低。

　　而佛山靜院目前主推的6號樓2.2萬起價，均價在2.6萬到2.7萬元，在濟南住宅市場基本屬於最頂端的産品。

　　豪宅不能隨便定義

　　真豪宅需具備五重因素

　　業內專家表示，豪宅之所以集中地分佈在千佛山、燕山、文博、奧體等地區，在旅遊路和經十路沿線。首先是因為這個區域在整個濟南來看，地勢比較高，上風上水。並且，這是濟南市區和城市發展的新方向區域，集中了城市一些核心的配套和資源。同時，這個區域整體自然環境，要優於老城區和一些北部西部區域。

　　該專家表示，“現在市場上喊豪宅的太多了，豪宅不能隨便的定義，需要具備多個方面的因素，才可以稱得上真豪宅。”他告訴記者，豪宅首先要具備區位優勢，區位要佔據城市優越地段。其次，要具備優越的環境，或者具有得天得厚的自然資源，或者有歷史人文資源。再者，要建築比較精細到位，而不是粗製濫造。此外，戶型主力面積一般都比較大，佈局合理細緻。最後，房子的私密性好，容積率較低，房子不能太開放式了，也不能過於嘈雜。

　　採訪中，燕璽臺的一位置業顧問也印證了該觀點。他告訴記者，來買豪宅的人群主要關心三個方面，一個是小區的地段和自然環境，一個方面是關注小區的整體規劃、戶型和私密性等，另一個方面是關注小區人群的整體素質。

　　看價格，更要看品質

　　買高端大平層要綜合考量

　　專家認為，一個城市裏面，能夠成為豪宅的樓盤寥寥無幾，不少樓盤都是偽豪宅，有的甚至只能叫改善型住宅，甚至可以稱為剛需住宅。以剛剛進入市場的某樓盤為例，該項目在宣傳中一直號稱自己為中央豪宅，“個人認為該樓盤還達不到豪宅的範疇，由於該樓盤銷售價格高於12000元，最多可以稱為高價樓盤，或者改善型住宅。”

　　“首先該項目，是一個綜合體項目，包含了住宅、公寓、寫字樓、商業等多種業態，尤其是商業部分體量比較大，將來交付以後，辦公或者購物人群比較多，會比較嘈雜，住宅的私密度不夠，會影響業主休息。

　　再者，這個項目佔地面積500畝，整體的建築面積為167萬平米，整體容積率超過了5，而住宅部分的容積率也不低，整體密度非常的大，居住起來不夠舒適。

　　還有小區住宅跨度比較大，一期住宅面積從100到170平米不等，涉及到了三室和四室，據悉後期的産品，還會有200平米的大平層。在這種大跨度産品之下，勢必業主的年齡跨度也比較大，業主的收入、思想等整體層次也不完全相同。”

　　專家表示，現在市場競爭壓力加劇，為了吸引購房者，不少樓盤誇大宣傳，把本來剛需或者改善型的樓盤也成為豪宅。因此，購房者在買房時要綜合考量，不要只看宣傳和價格，更要全面分析樓盤的品質。

　　(樓市記者 葛未斌)

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