“穩定住房消費”等表述堅定行業信心 降息降準及各地利好政策紛紛出臺

　　編者按

　　2015年我國GDP的增長目標被定為7%左右。分析稱，經濟下行壓力加大，調低增速目標，更彰顯了轉方式、調結構的堅定決心。

　　在大的政策背景下，2015年各行業將呈現出什麼樣的走勢？又會閃現什麼樣的亮點，會出現什麼樣的熱點領域呢？

　　從今日起，廣州日報將推出“穩增長調結構 2015趨勢亮點前瞻”的系列報道，今日將聚焦備受關注的房地産業在低潮下是否將再獲政策扶持，本地樓市又會展現哪些發展趨勢。

　　接下來陸續推出的報道將涵蓋以下內容：三駕馬車之一的投資如何在4G、電力、高鐵等建設下得到拉動？時下炙手可熱的網際網路行業尤其是電商的趨勢？向網際網路電商轉型的醫藥食品企業將何去何從？傳統金融業和網際網路金融將碰撞出什麼樣的火花？傳統文化産業的轉型空間又在何處？敬請期待。

　　專題文/圖 廣州日報記者潘彧（除署名外）

　　穩增長調結構

　　2015趨勢亮點前瞻

　　之房地産

　　近日，福州市《關於統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見（試行）》，統購市民商品房、安置房，用於安置拆遷群眾。業內人士認為，該意見有利於樓市去庫存。

　　而在今年的政府工作報告裏，繼2014年後再度沒有出現“房地産調控目標”的字眼，而改成了“穩定住房消費”、“堅持分類指導”等表述。再加上降息降準及各地政府各項利好樓市政策出臺，低迷已久的房地産仿佛又將成為政策扶持的“風口”行業。

　　記者從市場上了解到，隨著春節過去，3月、4月份推新潮即將到來，一線樓市及土地市場已經逐步回暖，部分樓盤開始醞釀新一輪漲價。

　　而業內人士透露，融資方面，雖然受到佳兆業事件疊加美元升值的影響，房企境外融資難度暴漲，但是境內A股市場再融資已經如火如荼，更加利好龍頭企業。在行銷環節，地産“觸網”愈發頻繁，雖然依然難以繞開線下交易，且並非所有試水房企都能嘗到行銷成本下降的甜頭，但已經開啟了新的引流渠道。在政策的利好和庫存去化加速的預期之下，房地産股未來走勢仍可期待。

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　　樓盤迎來開盤潮 廣州已有樓盤開漲

　　隨著春節假期的過去和降息利好的釋放，房地産市場重新回到轉暖的軌道。3月、4月份的開盤潮即將到來。

　　據搜房網數據監控中心統計，廣州今年2月共發放45張預售證，新增住宅房源6453套，環比漲46.19%，同比大漲189.24%。3月預計將有26個樓盤推新，其中，住宅盤有21個。3月預計推新數同比去年3月漲8.33%。而杭州、深圳等多個城市3月份也即將迎來開盤潮。

　　折扣卻悄然下降。數據顯示，廣州市3月預計推新樓盤在優惠折扣上相比適逢春節的2月明顯遜色不少。26個樓盤中，已知將推出優惠的樓盤僅10個，優惠佔比38.46%。而2月推新的樓盤中，有67.86%的樓盤有優惠折扣。

　　廣州在售樓盤不少也打起了漲價的主意。其中，白雲區一住宅樓盤于2月底每平方米已提高300元，而年前，已有部分樓盤開始小幅收縮折扣，價格漲幅多在2個點左右。

　　“3月、4月份確實將迎來開盤小高潮。”方圓地産首席分析師鄧浩志表示。同時，他承認，年前開始的樓盤“暗漲”現象也確有進一步擴大的趨勢，但仍屬個案，“如果庫存消化速度較快，下個季度，也就是4月份開始，市中心等重點區域可能首先出現普遍漲價。”

　　記者發現，漲價的“底氣”來自於存銷比的逐漸下降。易居房地産研究院提供數據顯示，35個城市新建商品今年1月份住宅存銷比已降至14.5個月，而在去年年中，這一數字曾接近20個月。上海易居房地産研究院研究員王曉燕認為，各類救市政策的效應在積極釋放，還會帶來存銷比的繼續下滑。

　　一線城市的土地回暖也十分明顯。中原地産數據顯示，1月一線城市土地成交金額達到530.9億，相比上漲了40.3%，而2月土地市場受春節假期影響暫停，總成交則為198億。中原地産首席分析師張大偉表示，預計在兩會後，一線城市樓市出現小陽春的可能性很大，房企將繼續在一二線市場競爭優質土地。

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　　房企行銷“觸網”成本未必降

　　網際網路時代，作為傳統行業的房企行銷“觸網”已經蔚然成風。去年，萬科、綠地和碧桂園等多家龍頭房企均開始調整企業自身的行銷戰略，一方面擴大與房地産電商平臺的合作，另一方面搭建公眾號、app等網際網路行銷平臺，進行網際網路全民行銷甚至打造網際網路金融産品，但是，並非每個房企都能從中嘗到行銷費率下降的“甜頭”。

　　“其實每個房企的行銷費率都不一樣，但一般是在3%左右，自從擁抱網際網路之後，費率確實有下降的趨勢。”一位本土大型房企中層人士對記者表示，以前的行銷是以“投放”為主，因此沒有辦法評估行銷的效果，但和房地産電商結合之後，可以直接以效果來付行銷費用，“房地産電商要有成交我們才付錢，雖然單套佣金並不低，但行銷費花費得更為精準，因此可以節省一部分的成本。”

　　但另一位千億房企廣東分公司負責網際網路行銷的中層對記者表示，雖然公司也積極“觸網”，建立了自己的微信行銷平臺，但沒有實現降低行銷成本的結果，“房地産屬於非標産品，購房者最終還是要到現場看過朝向戶型景觀才可能真正完成購買過程。”不過，他表示，網際網路平臺“肯定是趨勢”，至少能多一個渠道吸引顧客，實現互動並引流。

　　上海易居房地産研究院研究員嚴躍進表示，目前房企積極“觸網”搭建網際網路平臺，本質上都希望實現“去仲介化”的目的。一方面，目前搭建網際網路平臺的成本並不是太高，另一方面，目前確實有部分消費者願意通過移動網際網路平臺來達成購房買房。

　　嚴躍進分析稱，通過網路平臺搭建，可以將內部行銷費用轉化為全民行銷費用，能夠消除資訊不對稱的風險。

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　　境外轉境內 定增再融資額度大增

　　中原地産研究中心統計數據顯示：今年1月，僅有遠洋地産、旭輝控股和珠光控股3家房企完成境外融資；而2月份，也僅有碧桂園、恒大地産及綠城中國3筆完成的境外融資。1~2月國內房企境外融資總額度僅為36.85億美元，同比跌幅達到73.35%。

　　“往年房企都會選擇在1~2月份境外大規模融資，但在2015年房企受到佳兆業事件和人民幣貶值影響，出現了融資難現象，且融資成本也明顯上漲。”張大偉介紹稱，2月份3家公司境外融資利率均達到7.5%以上，而往年，這三家公司的融資利率均在6%~7%左右。

　　證監會新聞發言人此前表示，對於上市公司再融資、並購重組涉及房地産業務的，不再由國土部事前審查。房企在A股市場上，再融資的獲批難度將明顯降低。

　　不少房企將視線重新轉至國內

　　根據公開市場粗略統計，2014年房企再融資已完成400億元，約20宗，尚未實施再融資資金規模557億元。而在2015開年以來，僅僅不到三個月，A股市場房企通過定增方式提出再融資方案的已有13起，計劃募集資金總額達420.84億元，達到去年全年再融資規模的四分之三。多位業內人士認為，採取國內融資的房企數量和融資規模還將進一步增長。

　　此前，中銀國際房地産分析師田世欣曾表示，股市融資功能將得以恢復，龍頭房企受益將最為明顯，這將推動強者恒強的趨勢。

　　定增未必利好股市

　　地産股仍可關注

　　資本市場：

　　在A股，再融資並非每次都能帶來股價大幅上漲。今年年初榮盛發展宣佈再融資後復牌，股價一日大跌達到9.82%。

　　“再融資定增對於股票本身並不一定是利好，首先要看股東會不會出現金參與定增，同時要看原始的股票價格，如果股東出現金參與定增，股價又處於近年來的低位，定增後股票上漲概率就較大。”天風證券總經理廖偉華表示。

　　不過，即使如此，由於政策好轉及去庫存壓力逐步緩解，房地産股依然被看好。

　　華融證券分析師易華強表示，目前房地産的政策環境已經全面寬鬆，政府採購存量房也有利於商品房市場的發展。在支援改善型住房的框架下，未來二套房貸首付款比例降低的可能性較大。同時，其認為，金融開發和融資創新也將對房地産行業産生積極影響，開發商可以通過多種方式從金融機構融資，“建議關注業績增長明確的一二線地産及園區服務類公司。”

　　而平安證券王琳則認為，地産政策仍有博弈空間，行業增長率及利潤率下行將倒逼開發商對傳統業務轉型和創新，可以關注轉型進程中的房企及有轉型預期的房企。